Photo des berges de la ville de Nogent-sur-Marne

Investir en loi Pinel à Nogent-sur-Marne

Sommaire

Avec un environnement naturel unique en Île-de-France, Nogent-sur-Marne présente de nombreux avantages pour votre projet immobilier locatif ! Située à seulement quelques kilomètres du centre de Paris, cette petite commune attrayante est éligible à la loi Pinel. Plusieurs programmes immobiliers neufs sont actuellement en construction. Une bonne nouvelle pour les investisseurs à la recherche d’un logement locatif offrant de belles perspectives de rentabilité et qui souhaitent profiter d’une importante réduction d’impôts... 

Découvrez avec Ooinvestir comment bien investir en loi Pinel à Nogent-sur-Marne.

Pourquoi investir en loi Pinel à Nogent-sur-Marne ?

Dans un département densément peuplé (le Val-de-Marne), Nogent-sur-Marne reste une commune à taille humaine (32 922 habitants), à l’image de ces voisines Villiers-sur-Marne (28 592 habitants) et le Perreux-sur-Marne (33 793 habitants).

La ville se compose de 5 quartiers qui offrent un cadre de vie très agréable à ses habitants :

  • à l’ouest, le Bois Baltard profite de sa proximité avec le bois de Vincennes ;
  • au nord, le quartier des Viselets témoigne du passé rural de la ville ;
  • à l’est, le quartier Plaisance-Mairie est marqué par le château de Plaisance et le patrimoine militaire de la commune ;
  • au sud, le quartier résidentiel Marne-Beauté arbore de grandes propriétés et le port fluvial ;
  • au centre, le quartier du village constitue le cœur historique de la ville.

Par ailleurs, Nogent-sur-Marne possède une très bonne desserte en transports en commun. Ses habitants disposent de :

  • 2 lignes de RER (le RER A et le RER E) ;
  • 6 lignes de bus RATP (113, 114, 116, 120, 210 et 317) ;
  • 3 lignes de Noctilien (N33, N71, N142).

Entre bois de Vincennes et rivière de la Marne, Nogent-sur-Marne offre un parfait équilibre avec un environnement urbain bordé par la nature. Ce cadre unique se reflète dans son prix (6 740 €/m²), supérieur aux autres grandes villes à proximité :

Marché neuf et loi Pinel à Nogent-sur-Marne

Depuis le mois de janvier 2021, Nogent-sur-Marne s’est engagé avec 12 communes voisines dans un Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi). L’objectif est triple :

  • harmoniser les PLU communaux actuellement en vigueur ou en cours de modification ;
  • les adapter aux nouvelles dispositions législatives et aux enjeux environnementaux ;
  • préserver l’identité de chaque ville dans un paysage métropolitain en forte évolution.

Cette volonté de préserver son identité se remarque dans les 3 programmes neufs dont la mairie a autorisé la construction :

Besoin d’informations sur une résidence en particulier ? Consultez sa documentation gratuite.

Tous ces appartements neufs, bientôt disponibles, sont éligibles au dispositif Pinel car Nogent-sur-Marne se situe en zone A bis du dispositif. Une bonne nouvelle pour les futurs habitants à la recherche d’un logement de qualité aux portes de Paris. 

Saint-Maur-des-Fossés, Fontenay-sous-Bois ou Ivry-sur-Seine sont aussi éligibles à la zone A bis de la loi Pinel. 

Et une opportunité pour les investisseurs immobiliers de faire l’acquisition d’un appartement neuf, tout en profitant d’une réduction sur leurs impôts équivalente à :

  • 12 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 6 ans ;
  • 18 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 9 ans ;
  • 21 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 12 ans.

Toutefois, notez bien que votre investissement immobilier reste limité à :

  • un plafond d’investissement de 300 000 € ;
  • un plafond de prix de surface de 5 500 €/m².

La surface d’un logement Pinel comprend la totalité de la surface habitable + la moitié des annexes (jardin, balcon, terrasse, etc.).

Le dispositif Pinel implique d’autres conditions.

  • Le logement doit être neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA).
  • La location de votre logement doit être réalisée en tant que résidence principale.
  • Le respect du plafond de loyer fixé à 17,55 €/m² en zone A bis.
  • Le choix de locataires dont les revenus annuels ne dépassent pas les plafonds fixés par la loi.

Les maisons ne font plus partie des logements éligibles au dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2021.       

