Vue des berges d'une ville de la Seine-Maritime

Investir en loi Pinel dans le département de la Seine-Maritime (76)

Sommaire

Avec ses 130 km de falaises, la Seine-Maritime séduit par son charme authentique qui en fait un département attractif pour les habitants et les locataires. Ce département situé en Normandie abrite plusieurs grandes villes éligibles à la Loi Pinel, comme la ville de Rouen, Le Havre ou encore la station balnéaire de Dieppe. Investir en loi Pinel en Seine-Maritime vous permet ainsi de réaliser une réduction d’impôt conséquente, tout en vous constituant un patrimoine immobilier pérenne. Autre atout pour les investisseurs : l’attractivité de l’immobilier local avec des prix parmi les plus bas du marché.

Découvrez quelles villes du département de la Seine-Maritime sont concernées par le dispositif Pinel, les conditions à respecter pour bénéficier de la réduction fiscale de cette loi et les spécificités du marché immobilier dans le département 76.

Département de la Seine-Maritime : les différents secteurs couverts par la loi Pinel

Depuis 2018, la nouvelle version de la loi Pinel concerne uniquement les villes françaises situées dans 3 zones : A, A bis et B1. Ce découpage permet de déterminer les communes où le marché immobilier est le plus tendu, avec une demande en logements supérieure à l’offre. Il sert de référence pour connaître les communes éligibles à ce dispositif de défiscalisation, notamment dans le département de la Seine-Maritime.

Pour bénéficier des réductions d’impôts octroyées par le dispositif Pinel, vous devez acquérir uniquement des appartements neufs. Les maisons ne sont plus concernées par le dispositif Pinel depuis janvier 2021.

La Seine-Maritime constitue un choix d’investissement immobilier idéal. Acheter un appartement neuf dans cette zone de Normandie vous laisse entrevoir une bonne rentabilité à court comme à long termes. 62 communes du département se trouvent en zone B1 de la loi Pinel :

  • Amfreville-la-Mi-Voie ;
  • Belbeuf ;
  • Bihorel ;
  • Bois-Guillaume ;
  • Bonsecours ;
  • Boos ;
  • Canteleu ;
  • Caudebec-lès-Elbeuf ;
  • Cauville-sur-Mer ;
  • Cléon ;
  • Darnétal ;
  • Déville-lès-Rouen ;
  • Elbeuf ;
  • Épouville ;
  • Fontaine-la-Mallet ;
  • Fontaine-sous-Préaux ;
  • Fontenay ;
  • Franqueville-Saint-Pierre ;
  • Freneuse ;
  • Gainneville ;
  • Gonfreville-l'Orcher ;
  • Grand-Couronne ;
  • Harfleur ;
  • Isneauville ;
  • La Londe ;
  • La Vaupalière ;
  • Le Grand-Quevilly ;
  • Le Havre ;
  • Le Houlme ;
  • Le Mesnil-Esnard ;
  • Le Petit-Quevilly ;
  • Malaunay ;
  • Manéglise ;
  • Maromme ;
  • Mont-Saint-Aignan ;
  • Montivilliers ;
  • Montville ;
  • Moulineaux ;
  • Notre-Dame-de-Bondeville ;
  • Notre-Dame-du-Bec ;
  • Octeville-sur-Mer ;
  • Oissel ;
  • Orival ;
  • Petit-Couronne ;
  • Quincampoix ;
  • Rolleville ;
  • Rouen ;
  • Saint-Aubin-Épinay ;
  • Saint-Aubin-lès-Elbeuf ;
  • Saint-Étienne-du-Rouvray ;
  • Saint-Laurent-de-Brèvedent ;
  • Saint-Léger-du-Bourg-Denis ;
  • Saint-Martin-du-Bec ;
  • Saint-Martin-du-Manoir ;
  • Saint-Martin-du-Vivier ;
  • Saint-Pierre-lès-Elbeuf ;
  • Sainte-Adresse ;
  • Sotteville-lès-Rouen ;
  • Sotteville-sous-le-Val ;
  • Tourville-la-Rivière ;
  • Turretot ;
  • Val-de-la-Haye. 

La demande locative est soutenue dans ces communes et les risques de vacance sont minimes. Miser sur des programmes immobiliers neufs avec des terrasses au cœur des villes et à proximité des commerces renforcera l’attractivité de votre bien.

Les spécificités du marché de l'immobilier neuf en Seine-Maritime

Profitant du bassin économique de la Seine et du rayonnement de ses villes côtières, notamment le Havre, le département de la Seine-Maritime est apprécié pour son cadre de vie et son dynamisme. 

Avec ses 1 255 883 habitants, ce département de Normandie affiche une croissance démographique qui illustre l’importance de la demande locale en termes de logement locatif. Pour y répondre, de nombreux programmes neufs sont proposés par les promoteurs.

Malgré l’attractivité de ce secteur, le prix moyen de l’immobilier en Seine-Maritime reste très abordable, à 1 953 €/m². Bien entendu, le prix peut être plus élevé dans les zones les plus tendues. Dans la ville de Rouen, préfecture du département, il atteint 2 414 €/m2 pour les appartements. Pour les autres communes, qu’elles soient sur le littoral ou à l’intérieur des terres, les prix varient en fonction de l’attractivité économique :

Les écarts des prix dépendent aussi du standing du lot d’appartements des programmes immobiliers, et de la résidence que vous choisissez. En Seine-Maritime, vous avez le choix entre différents types de logements allant du studio aux appartements neufs de 5 pièces, avec un calendrier de livraison qui s’étale jusqu’au 3e trimestre 2023.

