Investir en loi Pinel au Perreux-sur-Marne

Situé à quelques kilomètres de Paris, le Perreux-sur-Marne répond aux attentes de nombreux investisseurs immobiliers. Éligible à la zone A Bis de la loi Pinel, cette petite ville à taille humaine longée par la Marne est parfaite pour acheter dans le neuf et ainsi profiter d’une réduction d’impôt avantageuse. 

Des programmes neufs en cours de construction aux conditions à respecter pour bénéficier du dispositif fiscal, Ooinvestir vous explique comment investir en loi Pinel au Perreux-sur-Marne. 

Pourquoi investir en loi Pinel au Perreux-sur-Marne ?

Limitrophe de Neuilly-Plaisance en Seine-Saint-Denis, Le Perreux-sur-Marne est une ville du Val-de-Marne de 33 793 habitants qui se caractérise par sa taille humaine, à l’image de ses voisines :

• Villiers-sur-Marne (28 592 habitants) ;
• Nogent-sur-Marne (32 922 habitants).

Dans un département très densément peuplé, sa faible population reste un atout face à des communes proches comme :

• Fontenay-sous-Bois : 52 256 habitants ; 
• Saint-Maur-des-Fossés : 75 298 habitants ; 
• Champigny-sur-Marne : 77 039 habitants. 

Aussi appelé la « Perle de l’Est parisien », Le Perreux-sur-Marne offre de nombreuses infrastructures et équipements à ses habitants :

• 15 écoles ;
• 2 collèges ;
• 1 lycée ;
• 8 équipements sportifs et 3 équipements culturels ;
• 190 associations. 

De plus, la ville reste proche de Paris. En effet, les habitants peuvent emprunter pour s’y rendre :

• 2 gares de RER (Val de Fontenay – Neuilly-Plaisance pour le RER A, Nogent-Le Perreux pour le RER E) ;
• 6 lignes de bus RATP.

D’ici 2030, la future ligne 15 du métro parisien permettra aux habitants de bénéficier d’une nouvelle ligne directe pour se rendre à la Défense. Chaque jour, plus de 35 000 voyageurs sont attendus et 4 000 emplois devraient être créés dans un rayon de 800 m autour de la gare, ce qui va considérablement dynamiser le quartier. 

Un changement qui pourrait faire monter les prix de l’immobilier dans les années à venir. Aujourd’hui, Le Perreux-sur-Marne (5 612 €/m²) se situe dans la moyenne des communes de l’Est parisien. Elle est plus chère que Champigny-sur-Marne (4 091€/m²) et Villiers-sur-Marne (4 321 €/m²), mais reste plus accessible que les communes plus denses.

Marché neuf et loi Pinel au Perreux-sur-Marne

Approuvé en juillet 2016, le plan local d’urbanisme du Perreux-sur-Marne a lancé la stratégie d’urbanisation de la ville. Une des concrétisations majeures de ce plan passe par la construction de 170 logements par an dans 4 secteurs stratégiques :

• le rond-point du général Leclerc ;
• le boulevard Alsace-Lorraine ;
• la gare de Nogent-Le Perreux ;
• le centre-ville et l’avenue du général de Gaulle ;

Aujourd’hui, 5 programmes immobiliers neufs sont actuellement en construction afin de répondre à la demande croissante de nouveaux logements :

• la résidence Savino (livraison au 3^e trimestre 2021) ;
• Jardin Secret (livraison au 4^e trimestre 2022) ;
• Silver Park (livraison au 1^er trimestre 2023) ;
• la résidence Le Debussy (livraison au 4^e trimestre 2023) ;
• la Villa Maddalena (livraison au 4^e trimestre 2023).

Chaque résidence dispose de sa propre documentation gratuite. Consultez-la pour obtenir la liste des appartements neufs disponibles. 

Comme le Perreux-sur-Marne se trouve en zone A Bis de la loi Pinel, tous les appartements construits dans ces résidences sont éligibles au dispositif. Son intérêt réside dans la défiscalisation qu’il apporte aux investisseurs, équivalente à :

• 12 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 6 ans ;
• 18 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 9 ans ;
• 21 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 12 ans.

Le zonage Pinel reflète les différents niveaux de tension du marché immobilier en France. La zone A Bis, qui inclut Paris et 76 communes de sa petite couronne, est celle où la tension est la plus élevée. 

Mais quelques conditions encadrent les contours de ce dispositif. Par exemple, cette défiscalisation ne peut pas dépasser :

• un plafond d’investissement de 300 000 € ;
• un plafond de prix de surface de 5 500 €/m².

