Vue aérienne de la ville de Montpellier

Réussir son investissement immobilier en loi Pinel dans l’Hérault (34)

SOMMAIRE

Vous envisagez d’investir dans l’immobilier, vous constituer un patrimoine et réduire vos impôts ? Plusieurs villes de l’Hérault offrent ce triple avantage grâce à la loi Pinel ! Ce département situé sur les rives de la mer Méditerranée est le 2e le plus peuplé de la région Occitanie et l’un des plus dynamiques. Porté par la métropole de Montpellier en pleine croissance et par son littoral, le département attire toujours plus de jeunes actifs, séduits par les opportunités économiques et le climat méditerranéen. Grâce à l’aéroport de sa ville phare et à plusieurs gares TGV, l’Hérault est aussi parfaitement connecté au reste de la France. Résultat : une forte demande de logements et une offre qui se raréfie. Autant d’atouts pour les investisseurs immobiliers !

Quelles communes de l’Hérault sont concernées par le dispositif Pinel ? Quels sont les différents plafonds à respecter ? Comment évolue le marché immobilier des logements neufs dans le département ? Ooinvestir vous accompagne pour réussir votre investissement locatif dans l’Hérault dans la cadre de la loi Pinel.

Département de l’Hérault : les zones de la loi Pinel

Le territoire français est découpé en différentes zones qui traduisent la tension sur le marché de l’immobilier : A bis, A, B1, B2 et C. Pour favoriser la construction de logements neufs dans les secteurs où la demande est la plus forte et l’offre réduite, le gouvernement rend éligible à la loi Pinel toutes les communes classées dans les zones A bis, A et B1.

Depuis le 1er janvier 2018, les zones B2 et C ne sont plus éligibles à la loi Pinel.

Avec 25 villes en zone A et 31 en zone B1, le département de l’Hérault offre de multiples possibilités d’investissement locatif en loi Pinel.

La liste des villes en zone A de la loi Pinel dans l’Hérault

Outre Montpellier et sa proche banlieue, 25 villes de l’Hérault permettent de bénéficier des avantages de la loi Pinel :

  • Assas ;
  • Castelnau-le-Lez ;
  • Clapiers ;
  • Le Crès ;
  • Fabrègues ;
  • Grabels ;
  • Jacou ;
  • Juvignac ;
  • La Grande Motte ;
  • Lattes ;
  • Lavérune ;
  • Mauguio ;
  • Montferrier-sur-Lez ;
  • Montpellier ;
  • Palavas-les-Flots ;
  • Pérols ;
  • Prades-le-Lez ;
  • Saint-Clément-de-Rivière ;
  • Saint-Gély-du-Fesc ;
  • Saint-Jean-de-Védas ;
  • Saint-Vincent-de-Barbeyrargues ;
  • Saussan ;
  • Teyran ;
  • Vendargues ;
  • Villeneuve-lès-Maguelone.

La liste des villes en zone B1 de la loi Pinel dans l’Hérault

En zone B1 de la loi Pinel, 31 villes de l’Hérault vous offrent les avantages de la loi Pinel : 

  • Agde ;
  • Baillargues ;
  • Balaruc-les-Bains ;
  • Balaruc-le-Vieux ;
  • Castries ;
  • Cournonsec ;
  • Cournonterral ;
  • Frontignan ;
  • Gigean ;
  • Lunel ;
  • Lunel-Viel ;
  • Marseillan ;
  • Marsillargues ;
  • Mèze ;
  • Mireval ;
  • Montbazin ;
  • Pignan ;
  • Portiragnes ;
  • Saint-Aunès ;
  • Saint-Brès ;
  • Saint-Génies-des-Mourgues ;
  • Saint-Georges-d’Orques ;
  • Saint-Just ;
  • Saint-Mathieu-de-Tréviers ;
  • Saint-Nazaire-de-Pézan ;
  • Sauvian ;
  • Sérignan ;
  • Sète ;
  • Sussargues ;
  • Vias ;
  • Vic-la-Gardiole.

Les plafonds imposés par la loi Pinel

Plusieurs conditions sont à respecter pour bénéficier de l’avantage fiscal de la loi Pinel. La réduction d’impôt s’applique sur un investissement maximum de 300 000 € par année et par foyer fiscal et pour un prix d’achat au m2 qui ne dépasse pas 5 500 €. Si vous dépassez ces montants, le calcul de votre réduction d’impôt sera basé sur ces plafonds.

En fonction de la période d’engagement de location de votre bien immobilier, la défiscalisation varie :

- réduction d’impôt équivalente à 12 % du prix d’achat du logement pour 6 ans de location ;

- réduction d’impôt équivalente à 18 % du prix d’achat du logement pour 9 ans de location ;

- réduction d’impôt équivalente à 21 % du prix d’achat du logement pour 12 ans de location.

La loi Pinel vise à faciliter l’accès aux logements neufs pour les ménages les plus modestes. Le dispositif fixe donc aussi des plafonds de loyers et de ressources pour vos locataires.

