Réussir son investissement immobilier en loi Pinel dans la Marne (51)

Idéalement située entre Paris, la Belgique et le Luxembourg, la Marne est connue mondialement pour sa production de Champagne. Porté par le dynamisme économique de Reims et de Châlons-en-Champagne, c’est aussi un département où il fait bon vivre, avec de nombreux espaces naturels. Autre atout : avec une liaison directe avec Paris en TGV en 35 minutes, Reims attire des actifs désireux de vivre dans une ville à taille humaine. Grâce à une demande locative soutenue, Reims et d’autres villes de la Marne sont ainsi éligibles à la loi Pinel et permettent aux investisseurs immobiliers de profiter des avantages de cette loi.

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Département de la Marne : les villes éligibles au dispositif Pinel

Toutes les villes de France ne sont pas éligibles à la loi Pinel. L’objectif de ce dispositif de défiscalisation est de répondre à une demande locative forte en incitant les investisseurs à faire construire des logements neufs. Des zones ont été définies selon le niveau de tension sur le marché locatif de chaque ville. Seules les communes des zones A bis, A et B1 peuvent bénéficier de la loi.

Dans la Marne, seules 8 villes sont éligibles au dispositif Pinel et ouvrent la voient à la réduction d’impôt. Toutes se trouvent en zone B1 :

• Bétheny (51450) ;
• Bezannes (51430) ;
• Cormontreuil (51350) ;
• Reims (51100) ;
• Saint-Brice-Courcelles (51370) ;
• Saint-Léonard (51500) ;
• Taissy (51500) ;
• Tinqueux (51430).

Châlons-en-Champagne, 2^nde commune du département de la Marne, se situe en zone B2. À ce titre, elle n’est plus éligible au dispositif Pinel depuis le 1^er janvier 2018.

Les plafonds imposés par la loi Pinel dans la Marne

Un investissement immobilier en loi Pinel nécessite de respecter une zone spécifique pour l’achat de votre bien. Mais il ne s’agit pas de la seule condition. Des plafonds sont appliqués, eux-mêmes sont définis selon la ville dans laquelle vous investissez.

Si vous souhaitez investir dans des programmes neufs en loi Pinel, vous devez respecter 2 plafonds :

• un plafond de loyer ;
• un plafond de revenus des locataires.

Les plafonds des loyers en zone B1

Dans la Marne, que vous investissiez à Reims, Saint-Léonard, Bétheny ou dans toute autre commune éligible au Pinel, vous ne pouvez pas appliquer un loyer supérieur à 10,51 € par m². Le calcul des loyers en Pinel est spécifique et se réalise de la manière suivante : surface habitable en m² x plafond Pinel de la zone concernée x coefficient multiplicateur.

Le coefficient multiplicateur s’obtient de la manière suivante : 0,7 + (19/surface habitable). Sa valeur maximale est de 1,2.

Exemple :

Vous réalisez un investissement locatif en loi Pinel dans un quartier attractif de la ville de Reims. Vous trouvez un appartement neuf de 80 m². Le loyer ne devra pas excéder 781 euros (80 x 10,51 x 0,93).

Les plafonds de ressources en B1

Réaliser un investissement locatif dans des appartements neufs en loi Pinel ne laisse pas toute liberté quant au choix des locataires. Vous devez impérativement choisir un profil qui respecte un plafond de ressources. Comme pour les loyers, les montants sont définis selon la zone. Voici les plafonds de la zone B1 qui s’appliquent notamment à Reims, Saint-Brice-Courcelles, Bezannes ou encore Tinqueux.

Exemple :

Vous louez un bien immobilier neuf de 4 pièces à Reims à une famille qui se compose d’un couple avec 3 enfants. Vos locataires ne peuvent présenter un revenu fiscal de référence (N-2) supérieur à 71 340 €.

Le non-respect du plafonnement des ressources en loi Pinel peut tout simplement remettre en cause vos avantages fiscaux.

Les autres conditions pour investir en loi Pinel dans la Marne

L’éligibilité au dispositif Pinel dans le cadre d’un investissement locatif est soumise à d’autres conditions. Il est obligatoire de cocher toutes les cases pour bénéficier de ce programme de défiscalisation. Les conditions à respecter sont les suivantes :

• acheter un appartement neuf ou en l’état de futur achèvement (VEFA) ou un logement réhabilité respectant des critères de décence et une performance énergétique élevée ou un local transformé en habitation.
• Louer un logement conforme à la RE2020 ou à la norme BBC 2005.
• Vérifier que ce logement est loué au titre de la résidence principale des locataires.
• Respecter un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans.

La location doit être occupée au maximum 12 mois après l’achat ou la livraison du bien immobilier. En cas de rupture de bail, le propriétaire dispose d’un nouveau délai de 12 mois pour trouver de nouveaux locataires.

Autre condition très importante à connaître en loi Pinel : les maisons individuelles sont exclues du dispositif depuis le 1^er janvier 2021. Seul un investissement dans des appartements neufs ou réhabilités selon les conditions du dispositif est possible.

Vous remplissez toutes les conditions ? Vous pouvez donc obtenir une réduction d’impôt équivalente à :

• 12 % de votre investissement pour un engagement de location de 6 ans ;
• 18 % de votre investissement pour 9 ans ;
• 21 % de votre investissement pour 12 ans.

La loi Pinel s'applique jusqu’à un investissement de 300 000 €. Vous pouvez donc espérer une défiscalisation maximale de 63 000 € sur 12 ans.

Le point sur le marché immobilier dans la Marne

Vous envisagez d’acheter des appartements neufs du côté de Reims ou dans d’autres villes éligibles du département ? C’est le moment de faire un point sur l’immobilier autour de Reims.

Le prix de l’immobilier constitue un critère clé pour déterminer si votre investissement est judicieux. Dans le 51, le prix moyen au m² d’un appartement est de 2 039 €. À Reims, vous achèterez un appartement en moyenne 2 346 € du m². Les prix pratiqués restent tout à fait attractifs comparés à des villes de taille assez similaire à l’image de Rennes où le prix moyen des appartements atteint 3 884 €.

Un investissement immobilier dans la Marne peut rapidement s’avérer intéressant au regard du dynamisme de ce département sur le plan économique. Avec un taux de chômage de 7,5 %, il se trouve en-dessous de la moyenne nationale.

Loin de se cantonner à la production de vin, le département est une terre qui investit massivement dans un pôle de compétitivité « industries et agro-ressources ». C’est également un territoire étudiant, à Reims notamment, ce qui permet d’envisager un investissement immobilier dans des logements d’1 pièce, voire 2. Vous trouverez des programmes immobiliers neufs très attractifs dans des quartiers au cœur de Reims qui seront parfaits pour un achat locatif.

1. Avec une situation géographique avantageuse, la Marne compte de nombreux pôles économiques et universitaires qui attirent jeunes actifs et étudiants.
2. Un investissement immobilier dans la Marne permet de bénéficier d’une réduction d’impôt dès lors que vous achetez dans l’une des 8 communes éligibles.
3. Reims et les 7 autres communes se situent en zone B1 de la loi Pinel.
4. Les loyers sont plafonnés, le prix au m² des appartements ne peut excéder 10,51 euros.
5. Comme dans toutes les zones, les maisons individuelles ne sont plus des biens immobiliers éligibles, vous devez investir dans une résidence collective.