En d’autres termes, si le prix d’achat de votre appartement dépasse l’un de ces 2 plafonds, ce dernier s’applique pour le calcul de votre réduction d’impôt. 

Exemple : 

Vous achetez un appartement de 58 m² à 315 000 €. Le prix d’achat dépasse le plafond d’investissement de 300 000 € mais le prix de surface est respecté (315 000 / 58 = 5 431 €/m²). La réduction d’impôt se calculera donc sur la base des 300 000 €.  

Le dispositif Pinel implique d’autres conditions comme :

• un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) ;
• une location du logement en tant que résidence principale ;
• un loyer qui respecte le plafond fixé à 17,55 €/m² en zone A Bis ;
• un choix de locataires dont les revenus annuels ne dépassent pas les plafonds fixés par la loi.   

Les maisons ne sont plus éligibles au dispositif Pinel depuis le 1^er janvier 2021.            

Exemple d’un investissement réussi en loi Pinel au Perreux-sur-Marne

Olivia et Léo louent une maison de 3 pièces à Nogent-sur-Marne. Désireux de se constituer un patrimoine, les 2 jeunes actifs se lancent dans un projet immobilier en loi Pinel. Objectifs : acheter un petit appartement locatif tout près de leur résidence principale et réduire leurs impôts. Le couple prend donc la décision d’investir en loi Pinel au Perreux-sur-Marne pour concrétiser ce projet.

Le jeune couple se tourne vers un studio 1 pièce de 33 m² dans la résidence Jardin Secret, au cœur de la ville et à 500 m des bords de Marne. Le prix d’achat affiché dans la documentation gratuite est de 258 000 €. Un montant qui respecte le plafond d’investissement de 300 000 € mais pas celui du prix de surface : (258 000 / 33 = 7 818 €/m²), ce qui signifie que le couple devra calculer sa réduction d’impôt sur la base de 181 500 € (5 500 x 33), soit une réduction maximum de 38 115 € sur 12 ans

Le financement du projet immobilier se déroulera en 2 parties :

• un apport de 100 000 € suite à un héritage ;
• un emprunt bancaire de 158 000 €.

Les mensualités du couple, en prenant en compte l’assurance, s’élèvent à 660 € sur 25 ans. Une somme que le couple souhaite rembourser à l’aide des revenus locatifs du logement. Il calcule donc le loyer maximum possible en appliquant la formule qui suit : loyer Pinel = plafond de loyer x surface x coefficient multiplicateur.

Le coefficient multiplicateur s’obtient de la façon suivante : 0,7 + 19 / surface. Point important : il ne peut jamais dépasser 1,2. 

Le Perreux-sur-Marne étant situé en zone A Bis (où le plafond de loyer Pinel est fixé à 17,55 €/m²), le résultat obtenu est donc de 694 € (17,55 x 33 x 1,2). Un loyer qui permettra au couple de payer l’intégralité de ses mensualités et même de garder un excédent de 34 € tous les mois (694 - 660). 

Autre plafond que le couple devra respecter pour réduire ses impôts : les ressources du ou des futurs locataires. Avec son studio d’une pièce, le couple a de grandes chances de louer son appartement à une personne seule, qui devra donc avoir un revenu annuel inférieur ou égal à 38 377 €. 

Le nombre de pièces est un critère important dans votre projet Pinel. Il définit le type d’appartement, mais aussi ses futurs habitants. Un appartement de 2 pièces conviendra parfaitement aux besoins d’un jeune couple et sera plus accessible financièrement. Un 4 pièces est parfait pour une famille, mais vous risquez de dépasser le plafond d’investissement. 

En conclusion, le couple aura réussi son investissement immobilier au Perreux-sur-Marne. Ses revenus locatifs autofinancent son opération, il peut réduire ses impôts de 38 115 € sur 12 ans et se constitue un patrimoine avec un appartement dans une ville appelée à prendre de la valeur.

1. Avec ses 33 793 habitants, Le Perreux-sur-Marne est une petite ville du Val-de-Marne à la frontière avec la Seine-Saint-Denis. 
2. Commune à taille humaine, Le Perreux-sur-Marne va disposer de sa propre station sur la ligne 15 est du métro parisien en 2030. 
3. Affichant un prix de 5 612 €/m², la ville, éligible à la loi Pinel, reste dans la moyenne des autres villes à proximité. 
4. La loi Pinel vous permet de réduire vos impôts jusqu’à 63 000 € sur 12 ans.
5. Cinq programmes immobiliers sont actuellement en construction. La livraison de ces appartements neufs est attendue entre le 1^er trimestre 2021 et le 4^e trimestre 2023.