Un couple examine leur situation pour obtenir un prêt immobilier

Que faire en cas de refus d’un prêt immobilier ?

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Étape souvent indispensable lors d’un achat immobilier, la demande de prêt auprès d’un établissement bancaire en France peut parfois s’avérer délicate. Entre revenus insuffisants et demandes de garantie excessives, il arrive que votre dossier emprunteur fasse l’objet d’un refus de prêt immobilier. Cette situation n’est heureusement pas toujours définitive, et plusieurs solutions existent pour donner un petit coup de pouce à votre demande de crédit immobilier. Comment réagir face à ce refus et rebondir efficacement ? Retrouvez les 4 conseils d’Ooinvestir.

Identifier les causes du refus

Avant toute chose, vous devez identifier la ou les causes du refus de votre dossier de demande de crédit immobilier. S’agit-il d’un problème de financement ? Vous n’avez pas ou peu d’apport personnel. Ou est-ce un problème d’assurance  (certaines pathologies ou pratiques font en effet l’objet d’un refus d’agrément de l’assurance emprunteur) ? À moins que votre projet d’achat immobilier ne soit jugé trop ambitieux au regard de votre situation financière ? Quelle que soit la raison de votre refus de prêt, n’hésitez pas à demander à votre banque un maximum de détails, et des conseils sur le moyen de corriger les éléments de votre dossier d’emprunt qui posent problème.

Revoir le dossier

Une fois le ou les motifs de refus de votre crédit immobilier connus, reprenez seul ou avec votre banque votre dossier emprunteur. Notez les points décisifs à améliorer, afin de trouver des solutions pour y remédier.

Votre situation financière

Parmi les principaux motifs de refus de prêt, des revenus insuffisants ou une mauvaise gestion budgétaire arrivent en tête. Ainsi, reprenez en détail l’analyse de votre situation financière, et notamment le calcul du taux d’endettement et du reste à vivre. Ces derniers déterminent de façon précise votre capacité d’achat et servent de garanties à votre banque pour limiter les risques de défaut de remboursement.

Votre capacité d’achat immobilier

Le taux d’endettement communément admis par les banques françaises s’élève à 33 % des revenus de votre foyer. 

Sont catégorisés comme revenus : 

- les salaires ;

- les revenus non salariés ;

- et les primes fixes.

Votre demande de crédit immobilier est compromise d'emblée si la mensualité dépasse largement ce fameux taux.

Le calcul de votre reste à vivre repose lui sur la différence entre vos revenus et vos charges, et se détermine comme suit : revenus - charges fixes. 

Les banques fixent un seuil minimum pour le reste à vivre selon la composition des ménages. Il s’élève à :

  • 700 € pour une personne seule ;
  • 800 € pour un couple ;
  • + 300 € par personne à charge.

Pour apporter une réponse concrète à cette situation, vous pouvez augmenter votre apport personnel, diminuant ainsi automatiquement le montant du prêt demandé, réévaluer l’ensemble de vos charges pour essayer de les réduire, ou opter pour un remboursement anticipé ou un rachat de crédit à la consommation le cas échéant.

Pour limiter les refus de prêt, il est fortement recommandé de réaliser ces calculs avant la signature d’une quelconque promesse de vente, voire même, dès le début de votre projet d’achat immobilier. Cela vous permet de définir le prix maximum du bien que vous pouvez envisager d’acheter, avec une légère variation en fonction des taux et de la durée des crédits immobiliers.

Embedded script : [CTA Simulateur] Taux d'endettement
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Une mauvaise gestion budgétaire

Prêter de l’argent est toujours un risque pour une banque. De fait, avant d’accorder un crédit immobilier à un emprunteur, les établissements bancaires vérifient que celui-ci sera capable d’honorer son remboursement. Cela passe notamment par une analyse de la gestion de vos comptes. Si vous êtes à découvert le 15 de chaque mois malgré des revenus corrects, les banques sont en mesure de vous considérer comme un emprunteur à risque. De même si vous détenez déjà plusieurs crédits en cours. Une fois cataloguée à risque, votre situation est forcément compromise, d’autant plus si vous n’avez pas d’épargne ou d’apport personnel.

