Investissement en loi Pinel : l’attractivité de Montpellier

Très intéressante, la ville de Montpellier propose un grand choix d’appartements éligibles au dispositif Pinel pour vous constituer un patrimoine et défiscaliser. Avec plus de 280 000 habitants, la 7^e plus grande ville de France comprend un marché immobilier neuf très dynamique. Une agglomération ensoleillée qui réunit de nombreux étudiants et attire aussi les actifs de tout âge. Montpellier combine ainsi de nombreux avantages pour réussir votre projet d’investissement locatif et profiter d’une défiscalisation attractive grâce à la loi Pinel.

Pourquoi investir à Montpellier en loi Pinel ?    

Caractérisée par la plus forte croissance démographique de France devant Toulouse, la ville de Montpellier a connu une augmentation de son nombre d’habitants de 1,7 % entre 2011 et 2016. Continuant sur cette lancée, elle a donné naissance à de nouveaux quartiers et équipements publics pour accueillir la population dans les meilleures conditions. Avec plus de 70 000 étudiants chaque année, Montpellier fait face à une grande demande de logements venant des élèves de l’enseignement supérieur. Entre son cadre agréable, sa proximité avec la mer Méditerranée et ses sites historiques, la ville est également très appréciée des retraités et des touristes. 

Montpellier construit donc de nombreux logements permettant d’investir dans des maisons ou des appartements neufs à des prix accessibles. La forte demande locative fait ainsi de Montpellier un marché attractif dans le cadre de la loi Pinel. En respectant la durée de location maximale de 12 ans, vous pouvez diminuer vos impôts à hauteur de 5 250 € maximum tous les ans.

Montpellier une ville éligible au dispositif Pinel

Pour bénéficier du dispositif Pinel, votre logement doit également se situer dans une zone « tendue » : A, A bis ou B1. Montpellier appartient à la zone A du dispositif Pinel. Les villes situées dans un rayon de 15 à 20 km autour de son agglomération font, elles, partie de la zone Pinel B1.

En zone A, le plafond 2020 du loyer de votre investissement locatif est fixé à 12,95 €/m². Le loyer maximum de votre bien immobilier en loi Pinel à Montpellier se calcule en multipliant la surface habitable par ce plafond et par le coefficient multiplicateur. Ce dernier est plafonné à 1,2 pour un appartement comme pour une maison. Le calcul s’effectue de la façon suivante :  0,7 + 19 / surface habitable.

Pour rappel, la loi Pinel impose un certain nombre de conditions légales en immobilier neuf :

• un investissement de 2 logements par an maximum ;
• une limite de 300 000 € par an et un tarif à l’achat plafonné à 5 500 €/m² ;
• un bien immobilier situé en zone A bis, A ou B1 ;
• un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans ;
• un loyer inférieur au plafond défini par la zone du logement ;
• un locataire qui dispose de ressources inférieures aux plafonds fixés et qui n’appartient pas à votre foyer fiscal ;
• un logement conforme aux normes BBC 2005 ou RT 2012 (bientôt RT 2020).

Les atouts de Montpellier

La forte demande en location sur la ville de Montpellier vous permet d’investir avec l’assurance de trouver un locataire de manière rapide et durable. Le dispositif Pinel à Montpellier constitue un excellent moyen pour profiter d’une réduction de vos impôts sur les années à venir.

• Avec plus de 50 % de sa population entre 15 et 44 ans*, Montpellier est une ville jeune. 
• La ville compte 67,2 % de locataires*.
• Véritable cible pour la location en loi Pinel, les étudiants représentent 21,7 % de la population*.
• Une faible mobilité des locataires est constatée à Montpellier.
• Montpellier affiche des prix abordables pour les appartements neufs.
• La ville possède une forte concentration d’entreprises pour un marché de l’emploi dynamique.

Avec la loi Pinel, vous pouvez réaliser jusqu’à 63 000 € d’économie fiscale sur 12 années de mise en location.

