Réussir son investissement immobilier en loi Pinel dans le Morbihan (56)

Doté de somptueux paysages naturels, le Morbihan est un territoire de plus en plus recherché. En plein cœur de la région Bretagne, il est entouré des départements du Finistère à l’ouest, des Côtes-d’Armor au Nord, de l’Ille-et-Vilaine à l’est et de la Loire-Atlantique au sud. Avec une grande partie de son territoire qui borde l’océan Atlantique, ce département affiche un dynamisme économique et touristique important. Les diverses communes éligibles au dispositif Pinel – dans le cadre des spécificités du régime dit « Pinel Breton » – attirent de nombreux propriétaires qui souhaitent obtenir une réduction d’impôt et investir au sein d’un environnement unique. Les nouveaux projets d’appartements neufs y offrent d’intéressantes opportunités.

Quelles sont les communes concernées par le dispositif Pinel ? Quels plafonds faut-il respecter ? Quelle est l’évolution du marché immobilier neuf ? Suivez le guide Ooinvestir pour mieux connaître les atouts d’un investissement locatif en loi Pinel dans le département du Morbihan.

Département du Morbihan : les zones de la loi Pinel

La loi Pinel a pour objectif de favoriser la construction de logements neufs dans les secteurs avec un fort déséquilibre entre l’offre et la demande. En 2021, elle se concentre uniquement sur les appartements : une maison ne permet plus d’être éligible à la loi Pinel. Quant aux villes éligibles, la Bretagne affiche son propre système. Il ne dépend pas des zones définies pour le reste du territoire français où seule une ville A bis, A et B1 peut profiter du dispositif.

>> Découvrez les spécificités de la loi Pinel en Bretagne

La liste des communes du Morbihan éligibles à la loi Pinel

En Bretagne, la loi Pinel affiche un zonage spécifique expérimental déterminé par le préfet de la région. Dans le département du Morbihan, certaines villes en zone B2 sont éligibles en fonction des spécificités de leur territoire, et d’autres situées en zone B1 ne le sont pas. Au total, 10 communes définies dans un arrêté préfectoral peuvent donner lieu à la défiscalisation du dispositif Pinel.

• Auray ;
• Hennebont ;
• Lanester ;
• Lorient ;
• Plescop ;
• Quéven ;
• Quiberon ;
• Saint-Avé ;
• Séné ;
• Vannes.

Chaque ville de Belle-Île-en-Mer et la commune insulaire de Hoëdic sont situées en zone B1 mais ne sont pas éligibles à la loi Pinel.

Les plafonds imposés par la loi Pinel dans le Morbihan

Les avantages fiscaux de la loi Pinel sont accordés en échange de plusieurs conditions. Cette défiscalisation varie en fonction de la durée d’engagement choisie et du total de votre investissement locatif :

• location de 6 ans : réduction d’impôt à hauteur de 12 % du prix d’achat du bien immobilier ;
• location de 9 ans : réduction d’impôt à hauteur de 18 % du prix d’achat du bien immobilier ;
• location de 12 ans : réduction d’impôt à hauteur de 21 % du prix d’achat du bien immobilier.

Le montant de l’investissement sur lequel se base la défiscalisation du dispositif Pinel est cependant plafonné. Elle ne s’applique plus au-delà de 300 000 €/an et pour un coût de la surface supérieur à 5 500 €/m². Pour une acquisition qui dépasse les plafonds, la réduction d’impôt sera calculée sur la base de ces 2 valeurs.

Parmi les conditions de la loi Pinel, des plafonds de loyers et de ressources sont également imposés. Ils ont pour objectif de favoriser l’accès à des logements neufs de qualité aux foyers modestes.

Les plafonds de loyer de la loi Pinel dans le Morbihan

En 2021, le plafond de loyer attribué à la zone B2 ou C est de 9,13 €/m². En Bretagne, il est déterminé par l’arrêté préfectoral selon la commune :

• Auray : 8,88 €/m² ;
• Hennebont : 8,61 €/m² ;
• Lanester : 8,61 €/m² ;
• Lorient : 8,88 €/m² ;
• Plescop : 8,61 €/m² ;
• Quéven : 8,61 €/m² ;
• Quiberon : 8,88 €/m² ;
• Saint-Avé : 8,88 €/m² ;
• Séné : 8,88 €/m² ;
• Vannes : 8,88 €/m².

