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Investir dans l'immobilier à Montpellier

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Avec une population en constante hausse, un pôle universitaire reconnu et un fort dynamisme économique, Montpellier parvient à tirer son épingle du jeu en matière d’investissements immobiliers. Cette ville de France située au bord de la Méditerranée séduit tout autant les étudiants, les touristes, les jeunes actifs que les seniors, ce qui offre de multiples possibilités aux investisseurs dans la pierre ! Les différents quartiers de la ville garantissent aux habitants un cadre de vie agréable ainsi que des atouts historiques et culturels indéniables. 

Quelle est la tendance globale sur le marché montpelliérain en matière de logements ? Quelles sont ses spécificités ? Quels sont les points forts de Montpellier en faveur d'un investissement immobilier ? Quels quartiers privilégier lors de votre recherche de logement ? Quels dispositifs de défiscalisation immobilière sont judicieux pour un investissement locatif à Montpellier ? Ooinvestir vous éclaire.

Investissement immobilier à Montpellier : caractéristiques et spécificités du marché montpelliérain

Les quelques 281 498 habitants de Montpellier* font d’elle une des 10 villes françaises les plus importantes d’un point de vue démographique. Cette ville riche de 10 siècles d'histoire a en effet connu une véritable explosion de sa population ces dernières années, ce qui a inévitablement permis de dynamiser le marché immobilier. La commune est par ailleurs une ville universitaire, ce qui accentue la demande locative et ravit les investisseurs.

Comme Nantes et d’autres villes de France, Montpellier dispose du label « FrenchTech ». Elle attire donc les jeunes actifs et les entrepreneurs en quête de nouvelles opportunités : de potentiels locataires pour les investisseurs ! Le tourisme y tient en outre une place primordiale puisque cet engouement est d’autant plus fort que la ville est desservie par une gare TGV et un aéroport la reliant directement à Paris.

*Insee, statistique, Montpellier

Quelles opportunités du marché immobilier locatif à Montpellier ?

Investir dans un logement à Montpellier pour le mettre en location par la suite est très courant et rentable car le secteur offre de belles opportunités.

Une ville qui a vu sa démographie monter en flèche  

Localisée au carrefour d’une aire urbaine et sur un axe de communication reliant l'Italie à l'est et l'Espagne à l'ouest, Montpellier bénéficie d’un emplacement de choix en plus de sa douceur de vivre. C’est très certainement pour ces raisons qu’elle a vu sa population augmenter considérablement en quelques années. Il s’agit désormais de la ville la plus peuplée du Languedoc-Roussillon et de l'Hérault ce qui ne fait qu’accentuer les demandes en location.

Une riche offre culturelle et un patrimoine exceptionnel qui attirent les touristes

Cette ville entre terre et mer cumule également les atouts d’un point de vue culturel. Effectivement, Montpellier jouit d’un patrimoine historique et architectural exceptionnel qui attire de nombreux touristes tous les ans. D’ailleurs, la destination figurait dans le top 10 en matière de fréquentation hôtelière en 2018 : à la 9e position pour les nuitées globales et à la 10e  place pour les nuitées françaises.

La commune fait également la part belle aux évènements, notamment aux festivals l’été. Cette offre culturelle est une véritable aubaine pour les investisseurs qui peuvent ainsi louer leur bien meublé via le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel) et optimiser leurs rendements locatifs.

Près de 80 000 étudiants en école ou en université à Montpellier 

S’il y a bien un facteur au centre d’un projet d’investissement locatif, c’est la population estudiantine, toujours en quête d’un studio en location. Bonne nouvelle : cette tranche de population est conséquente à Montpellier puisque la ville attire environ 80 000 étudiants tous les ans grâce à ses universités et écoles supérieures de renom selon letudiant.fr. Pour ne rien gâcher, la capitale du Languedoc Roussillon offre un taux d’ensoleillement particulièrement élevé à ses étudiants, ce qui n’est pas pour leur déplaire et ne fait qu’augmenter leur taux de satisfaction !

Une ville dynamique et… qui embauche !

Enfin, en plus de sa situation exceptionnelle aux pieds de la Méditerranée, Montpellier offre de nombreuses opportunités professionnelles. Elle héberge des entreprises de renommée mondiale et est particulièrement dynamique dans les secteurs d’activité tertiaires comme les TIC (Technologies de l’information et de la communication), les biotechnologies, l’industrie pharmaceutique ou encore les technologies multimédias. Cela n’est pas sans conséquence sur la demande en logements qui, de fait, augmente.

Vers quel type de bien se tourner pour investir dans l’immobilier à Montpellier ?

Au sein de la ville historique, ce sont les appartements qui sont préférés aux maisons par les locataires (86 % contre 13 % d’après le baromètre SeLoger). Il est intéressant de profiter des dispositifs de défiscalisation à Montpellier, par exemple de la loi Pinel, pour l’achat d’un logement au sein d’un programme neuf. Située en zone loi Pinel A avec une forte demande locative, la commune offre aux investisseurs la possibilité de profiter d’une baisse de leurs impôts très intéressante lorsqu’ils optent pour des programmes neufs. 