Quels sont les plafonds de la loi Pinel dans le département de la Seine-Maritime ?

Pour investir en loi Pinel en Seine-Maritime et bénéficier d’une économie d’impôts, vous devez respecter quelques conditions à découvrir ici. Sachez que le montant des réductions fiscales dont vous pouvez profiter dépend de la durée de mise en location de votre bien immobilier :

  • durée de location de 6 ans : réduction d’impôts équivalente à 12 % du prix d’achat du logement neuf ;
  • durée de location de 9 ans : réduction d’impôts équivalente à 18 % du prix d’achat du logement neuf ;
  • durée de location de 12 ans : réduction d’impôts équivalente à 21 % du prix d’achat du logement neuf.

Néanmoins, les avantages fiscaux sont plafonnés. Ainsi, la réduction fiscale s’applique dans une limite d’investissement de 300 000 € par an et 5 500 € par m². Si le montant de votre achat dépasse ces seuils, les plafonds seront pris en compte pour le calcul de vos réductions d’impôts. En outre, vous devez respecter des plafonds de ressources et de loyers pour favoriser l’accès des ménages les plus modestes à des logements de qualité.

Ooinvestir vous fournit une documentation gratuite pour en apprendre davantage sur la réduction d’impôts de la loi Pinel.

Quels sont les plafonds de loyer imposés par la loi Pinel ?

Le calcul du loyer de votre appartement doit tenir compte d’un plafond déterminé, en fonction de la zone fiscale dans laquelle vous faites l’acquisition du bien immobilier neuf. Ce plafond de loyer, actualisé chaque année, s’élève à 10,51 €/m² en zone B1 où se trouvent toutes les communes éligibles à la loi Pinel de Seine-Maritime.

Pour établir le loyer maximal auquel vous pouvez proposer votre appartement à la location, il faut appliquer la formule suivante : surface habitable en m² × plafond Pinel de la zone concernée × coefficient multiplicateur.

Le coefficient multiplicateur est obtenu de cette manière : 0,7 + 19 / surface habitable. Sa valeur ne doit pas excéder 1,2.

Exemple : 

En investissant dans un appartement composé de 2 pièces pour 40 m² dans un quartier du centre-ville de Rouen, le loyer maximum que vous pouvez proposer sera de 491 € (surface habitable 40 m² × plafond de loyer de 10,51 € × coefficient multiplicateur de 1,17). Ce plafond doit être respecté pour bénéficier des réductions fiscales de la Loi Pinel.

Les plafonds de revenus de la loi Pinel

Le plafond de ressources des locataires d’un bien immobilier en loi Pinel a pour objectif de permettre aux ménages les plus modestes d’accéder à des logements neufs de qualité. Vous devez donc choisir vos futurs locataires en vous assurant que leurs revenus ne dépassent pas les seuils établis en fonction de la zone et du foyer fiscal. Voici les plafonds de ressources à respecter en zone B1 :

Foyer fiscal

Limite des ressources annuelles en zone B1

Personne seule vivant dans l’appartement

38 377 €

Couple dans le bien immobilier locatif

57 357 €

Personne seule ou conjoints et 1 enfant

75 188 €

Personne seule ou conjoints et 2 enfants 

89 769 €

Personne seule ou conjoints et 3 enfants

106 807 €

Personne seule ou conjoints et 4 enfants

120 186 €

Personne à charge supplémentaire

+ 13 390 €

Exemple : 

Vous investissez dans un appartement de 2 pièces à Mont-Saint-Aignan, près de Rouen, en zone B1. Deux locataires potentiels déposent leur dossier pour ce logement neuf : une personne sans enfant, dont les revenus annuels s’élèvent à 37 000 € et un couple avec 1 enfant avec des revenus de 78 000 €. Seule la 1re option vous permet de profiter de la réduction d’impôts de la loi Pinel.

Quelles sont les autres conditions pour réaliser un investissement en loi Pinel en Seine-Maritime ?

Pour que votre placement dans l’immobilier soit éligible au dispositif et pour bénéficier de la réduction d’impôts de la loi Pinel, voici d’autres conditions à prendre en compte :

  • Vous devez acheter un appartement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA). Si vous investissez dans un logement ancien à réhabiliter entièrement dans une zone éligible Pinel, le montant des travaux doit être équivalent à au moins 25 % du coût de l’investissement immobilier.
  • Votre appartement en loi Pinel doit servir de résidence principale pour son locataire. 
  • Votre bien immobilier doit être mis en location dans un délai maximum de 12 mois à partir de sa date de livraison ou d’acquisition.
  • Votre logement en loi Pinel doit être conforme aux réglementations thermiques et normes de construction en vigueur (BBC 2005, RE 2020).
  1. Située à proximité de la Manche, la Seine-Maritime offre un cadre de vie agréable à ses habitants. Ce département se caractérise par une population importante en hausse et un cadre de vie authentique qui séduit les familles et les jeunes, idéal pour réussir votre investissement en loi Pinel.
  2. En Seine-Maritime, 62 villes réparties sur le littoral et dans le bassin de la Seine sont éligibles à la loi Pinel, notamment la ville de Rouen, Bihorel, Le Havre ou encore Mont-Saint-Aignan.
  3. Dans ce département de Normandie et dans sa préfecture Rouen, les prix moyens des appartements sont très abordables, ce qui vous garantit une bonne rentabilité pour votre investissement immobilier locatif en loi Pinel.
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