Réussir son investissement immobilier en loi Pinel à Mayotte

Île de l’archipel des Comores, Mayotte a vu son statut administratif changer en 2011 pour devenir un département français. Avec un paysage urbain en constant changement, les logements précaires disparaissent au profit de bâtiments neufs, en dur et divisés en appartements. Éligible à la loi Pinel, Mayotte permet de bénéficier d’une réduction d’impôt bien plus importante qu’en métropole. Un contexte idéal pour défiscaliser et faire fructifier votre patrimoine.

Quelles sont les zones éligibles à la loi Pinel à Mayotte ? Quels sont les plafonds imposés ? Comment l’immobilier neuf évolue-t-il ? Suivez le guide Ooinvestir mieux appréhender les différents atouts et conditions d’un investissement locatif en loi Pinel à Mayotte.

Mayotte : quelle zone de la loi Pinel ?

Il existe de grandes différences entre l’offre et la demande sur le marché français. Pour prendre ces disparités en compte, l’administration fiscale a classé les villes de France en zones A bis, A, B1, B2 et C. La loi Pinel reprend ce classement pour déterminer les communes éligibles. Depuis le 1^er janvier 2018, les zones B2 et C ont été exclues du dispositif.

En ce qui concerne les territoires d’outre-mer, l’ensemble des villes font partie de la zone B1. Toute l’île de Mayotte est donc éligible à la loi Pinel. Vous pouvez réaliser votre investissement immobilier dans n’importe quelle ville de ce département.

Avec les récents changements au 1^er janvier 2021, les maisons ne permettent plus d’obtenir la réduction d’impôt. Pour investir en loi Pinel, vous devez obligatoirement acquérir un appartement.

Les plafonds imposés par la loi Pinel à Mayotte

Si la loi Pinel implique de respecter de nombreuses conditions, elle offre une avantageuse défiscalisation. Dans les DOM-TOM, le taux est majoré de 11 points et permet d’atteindre un maximum de 96 000 € de défiscalisation sur 12 ans. Investir à Mayotte s’avère donc plus intéressant qu’en métropole au niveau de la réduction d’impôt.

Le montant obtenu dépend de la période d’engagement choisie et des sommes investies :

• location de 6 ans : défiscalisation de 23 % sur le prix d’achat du bien immobilier ;
• location de 9 ans : défiscalisation de 29 % sur le prix d’achat du bien immobilier ;
• location de 12 ans : défiscalisation de 32 % sur le prix d’achat du bien immobilier.

À Mayotte comme dans tous les territoires d’outre-mer, vous ne pouvez pas reporter l’excédent de réduction d’impôt à l’année suivante. Contrairement à un investissement Pinel en métropole, tout surplus sera perdu.

Les plafonds de loyers de la loi Pinel à Mayotte

Le principal objectif de la loi Pinel est de privilégier l’accès des ménages modestes à des appartements neufs et de qualité. Le gouvernement a donc mis en place des plafonds pour maintenir les loyers à un niveau plus bas que la moyenne. En 2021, le plafond de loyer est de 10,55 €/m² pour Mayotte, identique à celui de la Martinique, Saint-Pierre et Miquelon, La Réunion, la Guadeloupe et Saint-Martin. Il permet d’effectuer le calcul pour définir le loyer maximal accordé pour votre logement.

La formule est la suivante : surface habitable en m² × plafond Pinel de la zone concernée × coefficient multiplicateur.

La valeur maximale du coefficient multiplicateur est de 1,2. Le calcul à effectuer est : 0,7 + 19 / surface habitable.

Exemple de calcul :

Vous avez fait l’acquisition d’un appartement de 3 pièces de 65 m² dans la ville de Mamoudzou. Il est donc possible de proposer votre bien locatif au prix maximal de 680 €/mois (surface habitable 65 m² × plafond Pinel 10,55 € × coefficient multiplicateur de 0,992).

Les plafonds de ressources de la loi Pinel à Mayotte

Tout comme les loyers, les revenus de vos locataires sont soumis à des plafonds. Identiques pour les îles de Mayotte, La Réunion, la Guadeloupe, Saint-Pierre et Miquelon, Saint-Martin et la Martinique, ils varient selon la composition du foyer fiscal et la zone concernée. Avant de faire votre choix, vous devez vérifier avec soin que les ressources de votre locataire sont conformes pour bénéficier de la réduction d’impôt.

Les valeurs à ne pas dépasser à Mayotte sont les suivantes :

Exemple :

À la suite de la livraison de votre bien locatif, vous pouvez sélectionner un couple de locataires sans enfant avec des revenus qui ne dépassent pas 37 938 €. Cependant, vous n’êtes plus éligibles à la loi Pinel si vous choisissez un couple avec 2 enfants qui gagne plus de 55 077 €.

Les autres conditions pour investir en loi Pinel à Mayotte

Comme en métropole, l’avantage fiscal de votre investissement en loi Pinel s’applique jusqu’à un maximum de 300 000 €/an et un prix d’achat de 5 500 €/m². Si vous pouvez investir sans limite de prix, la défiscalisation s’arrête au-delà de ces sommes.

Exemple :

Vous avez opté pour l’achat d’un logement neuf de 60 m² au prix de 320 000 € à Pamandzi. Dans ce cas, la réduction d’impôt est calculée sur une base de 300 000 € et non de 320 000 €. La défiscalisation ne peut pas dépasser 96 000 € sur 12 ans (300 000 × 32 %).

La loi Pinel impose également diverses conditions pour la mise en place du dispositif.

• La location doit être effective dans un délai de 12 mois à la suite de la livraison du logement.
• Le bien immobilier doit être loué en tant que résidence principale de votre locataire.
• La loi Pinel peut être réalisée dans le cadre d’un logement neuf, en état futur d’achèvement (VEFA), à rénover s’il ne remplit pas les critères de décence ou d’un local à transformer en habitation.

Le point sur le marché de l'immobilier neuf à Mayotte

Avec un niveau de vie en constante augmentation, l’île de Mayotte voit son marché immobilier gagner en attractivité depuis plusieurs années.

Avec 279 471 habitants en 2020, l’île connaît une importante croissance démographique qui devrait se poursuivre dans les prochaines décennies. Selon l’Insee, la population de Mayotte pourrait atteindre 760 000 habitants en 2050. Il s’agit aussi du plus jeune département de France avec 60 % de moins de 25 ans. Une donnée qui indique un besoin grandissant de logements dans les années à venir.

Les villes touristiques comme Koungou ou Pamandzi voient leur prix moyen plutôt élevé (respectivement 4 074 € /m² et 5 189 € /m²). Les programmes de construction de logements neufs se concentrent principalement à Mamoudzou et dans les villes périphériques comme Passamainty. Si les prix dépendent du niveau de standing de la résidence et du quartier, ils restent abordables et devraient augmenter à l’avenir. Ville la plus peuplée, Mamoudzou affiche un prix moyen au m² de 2 667 € /m². Celui de Passamainti est similaire avec 2 526 € /m².

 

1. Classées en zone B1, les villes de Mayotte sont toutes éligibles à la loi Pinel.
2. Majorée de 11 points par rapport à la métropole, la réduction d’impôt Pinel peut atteindre jusqu’à 96 000 € avec un taux de 32 % sur 12 ans.
3. Des plafonds de loyer et de ressources s’ajoutent aux différentes conditions pour réaliser un investissement locatif éligible à la loi Pinel.
4. La ville de Mamoudzou et ses environs regroupe la majorité des constructions de logements neufs sur le territoire de Mayotte.