Vue de la ville de Limoges

Réussir son investissement en loi Pinel à Limoges

SOMMAIRE

Limoges est éligible à tout investissement en loi Pinel et son attractivité peut assurer une bonne rentabilité. Cette ville de Haute-Vienne présente en effet un bon terreau économique et culturel. Ooinvestir vous aide à réaliser un investissement immobilier gagnant à Limoges. Découvrez les atouts de la ville, 3 quartiers où il fait bon investir et un exemple d’investissement Pinel réussi à Limoges.

Pourquoi investir à Limoges en loi Pinel ?

Préfecture de la Haute-Vienne, la ville de Limoges est aussi le premier pôle économique du centre-ouest. Plus de 17 000 entreprises sont notamment implantées dans la commune, selon Manageo, avec une « activité tertiaire et de services [qui] occupe une place bien plus importante que par le passé ». 

Parmi les secteurs porteurs locaux : le luxe, l’agroalimentaire, la céramique… mais aussi  l’industrie 4.0. À ce titre, le territoire a obtenu le label Limoges Métropole French Tech Thématique. D’ailleurs, le parc d’Ester technopôle figure dans les premiers rangs mondiaux de l’appareillage électrique. 

Limoges compte aussi 15 000 étudiants (sur près de 140 000 habitants). Ils peuvent profiter de la qualité de l’Université de Limoges, distinguée par le magazine Challenges comme faisant partie des « 20 facs d’excellence » au niveau national. Ils bénéficient également d’un cadre de vie attractif. L’environnement de la ville fait d’ailleurs partie des critères prépondérants, d’après le classement de ville-ideale.fr.  

Limoges est aussi une Ville d’art et d’histoire à la programmation culturelle riche, avec notamment l’Opéra de Limoges qui réunit chaque année plus de 80 000 spectateurs. L’aquarium de Limoges accueille de son côté près de 45 000 visiteurs chaque année.

Enfin, Limoges bénéficie d’une position géographique centrale en France, située à environ 3 h de train de villes comme Paris et Bordeaux.

Limoges : une ville éligible à la loi Pinel

Limoges est située en zone B1. Résultat : les logements neufs de cette ville de la Haute-Vienne peuvent être éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel. Leurs propriétaires peuvent ainsi bénéficier d’une réduction d’impôts de 12 %, 18 % ou 21 % du prix d’acquisition du bien immobilier, s’il est respectivement loué durant au moins 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Ils doivent cependant respecter un plafond de loyer mensuel qui est de 10,28 €/m².

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Pour rappel,  pour qu’un appartement ou une maison soit loué en loi Pinel, il doit également répondre aux normes de la réglementation thermique 2012. Autre condition : être la résidence principale du ou des locataires. Ces derniers doivent en outre disposer de ressources n’excédant pas un certain plafond. À Limoges, ce plafond est de 41 618 € pour un couple, par exemple.

Les maisons ne seront plus éligibles au dispositif Pinel à partir du 1er janvier 2021.

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Focus sur le marché immobilier neuf à Limoges

La ville compte actuellement plus de 82 000 logements. Et l’offre de logements va augmenter : les investisseurs peuvent y retrouver régulièrement des programmes immobiliers neufs. Idéal pour les personnes qui souhaitent investir dans un bien immobilier en loi Pinel.

De nombreux projets sont en effet en cours, notamment place de la République : une opération ambitieuse qui vise à redessiner cette partie du cœur de la ville. La Loi de programmation pour la ville et la cohésion urbaine a également fixé les objectifs du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain. À Limoges, il concernera les quartiers suivants : Beaubreuil, le Val de l’Aurence sud, les Portes-Ferrées et le Val de l’Aurence nord.

Si Limoges perd un peu d’habitants, l’agglomération de Limoges, elle, en conquiert. Dans son ensemble, le territoire a en effet « gagné près de 4 400 habitants […] entre 2007 et 2012, soit + 0,3 % d’évolution annuelle moyenne », selon siepal.fr. En somme, la tendance est positive et la demande de logements croissante, notamment en périphérie pour des programmes neufs.

Limoges présente des prix d’acquisition très abordables pour les investisseurs avec un prix moyen de 1 393 €/m² pour un appartement et 1 595 €/m2 pour une maison.

Top des quartiers pour investir à Limoges en loi Pinel

L’emplacement d’un logement étant primordial pour sa rentabilité, Ooinvestir vous recommande 3 zones d’investissement pour acheter un bien immobilier neuf à Limoges.

Le quartier de la gare

La zone profite de l’attractivité de la gare, qui permet de rejoindre Poitiers en train, par exemple, en 1h50. Investir dans ce quartier est intéressant pour attirer les locataires actifs qui souhaitent se déplacer partout en France.

Dans ce secteur, les investisseurs qui souhaitent acheter l’immobilier locatif neuf peuvent retrouver des programmes éligibles à la loi Pinel.

À proximité de la gare des Bénédictins de Limoges, le prix au m² des appartements est de 1 395 €. Les maisons sont un peu plus chères : 1 508 € par m²

Le quartier Sainte-Claire / Vanteaux

Cette zone est située au sud-est de la ville de Limoges, entre le cœur de la ville et le CHU. Ce quartier doit son dynamisme à ses commerces de proximité, jardins publics, lycées et à son marché. C’est donc un secteur idéal pour les familles

Sa proximité avec les facultés de médecine et de lettres attire également les étudiants qui recherchent généralement des logements de petite surface. 

Ce quartier accueille régulièrement de nouveaux logements neufs : de quoi satisfaire tout investisseur immobilier souhaitant profiter de la réduction d’impôt de la loi Pinel.

