Pourquoi investir dans un logement Pinel à Rocquencourt ?

Située dans les Yvelines, Rocquencourt est limitrophe du département des Hauts-de-Seine et se situe à quelques minutes du château de Versailles. Les investisseurs qui désirent louer un bien immobilier neuf apprécient aussi cette ville d’Île-de-France : comme elle se trouve en zone A Bis, les investissements immobiliers sont alors éligibles à la loi Pinel. Ooinvestir vous présente les avantages d’un investissement en loi Pinel dans la ville de Rocquencourt.

Pourquoi investir à Rocquencourt en loi Pinel ?

Pour se renforcer, Rocquencourt a fusionné en 2019 avec la ville voisine du Chesnay et a ainsi formé la commune nouvelle de Chesnay-Rocquencourt. Cette dernière accueillait 31 164 habitants en 2017.

Rocquencourt se trouve à seulement 20 km de Paris, un réel atout pour les investisseurs qui souhaitent profiter du rayonnement de la capitale. L’occasion de s’adresser à des familles qui recherchent des logements avec des superficies plus importantes, mais aussi à des locataires qui ne désirent pas vivre à Paris, qui est l’une des 3 villes au coût de la vie les plus chers du monde.

Au-delà des surfaces habitables potentiellement plus vastes qu’à Paris pour un même budget, les Rocquencourtois apprécient aussi le cadre de vie. À commencer par le calme offert par le bois des Fonds-Maréchaux, qui forme le quart du territoire de la commune. Cela en fait une zone résidentielle attractive, un lieu où s’aérer et respirer aux abords de la capitale. 

À proximité également : le Temple de Paris, un autre endroit paisible à visiter avec des jardins colorés, des fontaines, des arbres imposants. Et pour la vie pratique, les habitants de Chesnay-Rocquencourt peuvent se tourner vers le centre commercial Westfield Parly 2. 

Rocquencourt : une commune éligible au dispositif fiscal de la loi Pinel

Rocquencourt est une ville située à l’ouest de Paris, en zone A Bis. Dans cette commune d’Île-de-France, les investisseurs peuvent donc louer des logements neufs en loi Pinel.

Grâce à ce dispositif fiscal, les bailleurs propriétaires de ce département peuvent profiter d’une réduction d’impôts de : 

• 12 % du prix du logement en cas de location d’au moins 6 ans ;
• 18 % du prix du logement en cas de location d’au moins 9 ans ;
• 21 % du prix du logement en cas de location d’au moins 12 ans.

Important : un bien immobilier en location Pinel doit suivre un ensemble de conditions pour que son propriétaire puisse bénéficier des avantages de la loi Pinel. Parmi ces obligations :

• la conformité avec la norme RT 2012 et bientôt la RE 2020 ; 
• la mise en location du logement avant le terme des 12 premiers mois qui suit la date de livraison ou d’acquisition ;
• la location en tant que résidence principale pour le locataire en place ;
• le respect de revenus fiscaux de références inférieurs à certains plafonds (57 146 € pour un couple à Rocquencourt, par exemple) ; 
• la location sous un plafond de loyer, qui dépend de la zone. D’après la loi Pinel, il s’élève à 17,43 € par m² à Rocquencourt. Il reste alors à multiplier ce prix par les m² puis, par un coefficient propre à la loi Pinel.

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Le marché immobilier neuf et la loi Pinel à Rocquencourt

Des programmes immobiliers neufs complètent régulièrement le parc immobilier de la commune nouvelle de Rocquencourt. Grâce à eux, les investisseurs peuvent acheter des appartements neufs et profiter des avantages du dispositif fiscal de la loi Pinel. L’acquisition d’un bien immobilier neuf offre aussi l’avantage de respecter les dernières normes en matière de performances énergétiques. Le programme « Forest Lodge – Rocquencourt », par exemple, permet d’investir dans un logement RT 2012 neuf avec une bonne performance énergétique.

Côté chiffres : le prix par m² pour un appartement est en moyenne de 5 915 € à Rocquencourt. Ce prix reste inférieur à la moyenne de l’Île-de-France qui est de 6 813 € par m². Les investisseurs en loi Pinel qui n’ont pas les moyens pour investir à Paris (10 402 € par m² pour un appartement), par exemple, peuvent alors acheter un logement plus accessible dans la ville de Rocquencourt.

Selon l’Insee, le nombre de logements yvelinois a plus que doublé depuis 1968, passant de 291 444 à 637 200 en 2017. Cela répond notamment à une demande croissante et à une augmentation de la démographie sur le secteur. En 2017, toujours d’après l’Insee, les locataires en résidence principale représentent 38,9 % de la population départementale, une donnée intéressante pour les investisseurs en immobilier locatif neuf. Par ailleurs, la majorité des logements en résidences principales ont été construits entre 1946 et 1990. Une opportunité de valorisation pour les biens immobiliers neufs qui se détachent alors du lot. 