*Chiffres de l’Insee, statistiques, Commune de Montpellier.

Le marché des biens immobiliers neufs à Montpellier

Montpellier multiplie les programmes de construction pour répondre au large développement de sa périphérie et à l’afflux d’une population grandissante. Du 3^e trimestre 2020 au 4^e trimestre 2023, la ville envisage notamment la création de 5 000 logements neufs par an avec de nombreux projets éligibles à la loi Pinel.

Le coût d’une opération immobilière varie d’un quartier à l’autre avec un prix au m² qui se situe entre 3 832  et 5 153 € selon le Laboratoire de l’immobilier. Un assez large écart qui permet de proposer des programmes abordables pour les différents budgets. Plus facile à mettre en place que le Pinel dans l’ancien, une résidence Pinel neuve (moins de 5 ans) ou vendue en état futur d’achèvement (VEFA) favorise la livraison de votre bien immobilier conformément aux délais et aux conditions requises.

Au sein de la ville de Montpellier, le podium des surfaces les plus recherchées en immobilier selon le site SeLogerNeuf est le suivant :

• appartements 2 pièces : 38 % ;
• appartements 3 pièces : 26 % ;
• studios : 22 %.

Les 2 pièces restent les plus demandés sur Montpellier et les villes avoisinantes. Avec la forte demande des étudiants, la location de studio se porte également très bien surtout dans un quartier proche des universités.

Avec un rendement brut moyen de 4,9 % en 2019, Montpellier s’est classé 5^e au palmarès des villes où il est conseillé d’investir selon  Le Figaro. Les investisseurs sont donc nombreux à se positionner sur les futurs programmes d’appartements comme ceux du quartier Port Marianne.

Loi Pinel : les quartiers les plus prisés pour investir à Montpellier 

Si la vie est agréable à Montpellier, vous devez néanmoins sélectionner avec soin votre zone d’investissement dans le cadre d’un projet locatif en loi Pinel. Un quartier très demandé vous garantit une location sécurisée avec peu de risque de vacance locative. 

Le quartier Port-Marianne 

À proximité du centre-ville de Montpellier, le quartier Port-Marianne est le plus demandé et attire tous les profils de locataires. Dynamique et moderne, il est encore en pleine expansion et affiche les prix les plus élevés du marché autour de 3 609 € du m² en moyenne. L’investissement en loi Pinel dans ce quartier demandera donc une somme plus importante mais il sera fortement sécurisé.

Bon à savoir : Petit quartier de Port-Marianne, la zone Richter est très appréciés des étudiants pour des prix toutefois situés dans la fourchette haute. Elle reste néanmoins idéale pour l’investissement locatif car le sous-quartier Richter attire les élèves de l’université de Montpellier. 

Le quartier Hôpitaux-facultés 

Très riche en studios et 2 pièces, le secteur se destine principalement à une location pour les étudiants, enseignants, soignants et chercheurs. Avec un prix moyen au m² de 3 285 €, les appartements sont plus accessibles qu’au centre-ville, il garantit la proximité avec les universités de Montpellier Nord, grandes écoles et centres hospitaliers. La demande de location y est très importante et procure une bonne rentabilité pour vos projets d’investissement en loi Pinel. 

Quartier Antigone 

Nouveau quartier d’affaires dans le centre de Montpellier, le quartier d’Antigone est un lieu dynamique où l’investissement locatif s’avère intéressant. Très demandé par les cadres et jeunes actifs, il affiche un prix moyen de 3 556 € du m² selon SeLoger. 

Quartier du millénaire 

Proche de la ZAC Blaise Pascal et du quartier Odysseum, ce quartier est demandé pour sa proximité avec de nombreuses entreprises, ses espaces de verdure et son accès pratique vers l’autoroute. Qu’il s’agisse de maisons ou d’appartements, son prix moyen de 3 344 € a récemment augmenté du fait de la forte demande issue de familles avec enfants.

