Marly-le-Roi : un fort potentiel pour investir en loi Pinel

Vous envisagez d’investir dans un logement neuf pour vous constituer un patrimoine et bénéficier de réduction d’impôt ? La ville de Marly-le-Roi constitue un excellent choix avec des programmes de construction de qualité et un environnement agréable. Située dans le département des Yvelines en région Île-de-France, cette commune historique fait preuve d’un réel dynamisme économique à 20 km de Paris. Éligible à la loi Pinel, Marly-le-Roi propose de nombreux programmes neufs pour répondre à une demande locative élevée. Quels sont les avantages d’investir à Marly-le-Roi ? Comment se porte le marché immobilier des logements neufs ? Suivez le guide Ooinvestir et découvrez les particularités de la ville de Marly-le-Roi pour réaliser votre investissement en loi Pinel.

Pourquoi investir à Marly-le-Roi en loi Pinel ?

Pour ses plus de 16 000 habitants, Marly-le-Roi représente une ville attractive idéalement placée entre Versailles et Saint-Germain-en-Laye. La commune est à proximité de nombreux bassins d’emplois et zones d’activités grâce à un réseau de transport efficace. Marly-le-Roi se trouve ainsi à moins de 30 min du quartier d’affaires de la Défense via la ligne L du Transilien et à 40 min de la gare Paris Saint-Lazare. La ville compte aussi 7 lignes de bus et la nouvelle ligne 13 du tramway prévue pour 2021 à quelques minutes.

Marly-le-Roi est une ville particulièrement prisée pour son cadre de vie agréable à la nature préservée. Elle offre une atmosphère paisible qui attire les couples de cadres et actifs de tous âges à la recherche d’une tranquillité proche de la capitale. Du bois de Marly aux divers parcs urbains, la ville arbore de nombreux espaces verdoyants. À cela s’ajoute un patrimoine historique et architectural unique qui fait tout l’attrait de cette commune des Yvelines. Au cœur de la ville, le quartier du vieux Marly dégage un charme inimitable et réunit des commerces, restaurants et toutes les commodités nécessaires au confort des habitants. Marly-le-Roi profite également de la proximité de 2 centres commerciaux, les Grandes Terres au nord de la ville et Parly 2 à 5 km. Au niveau scolaire, la commune regroupe des écoles maternelles et élémentaires, un collège, un lycée, ainsi qu’une école privée et les cours Dali.

Avec 66 % de la population au-dessus de 30 ans, Marly-le-Roi attire principalement des couples et des familles. Les logements de plusieurs pièces y sont généralement les plus recherchés avec 29,4 % d’appartements de 5 pièces et 29,5 % de 3 pièces Si le prix de l’immobilier moyen reste assez élevé avec 4 101 € du m², la ville fait partie des zones où le marché de l’immobilier est considéré comme le plus tendu par l’administration fiscale. La demande y est par conséquent bien plus importante que l’offre de logements. Il en découle un taux de vacance et de rotation locative plus faible du fait de la grande attractivité de Marly-le-Roi.

Le marché immobilier neuf de Marly-le-Roi pour investir en loi Pinel

La forte demande de location sur la ville de Marly-le-Roi permet de réaliser un investissement locatif avec plus de sérénité. Pour répondre à cette importante sollicitation, les programmes neufs se multiplient et offrent de belles opportunités de défiscalisation avec la loi Pinel. Ce dispositif permet au gouvernement d’encourager la location de logements de qualité aux ménages modestes dans des secteurs très recherchés. Pour y parvenir, la loi Pinel impose un plafond de loyer à ne pas dépasser en échange d’une réduction de vos impôts sur le revenu.

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Les plafonds par m² imposés par la loi Pinel pour le calcul de votre loyer sont les suivants : 

- zone A bis : 17,55 € ;

- zone A : 13,04 € ;

- zone B1 : 10,51 €.

Situés en zone fiscale A bis, les logements de Marly-le-Roi bénéficient du plafond maximum pour fixer votre loyer. Les programmes neufs se concentrent autour du quartier du vieux Marly et à proximité de la gare dans le quartier du Plateau ou celui des Coteaux et s’étalent sur plusieurs années. Il s’agit principalement d’appartements de 2 pièces à 5 pièces, dont la livraison varie entre le 3^e trimestre 2021, le 2^e trimestre 2022 et le 1^er trimestre 2023, selon les programmes. Plus excentrés du cœur de la ville, certains logements neufs se construisent également à proximité du bois de Marly.

