Réussir son investissement immobilier en loi Pinel dans le Loiret (45)

Au cœur de la région Centre-Val de Loire, le Loiret est traversé par la Loire, le plus long fleuve de France. Ce département bénéficie d’un emplacement privilégié : sa préfecture Orléans est située à seulement 1 heure de Paris en train et à moins de 2 heures en voiture. Pivot des activités logistiques françaises, le Loiret n’en reste pas moins un département vert au fort patrimoine historique. Pour un investissement immobilier locatif dans le neuf, il saura répondre aux attentes des particuliers désireux de réduire leur impôt avec ses 19 villes éligibles au dispositif Pinel.

Ooinvestir vous en dit plus sur ce département, pour trouver comment défiscaliser tout en constituant votre patrimoine immobilier dans le Loiret.

Département du Loiret : les villes éligibles à la loi Pinel

Toutes les villes du département du Loiret éligibles à la loi Pinel sont situées en zone B1. Elle regroupe les villes françaises dans lesquelles les loyers sont élevés, la demande locative forte et qui n’appartiennent pas aux zones Abis et A.

Le dispositif Pinel offre un avantage fiscal majeur si vous achetez des appartements neufs. Il permet de réduire votre impôt jusqu’à 63 000 € sur 12 ans en investissant dans des villes éligibles. Cette loi favorise la construction de logements neufs pour répondre à la demande et inciter à louer des logements de qualité.

Voici la liste des villes situées en zone B1 dans le Loiret et qui sont à ce titre éligibles au dispositif Pinel :

• Boigny-sur-Bionne (45760) ;
• Chécy (45430) ;
• Combleux (45800) ;
• Fleury-les-Aubrais (45400) ;
• Ingré (45140) ;
• La Chapelle-Saint-Mesmin (45380) ;
• Mardié (45430) ;
• Olivet (45160) ;
• Orléans (45100) ;
• Ormes (45140) ;
• Saint-Cyr-en-Val (45590) ;
• Saint-Denis-en-Val (45560) ;
• Saint-Hilaire-Saint-Mesmin (45160) ;
• Saint-Jean-de-Braye (45800) ;
• Saint-Jean-de-la-Ruelle (45140) ;
• Saint-Jean-le-Blanc (45650) ;
• Saint-Pryvé-Saint-Mesmin (45750) ;
• Saran (45770) ;
• Semoy (45400).

La majorité de ces villes est située dans l’agglomération orléanaise.

La liste n’est pas figée. Une ville qui n’est pas éligible aujourd’hui peut parfaitement le devenir à court ou moyen terme et vous permettre de profiter de la défiscalisation grâce à votre futur bien immobilier.

Les plafonds imposés par la loi Pinel dans le Loiret

Lorsque vous investissez en loi Pinel dans des appartements neufs dans une ville du Loiret, vous devez respecter 2 types de plafonds :

• un plafond de loyer ;
• un plafond de ressources pour vos locataires.

Les plafonds de loyer en zone B1

En zone B1, que vous investissiez à Orléans, Fleury-les-Aubrais, Saint-de-Braye, Olivet ou dans toute autre commune éligible du Loiret, vous devez respecter un plafond de loyer fixé à 10,51 euros par m².

Le prix du loyer se calcule de manière spécifique, à savoir : surface habitable en m² x plafond Pinel de la zone concernée x coefficient multiplicateur.

Le coefficient multiplicateur s’obtient comme suit : 0,7 + (19/surface habitable). Sa valeur maximale est de 1,2.

Exemple de loyer en zone B1 : Vous achetez un appartement de trois pièces de 50 m² à Orléans. Le loyer maximal sera de 567,54 € (50 x 10,51 x 1,08). 

Les plafonds de ressources en B1

Il n’est pas possible, en loi Pinel, de louer votre bien immobilier à tous les locataires. Ils doivent respecter un plafond de ressources. Sont pris en compte les revenus à N-2.

Exemple :

Si vous louez votre appartement neuf en 2021, vous devrez prendre en compte les revenus de 2019.

L’objectif de la loi Pinel est de proposer des appartements neufs accessibles aux classes modestes et moyennes.

Les plafonds sont différents selon les zones de la loi Pinel. Voici les ressources maximales de vos locataires dans le Loiret selon la manière dont le foyer se compose.