Pour calculer le loyer maximal de votre bien locatif, vous devez appliquer la formule suivante : surface habitable en m² x plafond Pinel de la zone concernée x coefficient multiplicateur.

Avec une valeur maximale de 1,2, la formule du coefficient multiplicateur est : 0,7 + 19 / surface habitable.

Exemple de calcul du loyer Pinel :

Vous faites l’acquisition d’un logement de 3 pièces à Vannes pour une superficie de 60 m². Vous allez pouvoir afficher votre appartement à un loyer de 541 € sur les annonces immobilières (surface habitable 60 m² x plafond Pinel 8,88 € x coefficient multiplicateur de 1,016).

Les plafonds de ressources du Pinel Breton en zone B2 et C

La réduction d’impôt Pinel est soumise à la condition que votre locataire dispose de revenus inférieurs au plafond imposé. Vous devez vérifier avec soin les ressources de votre locataire correspondantes à la zone B2 dont dépendent toutes les villes éligibles à la loi Pinel dans le Morbihan :

Exemple : 

En loi Pinel, vous possédez un appartement à Auray en zone B2, vous ne pouvez pas choisir un couple de locataires sans enfant avec des ressources qui dépassent 37 594 €. En revanche, il est possible de sélectionner un foyer qui se compose d’un couple avec 3 enfants dont les revenus seraient de 63 000 €.

Les autres conditions pour investir en loi Pinel dans le Morbihan

La loi Pinel impose également un certain nombre de critères relatifs à votre investissement immobilier. Ils sont essentiels si vous souhaitez bénéficier de la réduction d’impôt.

• Votre logement doit être un appartement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA). Il est possible d’investir dans l’immobilier ancien à condition de réaliser un montant des travaux supérieur à 25 % du coût total de l’opération.
• Le logement doit être loué en tant que résidence principale dans les 12 mois à compter de sa livraison ou son acquisition.
• Le bien immobilier doit respecter les normes thermiques et de construction BBC 2005 ou RE2020.

Le point sur le marché de l'immobilier neuf dans le Morbihan

Avec des prix accessibles, le département voit son attractivité grimper ces dernières années. Le prix moyen de l’immobilier s’élève à 2 278 €/m². Lorient et Vannes bénéficient du rayonnement économique des grandes agglomérations de Bretagne comme Rennes et Saint-Brieuc. La crise sanitaire et les confinements successifs ont fortement impacté le marché des maisons et des appartements.

Proche de la région parisienne, le secteur offre des décors somptueux et un calme de plus en plus recherché par les locataires. Au total, il regroupe 38 programmes de logements neufs majoritairement situés à proximité du littoral. Les promoteurs en immobilier neuf sont de plus en plus actifs dans les communes moyennes et celles plébiscitées par les amateurs de nature et de tranquillité. Elles affichent une demande très élevée pour une offre insuffisante. Un contexte qui assure un faible risque de vacance pour votre investissement locatif.

Valeur sûre pour votre investissement les communes de Lorient et Vannes affichent des prix moyens de 2 183 €/m² et de 3 407 €/m². Si le prix d’un bien locatif varie en fonction du quartier, ces 2 communes bénéficient d’un territoire attractif sur le plan économique et touristique. Des logements neufs sont également disponibles à Quiberon, Séné ou Hennebont. Les biens immobiliers proposés vont du studio à l’appartement de 2 à 5 pièces avec une livraison du 1^er trimestre 2022 au 1^er trimestre 2024.

1. Le département du Morbihan est composé de 10 communes permettant d’investir en loi Pinel, toutes situées en zone B2, en raison des spécificités du dispositif en Bretagne.
2. De nombreux programmes d’appartements neufs sont en cours avec notamment des constructions dans les agglomérations de Vannes et Lorient. 
3. Il faut bien respecter les plafonds de loyers et de ressources Pinel pour bénéficier des avantages de la réduction d’impôt de votre investissement immobilier dans le Morbihan. 
4. Du fait de son décor exceptionnel, le Morbihan possède une demande élevée propice à un projet d’investissement en loi Pinel.