Côté Sainte-Claire, le prix d’achat s’élève à 1 467 € par m² pour des appartements, et 1 685 € par m² pour des maisons. Côté Vanteaux, le coût d’acquisition d’un bien immobilier est de 1 445 € par m² pour un appartement, et de 1 552 € par m² pour une maison

Ester technopôle

L’Espace scientifique et technologique d’échanges et de recherche technopôle) est porté par la Communauté urbaine Limoges Métropole

Située au sud du quartier de Beaubreuil (avec un accès direct vers la gare), cette zone attire plus de 130 entreprises, des laboratoires ou encore des centres de transfert de technologies. Pour les investisseurs, ce bassin d’emploi est un bon moyen pour attirer des locataires actifs. Ils peuvent aussi s’adresser aux étudiants de l’école d’ingénieurs ENSIL-ENSCI grâce à la location de petites surfaces.

Les promoteurs immobiliers mettent régulièrement en vente des logements neufs dans ce quartier.

À Limoges - Ester, le prix d’un appartement est de 1 103 € par m², mais il grimpe à 1 932 € pour une maison.

Exemple d’un investissement en loi Pinel à Limoges

Avec un salaire de 55 000 € par an, Karim paie ses impôts à hauteur de 10 644 €, selon les taux du barème d’impôt sur le revenu 2020. Il souhaite profiter du dispositif fiscal Pinel pour réduire le montant de ses impôts à venir.

Karim investit dans 2 logements neufs de 3 pièces chacun. Les 2 appartements ont une surface équivalente de 55 m² et disposent chacun d’un parking. Le premier, en étage élevé, est situé dans le quartier Vanteaux de Limoges, à quelques minutes du CHU, et lui a coûté 79 500 €. Le second est situé à Limoges - Ester et lui a coûté 60 000 €.

L’investisseur immobilier compte louer ces 2 logements de 3 pièces pendant 9 ans, afin de profiter d’une réduction d’impôt totale de 25 110 € [18 % x (79 500 € + 60 000 €)] sur 9 ans, soit 2 790 € de réduction d’impôts par an.

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Le plafond du loyer et de ressources pour profiter du dispositif fiscal Pinel

Limoges est en zone B1. Pour bénéficier de la réduction d’impôt offerte par le dispositif de défiscalisation Pinel, Karim doit respecter un plafond de loyer de 10,28 €/m².

Karim suit donc ce calcul pour connaître le prix du loyer pour chaque appartement : plafond de loyer x surface x coefficient [0,7 + 19/S (S = la surface du logement)]. Les 2 appartements ayant la même surface, il obtient un loyer mensuel maximum de 10,28 x 55 x (0,7 + 19/55) = 591 € maximum de loyer mensuel par appartement.

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Karim loue ses 2 appartements à une personne seule d’un côté, et à un couple avec un enfant de l’autre. Il s’est assuré que chaque type de foyer fiscal se trouvait sous les plafonds de ressources pour être éligible au dispositif fiscal Pinel.

Foyer fiscal des locataires occupant le logement

Plafonds de ressources annuelles des locataires dans une habitation en zone B1

Personne seule

31 165 €

Couple

41 618 €

Personne seule ou couple et 1 enfant

50 049 €

Personne seule ou couple et 2 enfants 

60 420 €

Personne seule ou couple et 3 enfants

71 078    €

Personne seule ou couple et 4 enfants

80 103 €

Personne à charge supplémentaire

+ 8 936 €

Un emprunt bancaire pour profiter de l’effet de levier

Karim souhaite utiliser l’argent de son emprunt pour se créer du patrimoine. Il présente un apport de 39 500 € et a emprunté la somme restante à sa banque (100 000 €).

Montant du prêt bancaire

100 000 €

Durée du prêt

22 ans

Taux d'intérêt

1,3 %

Taux d’assurance 

0,3 %

Coût du crédit

21 635 €

Mensualité

461 € par mois

Les autres frais à intégrer pour calculer la rentabilité de son placement

Karim considère les frais suivants dans son estimation de rentabilité :

  • la taxe foncière qui présente un taux de 20,34 % sur la commune de Limoges ;
  • les éventuelles carences et vacances locatives ;
  • le coût des travaux, bien qu’ils soient potentiellement faibles, car ses 2 appartements sont neufs.

Le loyer annuel de 14 184 € ((591 x 2) x 12) et la réduction d’impôt annuel de 2 790 € (soit 16 974 €) couvrent donc le coût de l’emprunt (qui s’élève à 5 532 € par an) ainsi que les différents frais. Karim réduit ainsi ses impôts et se constitue un patrimoine avec l’achat de 2 appartements sans avoir à réaliser d’effort d’épargne. 

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  1. Investir en Pinel à Limoges, c’est possible ! Cette ville située dans le centre de la France est en effet située en zone B1, ce qui rend les logements neufs en location éligibles au dispositif fiscal.
  2. Limoges est une ville économiquement et culturellement dynamique. Elle attire aussi les étudiants en grande partie grâce à l’Université de Limoges. Plus globalement, le nombre d’habitants augmente ainsi d’année en année à Limoges.
  3. Grâce au prix faible du m² (en comparaison avec Tours et Angers, par exemple), Limoges attire les investisseurs, quel que soit le budget pour leur investissement immobilier.
  4. Ooinvestir recommande d’investir dans les quartiers de la gare, de Sainte Claire / Vanteaux et d’Ester technopôle. Chaque zone présente un intérêt certain pour le locatif en nu Pinel (mais aussi en LMNP).
  5. Pour investir en loi Pinel, le bien immobilier en location doit être la résidence principale du ou des locataires. Avec le dispositif Pinel, le prix des loyers est également plafonné, tout comme les ressources des foyers pouvant vivre dans le logement.

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