Vue d'une résidence neuve

Réussir son investissement immobilier en loi Pinel à Vélizy-Villacoublay

Sommaire

À 15 km au sud-ouest de Paris, dans les Yvelines, la ville de Vélizy-Villacoublay attire une population toujours plus nombreuse. Très connectée au reste de l’Île-de-France, la commune fait partie du pôle scientifique et technologique de Paris-Saclay et gagne sans cesse en attractivité. Grâce à son éligibilité à la loi Pinel, les investisseurs qui se lancent dans l’achat d’un bien immobilier à vocation locative dans la commune peuvent donc, sous conditions, bénéficier d’une importante réduction d’impôt !

Quels sont les autres avantages d’un achat immobilier à Vélizy-Villacoublay ? Comment se porte le marché de la construction dans le neuf sur la commune ? Ooinvestir vous livre ses conseils pour réussir votre projet d’investissement locatif en loi Pinel à Vélizy-Villacoublay.

Pourquoi investir à Vélizy-Villacoublay en loi Pinel ?

Située dans le département des Hauts-de-Seine, à 15 km au sud-ouest de Paris, Vélizy-Villacoublay est desservie par l’A86, un axe routier majeur qui traverse le sud de l’Île-de-France. La ville est ainsi reliée facilement à ses voisines : Versailles à l’ouest, Viroflay, Chaville et Meudon au nord, Clamart et Chatenay-Malabry à l’est. Au sud, dans le département de l’Essonne, le plateau de Saclay et son pôle d’excellence technologique ne se trouve qu’à quelques minutes de la commune.

Ce pôle d’excellence français concentre plusieurs centres de recherche, à commencer par le CNRS, ainsi que des universités et grandes écoles, comme l’École Polytechnique, HEC ou encore CentraleSupélec. De nombreuses entreprises comme Renault et Danone y ont installé leurs sites. Moteur d’innovation, ce vaste ensemble s’inspire du modèle de la Silicon Valley et attire chercheurs, étudiants et salariés. La proximité de Paris-Saclay profite à Vélizy-Villacoublay, qui dispose de son propre pôle d’excellence avec Inovel Parc qui rassemble plus de 1 000 entreprises. La ville abrite également la base aérienne militaire 107 où sont implantés plusieurs escadrons volants.

Desservie par le tramway T6 qui relie Viroflay à Châtillon-Montrouge en passant notamment par le quartier d’affaires de Vélizy-Villacoublay, la ville compte aujourd’hui plus de 21 000 habitants, un chiffre en hausse constante depuis plusieurs années.

Par ailleurs, la situation géographique de la commune et son dynamisme économique n’expliquent pas seuls l’attractivité de la Vélizy-Villacoublay : avec 65 ha d’espaces verts et 313 ha de forêt domaniale qui la séparent de Meudon, la ville offre également un cadre de vie qui séduit de nombreux habitants. Les familles en particulier apprécient les écoles et services mis à disposition.

En matière d’immobilier, Vélizy-Villacoublay affiche des prix supérieurs à ceux des Yvelines, avec une moyenne de 4 780 €/m2 contre 3 680 €/m2  dans le département. Ces prix sont néanmoins bien inférieurs à ceux de la voisine Versailles (7 380 €/m2), ou même de Clamart et Meudon (6 320 €/m2). Les investisseurs peuvent donc profiter de prix raisonnables pour l’Île-de-France, tout en bénéficiant des nombreux atouts de la région, d’une tension locative forte et d’une population croissante dans la commune. La ville fait d’ailleurs partie de la zone A bis, ce qui la rend éligible au dispositif Pinel.

Le marché immobilier neuf de Vélizy-Villacoublay pour investir en loi Pinel

Avec seulement 2 200 habitants par km2, Vélizy-Villacoublay fait partie des villes les moins denses de la couronne parisienne. La raison ? Avec la base militaire au sud et la forêt domaniale de Meudon au nord, le territoire de la commune est réduit et se concentre sur une superficie très limitée. Conséquence : une très forte demande ! Si Viroflay, Meudon et Châtenay-Malabry comptent de nombreux programmes neufs, les nouvelles constructions sont plutôt rares à Vélizy-Villacoublay. Les investisseurs intéressés par la ville doivent donc se montrer vigilants et faire preuve de réactivité quand une opportunité se présente. In fine, la rareté des biens neufs leur procurera un avantage certain, puisque leur appartement sera extrêmement compétitif sur un marché très tendu. Ils ne devraient donc avoir aucun mal à trouver des locataires qui assureront la rentabilité de leur projet immobilier.

Depuis le 1er janvier 2021, les maisons ne sont plus éligibles au dispositif Pinel. Seuls les appartements peuvent en bénéficier.