Les plafonds de loyer de la loi Pinel dans les zones A et B1

Chaque année, le plafond qui sert de base au calcul du loyer maximum que peuvent appliquer les propriétaires d’un bien éligible à la loi Pinel évolue. Actuellement, il est fixé à :

  • 12,95 €/m² pour les 25 villes de la zone A de l’Hérault ;
  • 10,44 €/m² pour les 31 villes de la zone B1 du département. 

Pour déterminer le loyer maximum de votre investissement locatif en loi Pinel, vous devez appliquer la formule suivante : Surface habitable en m² x Plafond Pinel de la zone concernée x Coefficient multiplicateur.

Le coefficient multiplicateur se calcule de la manière suivante : 0,7 + 19 / surface habitable. Son montant maximal ne peut pas dépasser 1,2.

Exemple :

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif avec l’achat d’un studio de 35 m² dans la ville de Palavas-les-Flots en zone A. Vous allez donc pouvoir proposer le logement à un loyer maximum de 543 € (surface habitable 35 m² x plafond Pinel 12,95 € x coefficient multiplicateur de 1,2 (0,7+19/35)).

Pour un bien identique dans la ville de Gigean en zone B1, le loyer maximum sera de 438 € (surface habitable 35 m² x plafond Pinel 10,44 € x coefficient multiplicateur de 1,2).

Les plafonds de ressources de la loi Pinel dans les zones A et B1

Pour favoriser l’accès des ménages les plus modestes à des logements de qualité, la loi Pinel impose également des plafonds de revenus. Pour bénéficier de la réduction d’impôt du dispositif, vous devez vous assurer de choisir des locataires dont les ressources annuelles ne dépassent pas les montants fixés par l’administration.

Foyer fiscal

Zone de la loi Pinel

A

B1

Personne seule

38 465 €

31 352 €

Couple

57 489 €

41 868 €

Foyer avec 1 personne à charge

69 105 €

50 349 €

Foyer avec 2 personnes à charge

82 776 €

60 776 €

Foyer avec 3 personnes à charge

97 991 €

71 504 €

Foyer avec 4 personnes à charge

110 271 €

80 584 €

Majoration pour chaque personne supplémentaire à charge à partir de 5

(+) 12 286 €

(+) 8 990 €

Exemple : 

Pour les logements mis en location dans les villes de la zone A, les ressources maximales d’un couple de locataires sans enfant ne doivent pas dépasser 57 489 €. Pour une personne seule dans les villes de la zone B1, le plafond est fixé à 31 352 €.

Les autres conditions pour investir en loi Pinel

Un investissement immobilier dans l’Hérault doit respecter d’autres critères pour bénéficier de la réduction d’impôt de la loi Pinel.

  • Il doit s’agir d’un appartement neuf/ en état futur d’achèvement (VEFA) ou dans l’ancien. Dans ce dernier cas de figure, le logement doit faire l'objet de travaux de rénovation qui représentent au moins 25 % du coût total de l'opération. 
  • Vous disposez de 12 mois à compter de la livraison ou de l’acquisition du bien immobilier pour le louer en tant que résidence principale à votre locataire. 
  • Le logement doit être conforme aux normes thermiques et de construction BBC 2005 ou RT2012 (et prochainement RE 2020).
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Le point sur le marché de l'immobilier neuf dans l’Hérault

Le département de l’Hérault est en pleine croissance démographique. Selon les données de l’Insee, sa population augmente d’années en années. Il s’agit également d’après l’institut de l’un des départements les plus jeunes de la région Occitanie. Attirés par le dynamisme économique de Montpellier, de nombreux jeunes actifs s’installent dans la région et accroissent la tension sur le marché de l’immobilier. Pour répondre à la forte demande, les programmes neufs se multiplient. Du studio au 5 pièces, des dizaines de résidences sortent de terre à Montpellier, dans sa périphérie mais aussi dans d’autres villes du département.

Depuis le 1er janvier 2021, seuls les appartements sont éligibles à la loi Pinel.

Le prix moyen au m2 dans l’Hérault s’évalue à 2 800 €, avec de fortes disparités entre les secteurs.

Parmi les villes éligibles à la loi Pinel, Palavas-les-Flots décroche la palme de la ville la plus chère du département avec un prix moyen de 4 860 €/m2, en raison de sa localisation en bord de mer et de sa forte activité saisonnière. À Montpellier, le prix moyen s’élève à 3 230 €/m2. Dans le neuf, les prix à l’achat sont généralement plus élevés. Cela s’explique par l’absence de travaux à réaliser et par les garanties fournies par le constructeur. Autant d’éléments à prendre en compte dans votre plan d’investissement.. Dans l’Hérault, localisation recherchée et logements récents contribuent à réduire significativement le risque de vacance locative.

 

  1. En croissance démographique ininterrompue, le département de l’Hérault est l’un des plus attractifs de la région Occitanie.
  2. Avec un total de 56 villes éligibles à la loi Pinel, l’Hérault offre de multiples opportunités aux investisseurs qui souhaitent se lancer dans l’immobilier locatif.
  3. Dans le département, les prix varient fortement d’une ville à l’autre. Ils restent plus élevés dans le neuf en raison de nombreux avantages de ces constructions : garanties fournies par le promoteur et absence de travaux pendant plusieurs années.

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