Seine-et-Marne : un département à fort potentiel pour un investissement en loi Pinel

Vous souhaitez investir en loi Pinel pour bénéficier d’une réduction de vos impôts ? Plus grand département de la région Île-de-France, la Seine-et-Marne profite d’une proximité avec Paris et de l’expansion de ses villes nouvelles pour proposer de belles opportunités d’investissement locatif. Frontalière avec les départements de l’Essonne, du Val-de-Marne, de la Seine-Saint-Denis et de l’Oise, elle constitue un cadre de vie très recherché entre ville et campagne. Bien desservie par les différentes lignes de RER et de Transilien, la Seine-et-Marne bénéficie également d’une économie dynamique avec de nombreuses entreprises.

Quelles zones fiscales et communes sont concernées par le dispositif Pinel ? Qu’en est-il des plafonds à respecter ? Comment évolue le marché immobilier des logements neufs dans le département ? Ooinvestir vous accompagne pour réussir votre investissement locatif en Seine-et-Marne dans la cadre de la loi Pinel.

Département de Seine-et-Marne : les zones de la loi Pinel

En se basant sur le niveau de tension du marché immobilier, l’administration fiscale a effectué un classement des villes en différentes zones A bis, A, B1, B2 et C. Si les zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif depuis le 1^er janvier 2018, la loi Pinel se concentre sur les 3 zones A bis, A et B1. Avec un marché moins tendu qu’au cœur de Paris et de sa première couronne, le département de Seine-et-Marne regroupe 87 villes classées en zone A et 51 en zone B1.

Les communes des zones A et B1 affichent une demande locative qui reste forte pour une offre de logement faible. Un contexte qui s’avère propice pour investir avec un risque réduit de vacance locative.

La liste des villes en zone A de la loi Pinel en Seine-et-Marne

Parmi les 87 villes situées en zone A, les plus importantes sont :

• Brie-Comte-Robert ;
• Bussy-Saint-Georges ; 
• Champs-sur-Marne ;
• Chelles ;
• Combs-la-Ville ; 
• Dammarie-les-Lys ;
• Fontainebleau ;
• Gretz-Armainvilliers ;
• Lagny-sur-Marne ;
• Le Mée-sur-Seine ;
• Meaux ;
• Melun ;
• Mitry-Mory ;
• Pontault-Combault ;
• Serris ;
• Vaux-le-Pénil…

La liste des villes en zone B1 de la loi Pinel en Seine-et-Marne

Parmi les 51 villes situées en zone B1, les plus importantes sont :

• Annet-sur-Marne ;
• Bois-le-Roi ;
• Chartrettes ;
• Chauconin-Neufmontiers ;
• Chevry-Cossigny ;
• Coulommiers ;
• La Ferté-sous-Jouarre ;
• Mareuil-lès-Meaux ;
• Montereau-Fault-Yonne ;
• Nangis ;
• Nemours ;
• Provins ;
• Réau ;
• Saint-Germain-Laval ;
• Saint-Pierre-lès-Nemours ;
• Villevaudé.

Le besoin de verdure et de grands espaces grandissant en 2020, la Seine-et-Marne attire plus que jamais les locataires avec une hausse des demandes de plus de 140 % dans le département en 2020.

Les plafonds imposés par la loi Pinel

Un investissement locatif en dispositif Pinel implique de respecter différentes conditions et plafonds. Cela commence par une réduction d’impôt qui ne s’applique plus au-delà d’un prix d’achat de 300 000 € du logement et de 5 500 € du m². Elle est également limitée à un seul foyer fiscal.

Avec la loi Pinel, le gouvernement français souhaite favoriser l’accès aux logements neufs pour les ménages modestes. Il impose donc un plafond pour le loyer et pour les ressources du foyer fiscal de vos locataires.

En fonction de la période d’engagement pour la location de votre bien immobilier, la défiscalisation varie avec un maximum de 63 000 € :

- pour une location de 6 ans, la réduction d’impôt est équivalente à 12 % du prix d’achat du bien immobilier ; 

- pour une location de 9 ans, la réduction d’impôt est équivalente à 18 % du prix d’achat du bien immobilier;

- pour une location de 12 ans, la réduction d’impôt est équivalente à 21 % du prix d’achat du bien immobilier.

Les plafonds de loyer de la loi Pinel dans les zones A et B1

Réajusté chaque année, le montant du plafond sert de base pour le calcul réel du loyer de votre bien locatif. En 2021, il s’élève à :

• 13,04 €/m² pour les 87 villes de la zone A ;
• 10,51 €/m² pour les 51 villes de la zone B1. 

