Réussir son investissement immobilier en loi Pinel en Guadeloupe

Connue pour ses plages paradisiaques, la Guadeloupe est éligible à la loi Pinel et offre un avantage fiscal bien plus important qu’en métropole. Tout contribuable français peut prétendre à un investissement locatif sur l’île aux belles eaux, bénéficier de la réduction d’impôts et se constituer un patrimoine immobilier dans un secteur recherché au décor unique. Il faut pour cela respecter les conditions fixées par le dispositif.

Quelles sont les zones éligibles à la loi Pinel en Guadeloupe ? Quels sont les plafonds à respecter ? Comment évolue le marché immobilier neuf de l’île ? Suivez le guide Ooinvestir pour découvrir les critères d’éligibilité de la loi Pinel en Guadeloupe et les nombreux avantages d’un investissement dans l’une de ses villes.

Guadeloupe : quelle zone de la loi Pinel ?

Le marché immobilier français montre de grandes disparités selon les secteurs entre l’offre et la demande. L’administration fiscale a donc choisi de répertorier les différentes villes en zones A bis, A, B1, B2 et C. Seules les zones A bis, A et B1 sont éligibles au dispositif depuis le 1^er janvier 2018.

Tous les territoires d’outre-mer sont classés en zone B1. La Guadeloupe ne fait pas exception. Elle vous permet d’investir en loi Pinel dans la commune de votre choix.

Depuis le 1^er janvier 2021, les maisons ne sont plus éligibles au dispositif Pinel. Dorénavant, vous devez obligatoirement investir dans un appartement pour obtenir la réduction d’impôt.

Les plafonds imposés par la loi Pinel en Guadeloupe

En échange du respect des critères d’éligibilité et des plafonds imposés, la loi Pinel octroie un avantage fiscal conséquent. Avec un taux majoré de 11 points par rapport à la métropole, la loi est beaucoup plus intéressante avec un investissement en Guadeloupe. Il vous permet d’obtenir jusqu’à 96 000 € de défiscalisation sur 12 ans. Le montant de la réduction d’impôt Pinel varie en fonction de la durée de votre engagement et du prix de revient de l’opération :

• durée de location de 6 ans : défiscalisation de 23 % sur le prix d’achat du bien immobilier ;
• durée de location de 9 ans : défiscalisation de 29 % sur le prix d’achat du bien immobilier ;
• durée de location de 12 ans : défiscalisation de 32 % sur le prix d’achat du bien immobilier.

En métropole, il est possible de reporter l’excédent de défiscalisation d’une année à l’autre. Vous ne pouvez cependant pas le faire dans le cadre d’un investissement Pinel en Guadeloupe et outre-mer.

Les plafonds de loyers de la loi Pinel en Guadeloupe

Pour offrir des loyers accessibles aux foyers modestes, des plafonds ont été mis en place. Avec pour valeur 10,55 €/m² en 2021, il est identique pour les îles de la Guadeloupe, la Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Pierre et Miquelon et Saint-Martin. Il sert de base pour le calcul du loyer de votre logement.

La formule à appliquer est : surface habitable en m² × plafond Pinel de la zone concernée × coefficient multiplicateur.

D’une valeur maximale de 1,2, le coefficient multiplicateur se calcule de la manière suivante : 0,7 + 19 / surface habitable.

Exemple de calcul :

Vous projetez d’acquérir un bien locatif de 4 pièces de 75 m² dans la ville de Pointe-à-Pitre. Pour ne pas risquer de devoir rembourser vos sommes défiscalisées, vous ne devez pas fixer votre loyer au-dessus de 754 € (surface habitable 75 m² × plafond Pinel 10,55 € × coefficient multiplicateur de 0,953).

Les plafonds de ressources de la loi Pinel en Guadeloupe

Les revenus de vos locataires sont également soumis à une limite en fonction de la zone fiscale et de la composition du foyer. Les plafonds de ressources sont identiques pour les îles de la Guadeloupe, La Réunion, Mayotte, Saint-Pierre et Miquelon, Saint-Martin et la Martinique. C’est à vous qu’il revient de contrôler les ressources de vos locataires pour remplir les critères de la loi Pinel.

