Vue de Limoges pour illustrer l'investissement immobilier dans cette ville

Investir à Limoges dans l’immobilier

SOMMAIRE

Investir à Limoges, c’est miser sur une ville au patrimoine riche historiquement et culturellement parlant grâce à ses nombreux monuments et lieux touristiques. Localisée dans le sud-ouest de la France, en région Nouvelle-Aquitaine, cette ville du département de la Haute-Vienne présente de nombreux atouts touristiques et économiques qui peuvent largement encourager un investissement immobilier locatif. La vie y est agréable et Limoges offre de belles opportunités d’achats.

Quelle est la tendance globale sur le marché limougeaud ? Quelles sont ses spécificités ? Quels sont les points forts à Limoges en faveur d'un investissement immobilier ? Quels quartiers privilégier pour maximiser votre rentabilité ? Quels dispositifs de défiscalisation immobilière sont judicieux pour un investissement locatif ? Ooinvestir fait le point !

Investissement immobilier à Limoges : caractéristiques et spécificités du marché limougeaud

Limoges a accueilli 129 028 habitants en 2020 d’après le site ville-data.com, une démographie stable depuis plusieurs années. Si la population limogeoise est assez hétéroclite (familles, seniors, jeunes couples…), les étudiants ont tendance à être de plus en plus nombreux, notamment grâce à l’essor de l’offre de formation et aux écoles supérieures qui s’y implantent. La demande locative y est donc élevée.

La capitale de la Porcelaine a connu quelques années moroses en matière d’immobilier mais il semblerait que la situation se soit inversée. Le marché immobilier limougeaud s’avère désormais dynamique et rentable. En effet, la ville offre l’un des meilleurs rendements locatifs de France (8,45 % selon le site net-investissement.fr) car les prix du mètre carré, en comparaison à d’autres villes similaires de l’Hexagone, sont inférieurs. 

Par ailleurs, divers projets de modernisation offrent à la ville un second souffle. L’objectif de la commune est de rendre la vie de ses habitants plus agréable. Pour ce faire, bon nombre d’espaces verts sont mis à leur disposition, comme le Champ de Juillet, le Jardin d’Orsay ou encore le parc Victor Thuillat, des lieux dont les touristes sont tout aussi friands.

Quelles opportunités du marché immobilier locatif à Limoges pour optimiser votre rentabilité ?

Surnommée la « ville rouge », Limoges offre de belles opportunités immobilières, en particulier lors d’un investissement locatif. 

Une ville très intéressante d’un point de vue économique 

Pour commencer, Limoges est une ville très intéressante d’un point de vue économique avec près de 6 000 entreprises et environ 800 commerces. Située à 4h de Lyon et à moins de 3h de Bordeaux en voiture, elle compte plusieurs centres commerciaux, sources d’emplois, et possède même un espace de recherche et d’échange dans les domaines de l’ingénierie, de l’électronique et de l’environnement. Les étudiants ne manquent pas à l’appel puisque 19 695 y étudient sur l’année 2020 – 2021.

Des atouts touristiques en grand nombre

Limoges fait également la part belle au tourisme avec de beaux lieux à découvrir et un superbe patrimoine. Elle a d’ailleurs été nommée « Ville d’Art et d’Histoire » en 2008 grâce à sa richesse culturelle. Les théâtres, les cinémas, les musées, la bibliothèque, les centres culturels municipaux, le centre dramatique et le conservatoire ravissent chaque année les locaux et les touristes. Limoges compte également de nombreuses églises, la Cathédrale Saint-Étienne, d’élégants espaces verts ou encore les bords de Vienne qui lui donnent encore plus de charme.  

Limoges : une ville en plein renouveau

Autre atout de Limoges : la ville innove, crée et se réinvente sans cesse. Elle détient d’ailleurs le label « ville créative » attribué par l’Unesco. Les programmes de valorisation des territoires au potentiel inexploité ne peuvent que redonner du dynamisme à la commune et séduire candidats à la location comme investisseurs. 

Vers quel type de bien immobilier se tourner pour investir à Limoges et quels dispositifs fiscaux choisir ?

À Limoges, les petites surfaces sont prises d’assaut par les étudiants et les touristes. Les investisseurs ont donc tout intérêt à profiter du statut LMNP (loueur meublé non professionnel) pour bénéficier d’avantages fiscaux. Ils peuvent aussi opter pour un investissement locatif dans une résidence avec services (résidence étudiante ou résidence avec services pour seniors) et ainsi bénéficier, sous conditions, de la loi Censi-Bouvard garantissant une réduction d’impôt de 11 % d’achat HT dans la limite de 300 000 € par an. 

 

La ville de Limoges est située en zone B1 et est donc éligible au dispositif Pinel permettant de réduire considérablement ses impôts en investissant dans des programmes neufs (appartements ou maisons jusqu’en décembre 2020 pour cette dernière typologie). En effet, la loi Pinel offre une optimisation fiscale de :

  • 12 % du montant d’investissement si vous louez votre bien immobilier pendant 6 ans ; 
  • 18 % si vous le louez pour une durée de 9 ans ;
  • et 21 % si vous le louez durant 12 ans.