Quartier Clemenceau 

Nouvelle image de Montpellier avec son style de petit village, ce quartier en plein réaménagement urbain est totalement repensé pour accueillir des locataires du 2 au 3 pièces, ainsi que des maisons. Destiné aux familles et aux jeunes couples, son prix moyen est de 3 296 € le m².

Dans le cœur historique de Montpellier, le quartier de l’Écusson se destine au dispositif Pinel dans l’ancien. Les travaux de rénovation à réaliser pour répondre aux normes imposées risquent néanmoins de faire grimper le budget nécessaire.

Exemple d'un investissement locatif réussi en loi Pinel 

Frédéric et Monique ont choisi d’investir en loi Pinel avec un 2 pièces de 45 m² dans le quartier du Millénaire de Montpellier pour un prix de 170 000 €. Ils envisagent de le louer avant de s’y installer pour profiter d’une retraite à proximité de la mer. Ils sont bien conscients que le loyer ne couvrira pas en totalité la mensualité de leur emprunt. Cependant, ils prennent en compte la réduction d’impôts de la loi Pinel pour que leur investissement soit rentable. 

Ils décident de louer leur appartement en dispositif Pinel durant 9 ans avant de l’habiter. Le calcul est le suivant : 170 000 € x 18 % = 30 600 €. Fred et Monique vont pouvoir bénéficier d’une réduction totale d’impôts de 30 600 €. 

Ils connaissent les plafonds concernant le montant du loyer :

• zone A bis : 17,43 €/m² ;
• zone A : 12,95 €/m²;
• zone B1 : 10,44 €/m²;
• zone B2 et C : 9,07 €/m².

Leur appartement étant situé dans la ville de Montpellier en zone A, ils multiplient la surface de 45 m² par le plafond de 12,95 € et par le coefficient multiplicateur. Pour connaître le loyer qu’ils pourront proposer, ils appliquent la formule 0,7 + 19 / surface habitable pour obtenir le coefficient multiplicateur. 

Le calcul est donc le suivant : 45 × 12,95 x (0,7 + 19 / 45) = 654.

Le loyer maximal pour le 2 pièces de Frédéric et Monique en loi Pinel est de 654 €.

Embedded script : [CTA Simulateur] Calcul Loyer Pinel

Après avoir reçu plusieurs dossiers, ils ont sélectionné un couple d’enseignants sans enfant dont les revenus sont inférieurs à 57 489 €.

Plafond des revenus par foyer fiscal pour la zone A dans le cadre du dispositif Pinel : 

Avec des mensualités de crédit qui s’élèvent à 750 € et 150 € de frais divers (charges de copropriétés, assurance, petits travaux…), le coût de leur investissement s’élève à 900 € mensuels. Leur effort mensuel s’élève donc à 246 € (900 - 654), compensé par l’économie d’impôts réalisée : 3 400 € annuels, soit 283 € d’impôts en moins tous les mois.

Moins d’impôts et la constitution d’un patrimoine à terme : Frédéric et Monique réalisent un investissement gagnant et s’assurent une retraite au soleil !

Embedded script : [CTA Simulateur] Rentabilité Pinel

1. Dans le cadre de la loi Pinel, votre projet d’investissement locatif à Montpellier garantit une réduction significative de votre impôt sur le revenu et permet de diversifier votre patrimoine.
2. Montpellier est une des villes qui enregistre la plus forte demande de location avec de nombreux élèves cherchant une appartement (type studio ou 2 pièces) dans une résidence neuve.
3. Les programmes immobiliers neufs se multiplient avec la création de nouveaux quartiers. Un environnement particulièrement favorable si vous souhaitez bénéficier de la défiscalisation du dispositif Pinel. 
4. Le prix de l’immobilier se situent entre 3 832 et 5 153 € et varient fortement selon les quartiers. 
5. Investir dans l’immobilier locatif à Montpellier limite les risques de vacance locative du fait de la forte demande sur ce marché par rapport à l’offre. 

* Seloger

** Insee