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Exemple d’un investissement réussi en loi Pinel à Nogent-sur-Marne

Sylvain et Jérémy travaillent à Paris. Locataire d’une maison de 3 pièces à Champigny-sur-Marne, le couple souhaite se constituer un patrimoine immobilier en Île-de-France pour passer leur retraite en bord de Marne. À proximité de leur résidence principale et éligible au dispositif Pinel, Nogent-sur-Marne leur apparaît comme une bonne solution d’investissement.  

Le couple se tourne alors vers la résidence le Clos Lequesne, et plus particulièrement un appartement 3 pièces de 53 m² (livraison au 3e trimestre 2022). Dans la documentation gratuite du programme, il est indiqué que l’appartement dispose d’un balcon de 4 m². Son prix de vente est de 416 000 €. 

Pour financer son projet, le couple :

  • fait un apport de 50 000 € ;
  • contracte un emprunt immobilier de 366 000 €.

Assurance comprise, les mensualités s’élèvent à 1 510 € sur 25 ans. Sylvain et Jérémy misent davantage sur la valeur patrimoniale de leur achat et la potentielle plus-value à la revente que sur une rentabilité immédiate. Ils ne pourront utiliser leurs revenus locatifs que pour financer une partie de leur investissement. Pour cela, le couple doit calculer le montant maximum qu’il peut fixer pour son appartement Pinel. Il devra appliquer la formule suivante : loyer Pinel = plafond de loyer x surface x coefficient multiplicateur.

Le coefficient multiplicateur s’obtient de la façon suivante : 0,7 + 19 / surface. À noter qu’il ne peut jamais dépasser 1,2. 

Sachant que le plafond de loyer en zone A Bis s’élève à 17,55 €/m², le loyer maximum de leur appartement sera de 1 003 € (17,55 x 55 x 1,04). Un loyer qui correspond en tous points aux attentes du couple puisque la location de l’appartement permet de rembourser les 2/3 des mensualités. Le tiers restant de 507 € (1510 - 1003) sera financé par les autres revenus du couple. 

Autre condition qui doit être respectée : le plafond des ressources annuelles du ou des futurs locataires. Avec son appartement de 3 pièces, le couple va plutôt attirer un couple ou une famille avec 1 enfant. 

Composition du foyer

Zone A Bis

Personne seule

38 377 €

Couple

57 357 €

Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge

75 188 €

Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge

89 769 €

Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge

106 807 €

Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge

120 186 €

Majoration par personne à charge à partir de la 5e

+ 13 390 €

Le couple respecte toutes les conditions de la loi Pinel : il peut donc bénéficier de la réduction d’impôts. Seulement, le prix de vente (416 000€) dépasse les 2 plafonds :

  • + 116 000 € pour le plafond d’investissement (416 000 - 300 000) ;
  • + 2 500 € pour le plafond de prix de surface (5 500 x 55 = 302 500 €).

De fait, la réduction d’impôt se calculera sur la base du plafond d’investissement de 300 000 €. Comme le couple souhaite louer son appartement pendant 12 ans, il va pouvoir réaliser sur cette période 437 € d’économies par mois.

Pourcentage de réduction

Durée

Montant de la réduction d’impôt

Totale

Annuelle

Mensuelle

12 %

6 ans

36 000 €

6 000 €

500 €

18 %

9 ans

54 000 €

6 000 €

500 €

21 %

12 ans

63 000 €

5 250 €

437 €

En somme, le projet immobilier de Sylvain et Jérémy est une réussite car :

  • les revenus locatifs financent 2/3 de leur emprunt immobilier ;
  • le couple réduit ses impôts de 63 000 € sur 12 ans
  • il se constitue un patrimoine immobilier pour préparer sa retraite ;
  • il investit dans une des villes les plus attractives du Val-de-Marne, à proximité du bois de Vincennes et du XIIe arrondissement de Paris.
  1. Située à l’est de Paris, Nogent-sur-Marne est une petite commune d’Île-de-France qui compte 32 922 habitants. 
  2. Bois de Vincennes, rivière de la Marne, très bonne desserte, la commune garantit un cadre de vie très agréable à ses habitants, ce qui explique son prix relativement élevé de 6 740 €/m².
  3. Éligible à la zone A Bis de la loi Pinel, le loyer des appartements neufs à Nogent-sur-Marne est plafonné à 17,55 €/m². 
  4. Si vous respectez toutes les conditions du dispositif Pinel, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt jusqu’à 63 000 € sur 12 ans.
  5. 3 programmes neufs sont actuellement en construction et leur livraison est prévue entre le 3e trimestre 2021 et le 1er trimestre 2024.
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