 

En tant qu’investisseur, placer son argent dans l’immobilier ancien est aussi un choix sûr, d’autant plus que le parc reste vieillissant à Limoges et que des dispositifs vous permettent d’effectuer des travaux dans votre bien immobilier tout en défiscalisant. C’est le cas de la loi Malraux et du dispositif Monuments Historiques. La ville de Limoges est par ailleurs éligible au dispositif Denormandie et représente une aubaine pour les bailleurs qui rénovent un logement situé dans un quartier ancien. Ces derniers peuvent en effet profiter d’une défiscalisation s’ils décident de réhabiliter et louer leur logement vide pendant 6, 9 ou 12 ans (réduction d’impôt respective de 12 %, 18 % ou 21 %).

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Limoges : les 5 quartiers sur lesquels miser pour votre investissement immobilier locatif

Vous vous demandez où investir à Limoges pour votre appartement ou votre maison ? Si certains quartiers valent mieux que d’autres ? La réponse est : oui ! Autant miser sur les secteurs les plus attractifs pour limiter le risque de vacance locative et optimiser votre rendement. Voici les 5 quartiers où il fait bon d’investir à Limoges.

Investir dans le l’immobilier locatif dans le centre-ville de Limoges

Tout d’abord, les investisseurs peuvent miser sur le centre-ville, un quartier animé, prisé à la fois par les étudiants, les touristes et les retraités. Les locataires peuvent y trouver toutes les commodités nécessaires à la vie quotidienne : commerces, services, proximité avec la gare, magasins, théâtres, restaurants, bars, ruelles piétonnes agréables, etc. Il s’agit sans nul doute de la zone la plus prisée de la ville. Les prix y sont logiquement plus élevés qu’ailleurs, bien qu’ils restent accessibles.

Investir dans le quartier de la Gare

Investir dans le quartier de la Gare est une bonne idée, en particulier si vos cibles sont les touristes, les étudiants qui retournent chez eux le week-end ou encore les actifs qui peuvent être amenés à se déplacer dans toute la France pour le travail. Un autre atout de ce secteur est sa proximité avec le centre-ville. Il reste dynamique avec de nombreux commerces à la disposition des locataires.

Investir dans le quartier de Landouge

Si vous souhaitez privilégier un achat locatif dans un quartier familial et calme, le secteur Landouge est idéal. Ce dernier compte peu de commerces mais est très axé vers la nature. Bien desservi, il permet en outre de rejoindre le cœur de ville rapidement pour profiter de son ambiance. Bordée par une rivière, cette zone est prisée par les locataires assez aisés, comme les retraités ou les familles en quête de la proximité avec l’école et de qualité de vie avant tout.

Investir dans le quartier de Vanteaux

Le 4ème quartier sur lequel miser à Limoges est le secteur de Vanteaux au sud-ouest de la ville. Ce dernier présente divers atouts : commerces, services de proximité, transports en commun… Non loin des facultés de médecine et de lettres, le quartier est calme et répond parfaitement aux attentes locatives des étudiants mais également des familles. À noter que les loyers y sont plus bas que dans le centre-ville.

Investir dans le quartier des Emailleurs

Enfin, le quartier des Emailleurs est considéré comme un secteur huppé à Limoges. En effet, les locataires y sont nombreux et apprécient les commerces omniprésents, ainsi que l’ambiance animée du quartier. Les prix au mètre carré sont assez élevés mais il faut dire que la zone attire tous types de candidats à la location : retraités, familles, jeunes couples et étudiants. 

Quel budget pour investir à Limoges dans l’immobilier locatif ?

Limoges fait partie des villes d'envergure régionale les moins chères de France. Cela est notamment rendu possible grâce au maintien des faibles taux de crédits. D’après le site dividom.com, le prix au mètre carré moyen à Limoges s’élève à 1 250 €.

Comme expliqué précédemment, le tarif d’un appartement ou d’une maison fluctue en fonction des quartiers. Si certains d’entre eux sont considérés comme des valeurs sûres, les bailleurs peuvent toutefois miser sur des secteurs en devenir. À long terme, l’opération immobilière pourrait s’avérer très rentable en termes de plus-values, d’autant plus que Limoges ne cesse de se renouveler.

  1. Forte d'une activité économique soutenue, d'un attrait touristique indéniable et d'une volonté affirmée d'innovation, la ville de Limoges affiche aujourd'hui une  belle rentabilité pour les investissements immobiliers. 
  2. Son marché immobilier est dynamique par la démographie de la ville et l'afflux nouveau d'étudiants. 
  3. Comprenant de nombreux profils de locataires (touristes, étudiants, jeunes actifs, familles ou encore retraités), vous pouvez prétendre à de nombreux dispositifs de défiscalisation. De la location meublée aux lois permettant la rénovation de logements anciens en passant par l'incontournable loi Pinel, vous avez l'embarras du choix. 
  4. Limoges reste une ville très accessible mais ce sera à vous de décider dans quel quartier vous souhaitez acheter selon votre objectif de rentabilité.

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