Toute la commune de Vélizy-Villacoublay est éligible à la loi Pinel. Investir dans le neuf avec ce dispositif vous permet de profiter d’une importante réduction d’impôt à équivalente à :

  • 12 % du prix d’achat du logement pour un engagement de location de 6 ans ;
  • 18 % du prix d’achat du logement pour un engagement de location de 9 ans ;
  • 21 % du prix d’achat du logement pour un engagement de location de 12 ans.

Plusieurs autres conditions sont à respecter pour profiter de la loi Pinel.

  • Le logement doit être la résidence principale du ou des locataires.
  • Le loyer doit respecter les plafonds de la zone Pinel, fixés pour la zone A bis dont dépend Vélizy-Villacoublay à 17,43 €/m².
  • Les revenus du ou des locataires ne doivent pas dépasser un plafond de ressources déterminé par la loi, qui dépend du nombre de personnes qui le compose. Par exemple, pour un couple sans enfant à Vélizy-Villacoublay en zone A bis, il est de 57 489 €.

Enfin, vous devez réaliser l’achat d’un appartement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA). La loi Pinel dans l’ancien est possible à condition d’effectuer un montant de travaux supérieur à 25 % de votre investissement global.

La loi Pinel s’applique jusqu’à un investissement de 300 000 € par an et par foyer fiscal et pour un prix d’achat au m2 qui ne dépasse pas 5 500 €. Au-delà, la réduction d’impôt sera calculée sur la base de ces plafonds.

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Exemple d’un investissement locatif en loi Pinel réussi à Vélizy-Villacoublay

Propriétaire d’une maison dans le centre d’Issy-les-Moulineaux dans les Hauts-de-Seine, Romain souhaite réaliser un investissement immobilier pour réduire ses impôts qui s’élèvent chaque année à 5 000 euros. Il compte sur le dispositif Pinel pour se constituer un patrimoine et profiter d’une défiscalisation. Son intérêt se porte sur Vélizy-Villacoublay, une ville des Yvelines dans laquelle il travaille tous les jours. Même si les programmes neufs sont rares dans la ville, il obtient des informations sur un projet qui sera prochainement lancé avec une livraison estimée au dernier trimestre 2022. Cette nouvelle résidence sera située dans le cœur de la commune.

Son intérêt se porte sur un 2 pièces de 45 m2 commercialisé au prix de 240 000 €. Grâce à un apport de 40 000 euros, Romain emprunte 200 000 € à la banque pour investir dans cet appartement neuf. Ses mensualités seront de 980 € sur 20 ans.

En s’engageant sur une durée de location de 12 ans, Romain pourra prétendre à une réduction d’impôts équivalente à 21 % du prix d’achat du logement, soit 50 400 € au total, l’équivalent de 4 200 € par an et 350 € par mois.

Pour bénéficier de la loi Pinel, le loyer maximum devra respecter le calcul suivant : prix maximum au m2 x superficie x coefficient multiplicateur.

Le coefficient multiplicateur se calcule selon la formule suivante : 0,7 + 19 / surface habitable. Sa valeur maximale est 1,2.

Dans cette ville de la zone Abis, le loyer sera donc de 17,43 x 45 x (0,7 + 19 / 45) = 878 euros.

Romain aussi choisir des locataires qui respectent les plafonds de ressources pour la zone Abis, à savoir :

Foyer fiscal du ou des locataires du bien immobilier

Plafonds de ressources du ou des locataires dans un appartement ou une maison en zone ABis

Personne seule

38 465 €

Couple

57 489 €

Personne seule ou couple et 1 enfant

75 361 €

Personne seule ou couple et 2 enfants 

89 976 €

Personne seule ou couple et 3 enfants

107 053 €

Personne seule ou couple et 4 enfants

120 463 €

Personne à charge supplémentaire

+ 13 421 €

Le loyer perçu (878 €) ne suffira pas à rembourser la mensualité de crédit de 980 €. Cependant, la réduction d’impôt de 350 € mensuels viendra largement compenser la différence de 102 € ! Le bénéfice retiré chaque mois permettra même de financer différents frais comme les charges de copropriété et anticiper d'éventuelles périodes de vacance locative. Au final, Romain se constitue donc un patrimoine immobilier dans une ville dynamique et prisée proche de Paris dont la valeur devrait augmenter au fil des années, tout en profitant d’une importante réduction d’impôts grâce à la loi Pinel.

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  1. Proche de Versailles, Paris et Clamart, Vélizy-Villacoublay bénéficie d’une localisation recherchée avec de très nombreuses entreprises et la proximité immédiate de la forêt de Meudon.
  2. Avec une forte demande, la tension locative est très élevée dans cette commune prisée des Yvelines.
  3. Située en zone A bis, la ville est éligible à la loi Pinel, un atout pour investir dans l’immobilier et réduire ses impôts.
  4. Les programmes immobiliers y sont rares, ce qui donne d’autant plus de valeur aux logements neufs de la ville.

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