Vous pouvez également miser sur la loi Censi-Bouvard pour obtenir une réduction d'impôts dans le cadre d'un investissement locatif meublé dans l'immobilier neuf, et notamment, dans une résidence de services (résidence services seniors ou résidence pour étudiants). 

Si vous préférez opter pour un appartement classique, l’idéal est de miser sur un 2 pièces à Montpellier et de le louer sous le statut LMNP, par exemple aux jeunes actifs ou aux touristes. Ce dernier donne accès à différents avantages fiscaux, par exemple la possibilité de récupérer la TVA sur l'acquisition ainsi que l’opportunité d'amortir la valeur de votre appartement ou de votre maison comptablement. Le studio constitue également un investissement immobilier sûr et rentable étant donnée la forte population étudiante.

Si votre enveloppe budgétaire le permet, vous pouvez investir dans un appartement plus grand (comme un 3 pièces ou un 4 pièces) et le proposer en colocation à des étudiants pour maximiser votre rentabilité locative moyenne. Si le bien immobilier est éligible à la loi Malraux (immobilier réhabilité), vous pouvez profiter à nouveau d'une réduction d'impôts calculée sur vos travaux. Enfin, les investisseurs se tournent parfois vers le dispositif Monuments Historiques à Montpellier, qui bénéficie d’un beau patrimoine, offrant une déduction d'impôts dans le cadre d'un investissement locatif dans un monument historique. 

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Montpellier : les 4 quartiers sur lesquels miser

Avant d’investir à Montpellier, vous devez prêter une attention particulière à l’emplacement de votre logement lors de votre recherche. Si une famille privilégiera la proximité immédiate avec l’école de leur enfant, les étudiants auront quant à eux une préférence pour les secteurs proches des universités. De leur côté, les cadres et jeunes couples seront davantage en quête d’une vie de quartier et de commodités.

Le quartier de l’Ecusson

Le secteur de l’Ecusson est emblématique à Montpellier. Situé en plein centre-ville, il est tout autant prisé des étudiants que des jeunes actifs. Cette zone au centre de la commune dispose de bon nombre de résidences anciennes éligibles au dispositif Malraux, pour le plus grand bonheur des investisseurs. En outre, il est intéressant d’y acheter un appartement pour le louer sous le statut LMNP afin de maximiser votre rendement. Il s’agit toutefois d’un des quartiers les plus chers de la ville.

Le quartier Port-Marianne

Le quartier Port-Marianne, non loin du centre, est assez cher mais particulièrement rentable pour les investisseurs car très convoité par les locataires. Ici, vous pouvez opter pour des résidences neuves via la loi Pinel car la zone séduit les familles avec enfants ainsi que les jeunes couples. De nombreux programmes immobiliers neufs modernes y sont en cours ou y sont prévus. On y trouve également divers commerces, des espaces verts “durables” ainsi que des transports en commun permettant d’arpenter la ville aisément. 

Le quartier Richter

Le quartier Richter est plébiscité par les étudiants et est donc propice à un projet d’investissement en loi Censi-Bouvard (résidence étudiante) et/ou sous le statut LMNP. Il est très proche des universités, animé été comme hiver et facilement accessible via les transports en commun, notamment le tramway et le bus. A proximité immédiate du quartier Port-Marianne, le secteur Richter offre cependant des prix bien plus accessibles et de belles perspectives d’avenir.

Le quartier Boutonnet

Si vous souhaitez miser sur le long terme, l’idéal est d’opter pour un quartier récent… et en devenir ! C’est le cas du secteur Boutonnet, au nord de Montpellier. Ce dernier se compose d’écoles, de centres universitaires, très bien desservi par les transports en commun et propose, pour toujours plus d’atouts, des prix relativement bon marché. Ici l’idéal est d’investir dans une résidence universitaire ou dans des logements neufs en loi Pinel.

Quel budget pour investir dans l’immobilier à Montpellier ?

Pour conclure, Montpellier est donc une ville favorable aux investissements immobiliers, notamment aux placements locatifs. Les prix au mètre carré sont raisonnables par rapport à d’autres grandes villes de France comme Paris, Lyon ou Bordeaux, bien qu’ils varient en fonction des quartiers ciblés. Comptez en moyenne un prix au mètre carré de 3 090 € avec 2 468 € au plus bas et 3 802 € au plus haut d’après les données de SeLoger pour juin 2020.

  1. Attractive, la ville de Montpellier a connu un boom démographique ses dernières années, dynamisant de fait son marché immobilier. 
  2. Son cadre de vie agréable entre montagne et mer, tout comme sa proximité avec l'Italie, en font une destination touristique recherchée. 
  3. Investir dans des logements neufs (construits pour répondre à la demande croissante de logements) en lois Pinel ou Censi-Bouvard constituent de véritables opportunités.  
  4. Les prix de l'immobilier montpelliérain restent accessibles bien qu'ils varient d'un quartier à l'autre.