Vue de la ville de Cachan

Investir à Cachan en loi Pinel : un secteur recherché en plein développement

Sommaire

Avec son cadre de vie et son emplacement géographique avantageux, Cachan s’impose comme une commune idéale pour investir dans l’immobilier. Située en Île-de-France dans le département du Val-de-Marne, la ville dispose de nombreux transports en commun. Proche de Paris et de diverses zones d’emplois, elle affiche une économie dynamique et des aménagements urbains variés. Autre atout : son éligibilité à la loi Pinel ! Elle permet ainsi, sous conditions, de faire fructifier votre patrimoine et de bénéficier d’une réduction d’impôt.

Quels sont les avantages d’investir à Cachan ? Quelle est l’évolution du marché immobilier neuf ? Suivez le guide Ooinvestir pour découvrir les atouts de la commune de Cachan et réaliser votre investissement locatif en loi Pinel.

Pourquoi investir à Cachan en loi Pinel ?

Commune de la banlieue sud de Paris, Cachan se situe à une dizaine de minutes des portes d’Orléans et d’Italie. Elle est composée d’une population jeune avec 30 994 habitants, dont 64 % de moins de 44 ans. Elle possède un centre-ville verdoyant qui regroupe de nombreux commerces et services. Plusieurs écoles accueillent les enfants de tous âges, y compris pour l’enseignement supérieur. Lieux culturels, entreprises diverses, infrastructures sportives, tous les besoins du quotidien y sont réunis.

Du fait de son emplacement privilégié et de son cadre de vie recherché, Cachan est prisé par de nombreux locataires. Ces derniers représentent 61 % de la population globale. L’attractivité de la ville s’explique notamment par son réseau de transports efficace. Deux gares du RER B desservent la ville et permettent d’atteindre le centre de Paris en 15 min. Partie intégrante du Grand Paris Express, la gare d’Arcueil-Cachan comptera parmi les stations de la nouvelle ligne 15 Sud. Un projet qui va encore rapprocher la ville des grands pôles économiques, universitaires et culturels de la région. Prévu à l’horizon 2022, il fait de la commune une remarquable opportunité d’investissement immobilier.

Bien qu’elle soit située dans le Val-de-Marne, la ville est limitrophe de communes très demandées des Hauts-de-Seine. Avec un prix moyen de 5 359 €/m², Cachan se montre plus accessible que ses voisines. Du jeune actif à la famille nombreuse, elle attire tous les profils. Les quartiers proches du centre-ville seront plébiscités par les étudiants et les couples d’actifs. Les familles avec enfants préféreront les quartiers plus calmes à l’ouest et au sud de la ville.

La loi Pinel impose diverses conditions pour bénéficier de la réduction d’impôt. Celle-ci s’applique dans une limite de 300 000 € par an et d’un prix d’achat de 5 500 €/m². Les sommes qui dépassent ces plafonds ne sont pas prises en compte dans le calcul de la défiscalisation.

Le marché immobilier neuf de Cachan pour investir en loi Pinel

La commune de Cachan est située en zone A bis. Elle affiche donc une très forte demande pour une offre insuffisante. Les promoteurs multiplient les programmes de construction de logements neufs sur le secteur pour équilibrer la situation.

Des plafonds de loyers ont été imposés à la loi Pinel pour faciliter l’accès des appartements neufs aux foyers modestes :

- zone A bis : 17,55 €/m² ;

- zone A : 13,04 €/m² ;

- zone B1 : 10,51 €/m².

La commune constitue une excellente opportunité d’investissement : avec sa demande élevée, Cachan offre un risque réduit de vacance locative et le plus haut loyer potentiel dans le cadre de la loi Pinel. Vous pouvez ainsi fixer un loyer relativement important. À cela s’ajoute la défiscalisation du dispositif pour une rentabilité optimale.

La ville regroupe actuellement 4 programmes d’immobilier neuf. Les logements sont disponibles de l’appartement de 3 pièces à l’appartement de 5 pièces pour une livraison qui s’étend du 4e trimestre 2022 au 2e trimestre 2023.