Un investissement locatif dans un logement de 2 pièces ou de 3 pièces constitue une solution adaptée à la loi Pinel dans la ville de Marly-le-Roi. Il répond aux besoins des couples et des familles avec un enfant souhaitant profiter des nombreux atouts de la ville. Si les maisons et les appartements de 4 et 5 pièces sont très demandés à Marly-le-Roi, ils représentent un investissement bien plus important. Or, la réduction d’impôt de la loi Pinel ne s’applique que dans la limite de 300 000 €. Vous devez donc être vigilant avant d’investir, car le montant est rapidement dépassé avec ces types de logements. Si votre achat immobilier est supérieur à cette somme, la défiscalisation ne s’appliquera que sur 300 000 €.

Les récentes directives de la loi de finances 2020 ont exclu les maisons du dispositif Pinel à partir du 1^er janvier 2021. Tout permis de construire pour une maison doit être déposé avant cette date pour obtenir la réduction d’impôt de la loi Pinel.

Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel, il est essentiel de respecter un certain nombre de critères.

Les conditions pour réaliser un investissement en loi Pinel à Marly-le-Roi

La réduction d’impôt en loi Pinel dépend de la durée de location. S’il est possible de prolonger cette période au fil des années, un engagement minimum de 6 ans est imposé. Le taux de défiscalisation obtenu pour votre investissement locatif varie comme suit :

• durée de location de 6 ans : réduction équivalente à 12 % du prix du logement ;
• durée de location de 9 ans : réduction équivalente à 18 % du prix du logement ;
• durée de location de 12 ans : réduction équivalente à 21 % du prix du logement.

Diverses conditions entrent également en compte dans l’application du dispositif Pinel.

• Le logement doit être loué en tant que résidence principale.
• Un plafond de ressources est imposé à vos locataires en fonction de la zone concernée et de la composition du foyer fiscal. Pour un couple avec 1 enfant, il est de 75 188 € dans la zone A bis.
• Le plafond pour le loyer de votre appartement à Marly-le-Roi en zone Pinel A bis est de 17,55 € au m². 
• Votre investissement immobilier en loi Pinel doit concerner l’achat d’un appartement neuf ou d’un logement en état futur d’achèvement. Une opération en loi Pinel dans l’ancien implique un coût de travaux de rénovation supérieur à 25 % du total des sommes investies.

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Exemple d’un investissement en loi Pinel à Marly-le-Roi

À leur compte dans le domaine informatique, Mathias et Nathalie envisagent de réaliser un investissement locatif à Marly-le-Roi en loi Pinel. Avec une imposition annuelle de 11 000 €, ils souhaitent bénéficier d’une importante défiscalisation, tout en se constituant un patrimoine. Ils sont rassurés par l’attractivité de la ville et sa proximité avec Paris. Ils ont donc sélectionné un appartement neuf de 3 pièces de 60 m² à proximité de la gare et des commerces au prix de 300 000 € soit 5 000 € du m².

Avec un apport de 50 000 €, Mathias et Nathalie ont négocié un prêt de 250 000 € sur 20 ans pour une mensualité de crédit de 1 200 € par mois. Conformément au plafond de la zone Pinel A bis de Marly-le-Roi, ils vont pouvoir fixer le loyer de leur appartement de 3 pièces à 1 069 € (surface habitable 60 m² x plafond Pinel 17,55 € x coefficient multiplicateur de 1,016).

Le calcul du coefficient multiplicateur s’effectue selon la formule suivante : 0,7 + 19 / surface habitable. Le coefficient ne peut pas dépasser une valeur de 1,2.

Pour maximiser la durée et le montant de leur défiscalisation en loi Pinel, Mathias et Nathalie optent pour un engagement de 12 ans. Avec un taux de 21 % sur un prix d’achat de 300 000 €, ils bénéficient d’une réduction d’impôt totale de 63 000 €, soit une économie de 5 250 € par an et 437 € par mois.

La différence de 131 € entre la mensualité du crédit (1 200 €) et le loyer perçu (1 069 €) est largement comblée par l’économie mensuelle réalisée (437 - 138 = 299 €). Mathias et Nathalie réalisent donc un investissement locatif rentable grâce à la défiscalisation obtenue avec la loi Pinel.

Embedded script : [CTA Simulateur] Rentabilité Pinel

 

1. Marly-le-Roi profite d’une situation géographique privilégiée qui attire de nombreux actifs à 30 min de Paris.
2. La ville dispose du plafond de loyer le plus élevé de la loi Pinel pour une meilleure rentabilité. 
3. Avec un environnement verdoyant et un cœur historique, Marly-le-Roi offre un cadre de vie agréable et très recherché par les locataires. 
4. Pour répondre à une forte demande, le marché de l’immobilier neuf à Marly-le-Roi est particulièrement dynamique.
5. Compte tenu du prix élevé des logements, un investissement dans un appartement de 2 ou 3 pièces à Marly-le-Roi est le plus adapté à la loi Pinel.