Pour déterminer le loyer maximum de votre investissement locatif en loi Pinel, vous devez effectuer le calcul suivant : Surface habitable en m² x plafond Pinel de la zone concernée x coefficient multiplicateur.

La formule pour le calcul du coefficient multiplicateur est : 0,7 + 19 / surface habitable. Son montant maximal ne peut pas dépasser 1,2.

Exemple : 

Vous souhaitez vous lancer dans un investissement locatif avec l’achat d’un studio de 35 m² dans la ville de Meaux. En zone A, vous allez donc pouvoir proposer le logement à un loyer maximum de 547 € (surface habitable 35 m² x plafond Pinel 13,04 € x coefficient multiplicateur de 1,2 (0,7+19/35)). En zone B1 à Nemours, le loyer d’un bien équivalent sera de 441 € (surface habitable 35 m² x plafond Pinel 10,51 € x coefficient multiplicateur de 1,2).

Les plafonds de ressources de la loi Pinel dans les zones A et B1

Avec un système de plafonnement des ressources, les appartements neufs en loi Pinel sont destinés aux ménages modestes. Le plafond correspondant à vos potentiels locataires est défini en fonction de la zone A ou B1 du département de Seine-et-Marne et de la composition du foyer.

Exemple : 

Pour louer votre appartement en loi Pinel à un locataire célibataire dans la zone A, vous devez choisir une personne seule aux revenus inférieurs à 38 377 €. Si vous souhaitez le louer à un couple avec 3 enfants en zone B1, leurs ressources ne doivent pas dépasser 71 340 €.

Les autres conditions pour investir en loi Pinel

Un investissement immobilier en Seine-et-Marne doit respecter différents critères pour bénéficier de la réduction d’impôt de la loi Pinel.

• Vous devez effectuer l’achat d’un appartement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) pour investir dans le cadre du dispositif Pinel. Pour un investissement dans l’ancien en loi Pinel, il faut réaliser des travaux à hauteur de 25 % minimum du coût de l’opération.
• Vous disposez de 12 mois à compter de la livraison ou de l’acquisition du bien immobilier pour le louer en tant que résidence principale à votre locataire.
• Le logement doit être conforme aux normes thermiques et de construction BBC 2005 ou RT2012 (et prochainement RE 2020). 

Embedded script : [CTA Page Pinel] - Comment investir en loi Pinel ?

Le point sur le marché de l'immobilier neuf de Seine-et-Marne

Avec une demande locative en hausse constante, la Seine-et-Marne affiche un prix au m² moyen très accessible de 2 638 €  qui débute à 973 € et peut grimper jusqu’à 4 542 € du m² selon le secteur.

En plus de villes dynamiques comme Melun, Fontainebleau, Meaux ou Chelles, la Seine-et-Marne voit les communes proches des départements de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et de l'Essonne se développer à grande vitesse. À moins de 30 minutes de Paris, elles abritent de nombreux programmes de logements neufs. Le site selogerneuf en dénombre plus de 100 sur le territoire avec toutes sortes d’appartements et de maisons, du studio au 5 pièces. Les prix varient en fonction de l’emplacement et du standing de la résidence pour une livraison qui va du 1^er trimestre 2021 au 4^e trimestre 2023.

Parmi les principales villes du département, Melun et toute son agglomération représentent de bonnes perspectives d’investissement locatif en Seine-et-Marne. Avec un prix moyen de 2 588 € du m², ce territoire compte plusieurs programmes neufs en cours avec une livraison dès le 1^er trimestre 2021. Dotées d’un réseau de transport efficace, de prix attractifs et de plus de 53 000 habitants, les villes de Meaux et Chelles affichent également un fort potentiel.

En pleine expansion, l’agglomération de Marne-la-Vallée constitue également une zone très prometteuse en loi Pinel avec une demande locative soutenue selon le site de gestion de patrimoine K&P Finance. Le secteur concentre 30 % des emplois du département avec notamment le parc Disneyland qui représente la principale destination touristique d’Europe. Si les prix peuvent dépasser les 4 000 € du m² dans les villes comme Serris ou Chessy, le marché de l’immobilier neuf est particulièrement dynamique dans toutes les communes avoisinantes à des prix intéressants. 

1. Le département de Seine-et-Marne compte 87 villes de Seine-et-Marne situées en zone A et 51 villes en zone B1, éligibles au dispositif Pinel. 
2. Les investisseurs devront respecter les plafonds de ressources et de loyers des zones A et B1 pour bénéficier de la réduction d’impôt.
3. De nombreux secteurs comme Marne-la-Vallée ou les villes de Meaux, Melun et Chelles constituent d’excellentes solutions d’investissement locatif en loi Pinel dans le département de la Seine et Marne.