Photo d'une résidence neuve

Investir à Ivry-sur-Seine en loi Pinel

Sommaire

Vous envisagez d’investir dans l’immobilier neuf dans le Val-de-Marne ? Pourquoi ne pas investir à Ivry-sur-Seine, ville située aux portes de la capitale ? Avec un marché de l’immobilier en pleine évolution et un prix du m2 accessible, Ivry-sur-Seine présente de nombreux avantages. En investissant dans l’immobilier locatif neuf dans la commune, vous pouvez en plus bénéficier d’une importante réduction d’impôts. Située en zone A bis, elle est en effet éligible au dispositif de défiscalisation Pinel. Ooinvestir vous explique comment bien investir en loi Pinel à Ivry-sur-Seine.

Pourquoi investir à Ivry-sur-Seine

Située à seulement 7 km de la capitale, Ivry-sur-Seine attire chaque année de nombreux étudiants, jeunes actifs et cadres par sa situation géographique et son marché de l’emploi en plein essor. Cette ville populaire représente ainsi une véritable aubaine pour le marché de la location.

L’un de ses atouts réside dans la présence de nombreuses grandes entreprises et sièges sociaux (Fnac, Look Voyages, Editions Leconte…) qui dynamisent le secteur et offrent ainsi de nombreuses opportunités d’emploi. Elle attire également de nombreux étudiants grâce aux 15 établissements d’enseignement supérieur et de recherche tournés vers l’ingénierie, l’art ou encore la médecine.

L’autre atout très apprécié des Ivryens est la proximité avec Paris. La ville possède un réseau de transports en commun très développé permettant de faire le lien avec la capitale et sa banlieue. Les habitants bénéficient ainsi du métro ligne 7, du RER C vers Paris et Choisy-le-Roi ainsi que de 7 lignes de bus. Elle se trouve également au carrefour de nombreux axes autoroutiers tels que l’A6, l’A4, l’A86 et se situe à seulement 15 minutes en voiture de l’aéroport d’Orly.

Tous ces avantages font d’Ivry-sur-Seine une ville attractive qui reste accessible, avec un prix moyen du marché immobilier de 5 334 €/m² soit bien moins cher que Paris (11 361 €/m2) et que ses voisines Villejuif (5 530 €/m2), Le Kremlin-Bicêtre (6 193 €/m2) ou encore Le Chaperon-Vert (Gentilly) (5 702 €/m2).

Ivry-sur-Seine compte une population jeune et active composée de 50 % de célibataires, 28 % de familles et 22 % de couples. Quant à l’âge médian, il s’élève à 35 ans selon Se Loger. Ces futurs locataires sont principalement à la recherche d’appartements de 2 ou 3 pièces et studios. Ce type de logement sera donc à privilégier pour de la location afin de correspondre aux besoins de cette population, constituée majoritairement de jeunes actifs. Aujourd’hui, les F2 et F3 représentent 60 % des biens disponibles à l’achat dans ce secteur, suivis par les 4 pièces (16 %), les studios (15%) et les 5 pièces (8 %), selon Se Loger

Situation du marché neuf et loi Pinel à Ivry-sur-Seine

Ivry-sur-Seine développe peu à peu sa politique d’urbanisation afin de rendre la ville agréable et plus respectueuse de l’environnement.

Plusieurs projets urbains sont en cours de construction pour dynamiser les quartiers et accompagner le renouvellement de la ville. Ainsi, dans le quartier d’Ivry-Port, l’opération d’aménagement Ivry Confluences permettra de développer l’emploi, favoriser l’accès au logement et à de nouveaux grands équipements publics et de proximité (pôle universitaire, crèches et groupes scolaires). D’autres projets tels que Gagarine-Truillot, et la ZAC du Plateau encouragent également le renouveau urbain de la ville et favorisent l’aménagement de son espace.

Avec une forte demande sur le marché locatif, Ivry-sur-Seine se situe en zone A bis de la loi Pinel. En revanche, seule une résidence neuve en cours de construction permet actuellement d’investir en loi Pinel à Ivry-sur-Seine : la résidence Ivry Monde (livraison 4e trimestre 2021). Située à 20 minutes du centre de Paris, au cœur du quartier Ivry Confluence, cette résidence investit le site de l’ancienne imprimerie du journal Le Monde et proposera studios comme appartements à la vente.