Exemple :

Vous louez un bien immobilier neuf de 5 pièces à Saint-Jean-de-la-Ruelle à un couple avec 2 enfants. Vos locataires ne peuvent présenter un revenu fiscal de référence supérieur à 60 643 €.

Les autres conditions pour investir en loi Pinel dans le Loiret

Respecter des plafonds et investir dans une commune éligible ne suffit pas pour bénéficier de la défiscalisation en Pinel. D’autres conditions sont imposées, en voici le détail :

• acheter un appartement neuf ou en l’état de futur achèvement (VEFA) ou logement réhabilité respectant des critères de décence et une performance énergétique élevée ou un local transformé en habitation ;
• vérifier que le logement est conforme à la RT2012 (bientôt remplacée par la RE2020) ou à la norme BBC 2005 ;
• s’assurer que le logement est la résidence principale des locataires ;
• s’engager sur une location de 6, 9 ou 12 ans ;
• louer au maximum 12 mois après l’achat ou la livraison du bien immobilier ;
• le relouer dans les 12 mois qui suivent la rupture du bail par les locataires.

Depuis le 1^er janvier 2021, vous ne pouvez plus acheter une maison en Pinel. Les logements individuels sont exclus du dispositif. Vous devez investir dans un appartement dans une résidence.

Le point sur le marché immobilier dans le Loiret

Le prix de l’immobilier au m² dans le Loiret atteint en moyenne 1 903 € pour un appartement. C’est un prix raisonnable par rapport à nombre de départements français, notamment au regard de sa proximité avec la capitale. Ce tarif attractif en fait un département où investir dans l’immobilier en loi Pinel est tout à fait judicieux.

À Orléans, la préfecture du Loiret, le prix moyen au m² d’un appartement s’élève à 2 324 €.

De nombreux programmes immobiliers dans le neuf voient le jour dans le département, notamment dans les communes éligibles à l’image d’Orléans, mais aussi de Saint-Jean-Le-Blanc, Saran, Saint-Denis-en-Val ou encore Saint-Pryvé-Saint-Mesmin.

Acheter un bien immobilier dans le Loiret est parfaitement cohérent au regard de sa croissance démographique, constante depuis un demi-siècle. Il comptait au dernier recensement 678 845 habitants, c’est 4 000 habitants de plus qu’en 2016 et 29 000 de plus qu’en 2011.

L’attractivité économique du département constitue également un atout fort. Stimulée par sa proximité avec Paris et sa position de carrefour géographique français, le Loiret accueille des complexes logistiques à l’image du Cosmetik Park de Boigny-sur-Bionne qui s’étend sur 80 hectares. Difficile également de ne pas évoquer Amazon et sa plateforme de plus de 80 000 m² à Saran. Ces plateformes créent de nombreux emplois qui vont naturellement stimuler la demande locative locale.

D’autre part, le Loiret est particulièrement bien situé. Traversée par la Loire, c’est une zone très touristique. Le département compte 27 châteaux, 46 musées, 12 édifices religieux remarquables, 16 parcs et jardins et 6 régions naturelles. Aussi, au terme de votre engagement de location pour bénéficier de la défiscalisation proposée par la loi Pinel, il est tout à fait possible d’envisager de louer votre appartement de manière saisonnière pour répondre à la demande des touristes. Dans le Loiret, un meublé de tourisme se loue en moyenne 28 semaines par an.

Investir dans un bien immobilier en Pinel dans le Loiret s’avère donc judicieux si vous achetez dans une commune attractive et dans un quartier qui l’est tout autant. Le parc immobilier s’étend. De nombreux appartements sont en construction dans tout le département et le choix des programmes immobiliers vous permet de trouver un bien conforme à vos exigences, tant en termes de quartier que de prix.

1. Réaliser un investissement dans le Loiret, à Orléans ou dans toute autre commune éligible permet de bénéficier de la défiscalisation en loi Pinel.
2. Orléans et les autres villes éligibles à la loi Pinel du département sont situées en zone B1.
3. Le plafond de loyer pour votre investissement immobilier dans le Loiret est de 10,51 euros par m².
4. La croissance démographique du département est un atout pour l’achat d’un appartement en loi Pinel dans une résidence à Orléans, Saint-Jean-de-Braye, Olivet ou encore Fleury-les-Aubrais.