L’avantage fiscal de votre investissement en loi Pinel dépend de la durée d’engagement et du montant de l’achat de l’appartement :

- location de 6 ans : réduction d’impôt à hauteur de 12 % du prix du bien immobilier ;

- location de 9 ans : réduction d’impôt à hauteur de 18 % du prix du bien immobilier ;

- location de 12 ans : réduction d’impôt à hauteur de 21 % du prix du bien immobilier.

Exemple d’un investissement locatif en loi Pinel à Cachan

José et Myriam souhaitent réaliser un investissement locatif en loi Pinel dans la ville de Cachan pour bénéficier de la défiscalisation. Leur objectif est de se constituer un patrimoine et de diminuer une imposition annuelle commune de 6 000 €. Ils projettent donc l’achat d’un appartement de 2 pièces de 50 m² pour un total de 275 000 €, soit 5 500 €/m².

La nouvelle loi Finance a exclu les maisons de la loi Pinel depuis le 1er janvier 2021. Dorénavant, il n’est donc plus possible d’obtenir de réduction d’impôt avec l’achat d’une maison. Seule l’acquisition d’un appartement permet de profiter du dispositif.

José et Myriam n’ont pas d’apport personnel. Ils ont négocié un crédit de 275 000 € sur 20 ans avec une échéance de 1 220 € par mois. La ville de Cachan est située en zone A bis et possède donc un plafond de loyer de 17,55 €. Le couple va pouvoir proposer son bien immobilier à un loyer de 947 € (surface habitable 50 m² x plafond Pinel 17,55 € x coefficient multiplicateur de 1,08).

Le coefficient multiplicateur ne peut pas dépasser 1,2 et est calculé de la manière suivante : 0,7 + 19 / surface habitable.

Calculer le loyer de son futur logement Pinel en zone A bis

Pour obtenir la défiscalisation, ils doivent également choisir un couple de locataires dont les ressources ne dépassent pas les seuils fixés pour la zone A bis de la loi Pinel.

Foyer fiscal 

Plafond de ressources Zone A bis en loi Pinel

Personne seule

38 377 €

Couple

57 357 €

Foyer avec 1 personne à charge

75 188 €

Foyer avec 2 personnes à charge

89 769 €

Foyer avec 3 personnes à charge

106 807 €

Foyer avec 4 personnes à charge

120 186 €

Majoration pour chaque personne supplémentaire à charge à partir de 5

(+) 13 390 €

José et Myriam ont opté pour un engagement de location initial de 9 ans. Ils se gardent la possibilité de prolonger le dispositif de 3 ans supplémentaires au terme de cette période. Ils bénéficient donc d’une défiscalisation au taux de 18 %, sur un prix d’achat de 275 000 €. La réduction d’impôt s’élève donc à 49 500 € (275 000 € x 18 %), soit une économie de 5 500 €/an et de 458 €/mois.

L’investissement en loi Pinel de José et Myriam affiche une différence de 273 € entre la mensualité du prêt (1220 €) et le loyer perçu (947 €). La différence est néanmoins largement comblée par l’économie mensuelle réalisée (458 - 273 = 450 €). La défiscalisation de la loi Pinel permet à José et Myriam de bénéficier d’une importante réduction d’impôt et de se constituer un patrimoine immobilier appelé à prendre de la valeur dans la ville de Cachan, le tout sans avoir à réaliser le moindre effort d’épargne.

  1. Grâce à un cadre de vie verdoyant à proximité de Paris, Cachan est un secteur de plus en plus recherché par les locataires.
  2. La ville de Cachan bénéficie d’un réseau de transports efficace avec le RER B pour satisfaire la population active.
  3. En 2022, la nouvelle gare Arcueil-Cachan du Grand Paris Express va dynamiser le secteur et son marché immobilier.
  4. Classée en zone A bis, la ville est idéale pour réaliser un investissement en loi Pinel, limiter le risque de vacance locative et bénéficier d’une importante réduction d’impôts.
  5. La présence de différents programmes d’appartements neufs à Cachan vous offre des opportunités pour investir dans le cadre de la loi Pinel.
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