Pour bénéficier du dispositif de défiscalisation dans la ville les propriétaires doivent notamment respecter un plafond de loyer de 17,55 €/m².

Parmi les autres conditions de location qui s’appliquent, les propriétaires doivent :

  • acquérir un bien neuf ou vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
  • se limiter à un investissement de 300 000 € par an et par foyer fiscal et à un prix d’achat de l’appartement de 5 500 €/m2 ;
  • louer le bien immobilier au plus tard 12 mois après sa date de livraison ou d’acquisition en tant que résidence principale ;
  • s’assurer que le bien immobilier est en conformité avec la RE 2020 ou le label BBC énergétique 2005 ;
  • garantir que le locataire utilise l’appartement comme résidence principale ;
  • sélectionner un ou des locataires dont les ressources ne dépassent pas les seuils fixés par la loi (exemple : 57 357 € de revenus annuels pour un couple à Ivry-sur-Seine).

Si le propriétaire respecte les conditions d’éligibilité à la loi Pinel, il pourra bénéficier d’une réduction d’impôt calculée selon l’engagement locatif de l’appartement.

Taux de réduction d’impôts, en % du prix d’achat de l’appartement

Durée de l’engagement locatif

12 %

6 ans

18 %

9 ans

21 %

12 ans

Exemple d’un investissement réussi

Marie, jeune active de 35 ans, décide de réaliser son premier investissement immobilier à Ivry-sur-Seine. Son choix se porte sur un studio neuf d’une surface de 30 m², éligible à la loi Pinel. Son objectif est de défiscaliser ses revenus tout en se constituant un patrimoine.

Parmi les différents appartements en vente, Marie choisit d’investir dans un studio d’une surface de 40 m2 dont le prix d’acquisition est de 250 000 €, soit un prix au mètre carré de 6 250 €. Grâce à son apport, Marie emprunte 200 000 € sur 20 ans, soit des mensualités de 978 €.

Avec un engagement locatif de 12 ans, Marie va bénéficier de 21 % de réduction d’impôt sur le prix d’achat de son bien. De ce fait, la réduction d’impôt s’applique sur la base de 220 000 € (5 500 x 40). La réduction d’impôt sera donc de 46 200 € (220 000 x 21%), soit 3 850 €/an et 320 €/mois.

Marie calcule ensuite les revenus locatifs de son bien. Avec un plafond Pinel à 702 € (17,55 x 40) et un coefficient multiplicateur de 1,175 (0,7 + 19/40), Marie va pouvoir appliquer un loyer maximum de 824 €/mois.

Pour bénéficier du dispositif, elle devra aussi s’assurer que les ressources de ses locataires ne dépassent pas les plafonds fixés par la loi :

Composition du foyer fiscal

Plafond de ressources en zone A Bis

Personne seule

38 377 €

Couple

57 357 €

+ 1 personne à charge

75 188 €

+ 2 personnes à charge

89 769 €

+ 3 personnes à charge

106 807 €

+ 4 personnes à charge

120 186 €

Majoration par personne supplémentaire

+ 13 390 €

Les revenus du loyer ne permettront pas de rembourser intégralement son emprunt immobilier : il manquera 154 € chaque mois (978 - 824). Mais en intégrant au calcul la réduction d’impôt Pinel (320 €/mois), Marie se retrouve en situation excédentaire de 166 € (320 - 154) à la fin de chaque mois. Par conséquent, son opération immobilière est donc rentable. Elle se constitue un patrimoine immobilier de forte valeur et réduit ses impôts sans avoir à effectuer le moindre effort d’épargne.

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  1. Ivry-sur-Seine est située à 2 pas de Paris. Sa situation géographique, ses nombreux établissements d’enseignement supérieurs et son bassin d’emploi en font une ville très attrayante.
  2. La ville est située dans la zone A Bis de la loi Pinel. Les loyers des appartements sont donc plafonnés à 17,55 €/m².
  3. Investir dans l’immobilier neuf éligible au dispositif de défiscalisation Pinel permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôts allant jusqu’à 21 % !
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