Les valeurs à ne pas dépasser en Guadeloupe sont les suivantes :

Exemple :

Vous avec le choix entre 2 profils de locataires. Le 1^er est une personne seule qui gagne 31 000 € à l’année. Le 2^nd est un couple avec 2 enfants dont les revenus du foyer sont de 53 500 €. Seul ce couple est éligible, car le 1^er locataire dépasse le plafond imposé.

Les autres conditions pour investir en loi Pinel en Guadeloupe

Un investissement Pinel voit sa défiscalisation s’appliquer jusqu’à un maximum de 300 000 €/an et un prix d’achat de 5 500 €/m². Il est toujours possible d’investir au-delà de ces sommes, mais la réduction d’impôts ne concernera pas la totalité du prix d’achat de votre logement.

Exemple :

Vous avez fait l’achat d’un appartement neuf de 90 m² au prix de 330 000 € à Saint-François. Votre réduction d’impôt sera alors calculée sur la base maximale de 300 000 €, pour une défiscalisation de 96 000 € sur 12 ans (300 000 × 32 %).

D’autres conditions doivent être réalisées pour rester éligible à la loi Pinel.

• Respecter un délai de 12 mois pour louer votre bien après sa livraison.
• S’assurer que la location est la résidence principale de votre locataire.
• Mettre en location un logement neuf, en état futur d’achèvement (VEFA), un local à transformer en habitation ou à rénover s’il ne remplit pas les critères de décence.

Enfin, selon des normes différentes de la métropole, les appartements en Guadeloupe doivent obtenir label de haute performance énergétique.

Le point sur le marché de l'immobilier neuf en Guadeloupe

Destination touristique reconnue dans le monde entier, la Guadeloupe offre un cadre unique et recherché. Dotée d’une population de 387 629 habitants, elle est située en zone fiscale B1 comme les différentes îles d’outre-mer.

Son marché est reparti à la hausse en 2020 et affiche des prix attractifs avec une moyenne de 2 532 €/m². La demande y est bien plus élevée que l’offre, ce qui limite grandement les risques de vacance locative pour les investisseurs. Avec en tête la capitale Pointe-à-Pitre, les grandes villes bénéficient d’un emplacement géographique avantageux, de bassins d’emploi et d’un réseau de transport efficace. Des communes comme Le Gosier, Baie-Mahault, Vieux-Fort et Petit-Bourg séduisent également de nombreux locataires.

Actuellement, il existe 6 programmes de logements neufs en Guadeloupe. Ils proposent des appartements du studio au 5 pièces avec une livraison allant du 4^e trimestre 2021 au 1^er trimestre 2023. Si les prix varient en fonction de la qualité de la résidence et du quartier, ils restent accessibles pour réaliser un investissement Pinel rentable.

Outre Pointe-à-Pitre, les villes du Gosier et de Saint-François comptent parmi les secteurs les plus recherchés de l’île. Elles affichent des prix moyens plus élevés que la capitale avec 2 786 €/m² pour la 1^re et 3 266 €/m² pour la 2^nde.

Plus à l’écart, des communes se montrent néanmoins intéressantes avec des prix moyens très abordables de 1 619 €/m² pour les Abymes et de 2 160 €/m² pour Vieux-Fort.

1. Toutes les villes de Guadeloupe sont éligibles à la loi Pinel.
2. Avec une majoration de 11 points par rapport à la métropole, la réduction d’impôt Pinel maximale en Guadeloupe atteint 96 000 € sur 12 ans.
3. Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel en Guadeloupe, il est impératif de respecter plusieurs conditions et plafonds.
4. Les plus grandes villes constituent les meilleurs secteurs d’investissement, car elles concentrent l’activité et la population de la Guadeloupe.