Exemple d'un investissement en loi Pinel réussi à Rocquencourt

Juliette affiche un revenu fiscal annuel de 40 000 €. Son imposition s’élève donc à environ 6 000 € par an. 

Juliette souhaite réduire le montant de ces impôts. Elle décide d’acheter un bien immobilier à Rocquencourt et de le louer dans le respect des conditions de la loi Pinel.

L’achat d’une maison en loi Pinel n’est plus possible depuis le 1^er janvier 2021. Il est donc uniquement possible d’investir dans un appartement pour bénéficier de son avantage fiscal.

Pour son investissement en loi Pinel, Juliette mise donc sur un appartement neuf de 2 pièces dans la ville de Rocquencourt. Ce logement affiche une surface de 35 m² et coûte 210 000 €.

Elle souhaite mettre en location cet appartement neuf durant 9 ans.

Le plafond de 5 500 € par m² étant dépassé avec cet investissement, Juliette bénéficiera d’une diminution d’impôt totale de 34 650 € [(5 500 € x 35 m²) x 18 %), soit 2 887,50 € par an ou 240,62€ par mois.

Les plafonds de loyers et de ressources conditionnés par la loi Pinel

Rocquencourt se situe en zone A Bis. Pour que son investissement soit éligible au dispositif fiscal Pinel, Juliette doit garantir un loyer inférieur au prix de 17,43 € par m². 

Mais elle doit appliquer un coefficient à ce prix/m² en suivant cette opération : plafond de loyer x surface x coefficient [0,7 + 19/S (S = la surface du logement)]. 

Juliette doit donc suivre ce calcul : 17,43 x 35 x (0,7 + 19/35) = 758,20 € de loyer mensuel à ne pas dépasser. 

Embedded script : [CTA Simulateur] Calcul Loyer Pinel

Pour son appartement « 2 pièces », elle doit choisir un locataire dont les revenus ne dépassent pas les seuils fixés par la loi Pinel. Juliette trouve alors un locataire vivant seul, avec un revenu imposable de 25 000 €, ce qui reste bien en deçà du plafond annuel de ressources nécessaire pour bénéficier des avantages du dispositif de défiscalisation Pinel. 

Les plafonds de ressources des résidents du bien immobilier Pinel en zone A Bis :

Chaque année, ces plafonds sont mis à jour pour chaque zone Pinel.

Des dépenses à considérer dans le calcul de rentabilité de l’opération Pinel

Pour acheter son appartement « 2 pièces » Pinel, Juliette a obtenu une offre de prêt. Ses mensualités : 1 005 €/mois pour un coût total du crédit (avec assurances) de 31 313 €. 

Juliette évalue aussi le montant des hypothétiques petites réparations, travaux d’aménagement et de rénovation. Cependant, leur coût total devrait rester négligeable. Neuf, le logement est protégé par la garantie biennale et décennale du constructeur.

Une opération immobilière gagnante

Les 758 € € de loyers perçus chaque mois ne suffisent pas à couvrir le remboursement du prêt immobilier, dont les mensualités s’élèvent à 1 005 €. 

Cependant, la différence de 247 € (1005 € - 758 €) est pratiquement compensée par l’économie d’impôt mensuelle de 240 €. De quoi régler les différents frais comme les charges de copropriété et même anticiper d’éventuelles périodes de vacance locative.

Embedded script : [CTA Simulateur] Rentabilité Pinel

Juliette renforce ainsi son patrimoine avec un bien immobilier « 2 pièces » d’une valeur de 210 000 €. Sans compter que ce logement pourra probablement générer de la plus-value à la revente, dans 9 ans ou plus tard si Juliette décide finalement de le garder plus longtemps.

1. La ville de Rocquencourt est une ville résidentielle située dans les Yvelines, en Île-de-France. Elle se trouve à environ 20 km de Paris et à quelques encablures du château de Versailles. 
2. Les promoteurs proposent régulièrement des appartements neufs dans cette ville d’Île-de-France. L’occasion de profiter des atouts d’un investissement dans le neuf : dernières normes énergétiques, peu de dépenses de travaux durant les premières années de location, etc. 
3. Cette ville des Yvelines est située en zone A Bis de la loi Pinel, ce qui rend possible la location d’appartements neufs à travers le dispositif Pinel. Pour bénéficier de la diminution d’impôt permise par ce dispositif fiscal, l’investissement immobilier doit respecter les conditions de la loi Pinel.