Épurer vos comptes et penser au rachat de crédit à la consommation avant de solliciter un nouveau prêt immobilier est une solution relativement simple et efficace pour rassurer votre banque. Là aussi, il est préférable d’effectuer ce travail avant la signature d’un compromis de vente.

Le contrat d’assurance emprunteur

Seconde cause majeure de refus de prêt : le refus de l’assurance emprunteur. En effet, l'octroi d’un crédit immobilier repose sur la souscription d’un contrat d’assurance emprunteur. Dans la plupart des cas, la demande d’assurance de prêt est faite par votre conseiller auprès de l’organisme auquel l’établissement prêteur est affilié. Or, les assureurs disposent d’une grille de critères propres à chacun concernant le degré de risque à couvrir. Ainsi, des antécédents médicaux, la pratique d’un métier dangereux ou d’un sport à risque peuvent conduire l’emprunteur à voir son dossier exclu, et par conséquent, ses demandes de prêts rejetées systématiquement.

La loi Lagarde du 1er juillet 2010 permet aux emprunteurs de souscrire un contrat d’assurance auprès de la société de leur choix. Aussi, en cas de refus de prêt à cause d’un défaut d’assurance, vous avez le droit d’opter pour une délégation d’assurance en contactant d’autres courtiers. En fonction de votre situation, vous pouvez vous adresser à certains groupes spécialisés dans l’assurance des emprunteurs à risque ou ayant des antécédents médicaux lourds.

La convention Aeras est un dispositif qui facilite le droit d’accès à une assurance emprunteur et à l’achat pour les personnes présentant un risque aggravé de santé.

Faire jouer la concurrence

À l’instar des assurances, les critères d’attribution des prêts immobiliers diffèrent selon les établissements bancaires. Ainsi, là où votre banque refusera votre dossier, une autre pourra l’accepter en l’état, voire vous proposer un taux radicalement différent. Tout dépend du positionnement de la banque sur le marché, et de sa politique de commercialisation. N’hésitez pas à rencontrer 2, 3 ou 4 établissements pour multiplier vos chances d’obtenir un crédit immobilier. En effet, certaines banques sont en quête de nouveaux clients, d’autres plus spécialisées dans l’accession à la propriété ou la vente, et plus promptes à accepter un dossier un peu plus complexe que les autres, ou présentant un risque plus élevé.

Dans tous les cas, vous devez solliciter un crédit immobilier auprès de plusieurs banques, ne serait-ce que pour comparer les offres. Mais aussi parce qu’une fois le compromis ou la promesse de vente signée, vous avez l’obligation de justifier de vos démarches pour obtenir votre financement, et que vous ne serez dégagé de votre engagement qu’en produisant au moins 2 attestations de refus de prêt provenant de 2 banques différentes. Cette condition suspensive indiquée dans le compromis de vente vous permet de mettre fin à la vente sans frais, sous réserve d’avoir réalisé des demandes conformes à ce qui est indiqué dans l’acte (montant, taux et durée du prêt).

Rencontrer un courtier bancaire

Dernière solution pour obtenir votre offre de prêt immobilier : rencontrer un courtier. Spécialiste du crédit immobilier en France, il travaille avec de nombreux partenaires, et est susceptible de vous permettre de faire passer votre demande auprès d’une banque, voire de vous faire bénéficier de conditions avantageuses en terme de taux ou de durée.

Afin de profiter pleinement des services d’un courtier bancaire, il est préférable d’y avoir recours dès le début de votre projet immobilier. En effet, pour être efficace, le courtier a besoin de pouvoir démarcher plusieurs banques en même temps afin de négocier les meilleurs taux pour ses clients, et leur obtenir une offre de prêt. Or, il ne peut pas démarcher les banques auprès desquelles vous avez déjà sollicité un crédit ou obtenu une réponse négative. Ainsi, le consulter en amont de votre projet d’achat immobilier, ou juste après la signature de votre promesse de vente augmente vos chances de voir votre dossier de demande de prêt aboutir favorablement.

Le courtier immobilier peut également intervenir pour vous accompagner dans votre rachat de prêt.

  1. Un refus dans le cadre d'une demande de crédit immobilier peut avoir différentes causes. 
  2. Revoyez votre dossier en profondeur en lissant les éléments illustrant votre capacité d'achat, votre gestion financière et même votre contrat d'assurance emprunteur. 
  3. Effectuer votre demande de crédit dans plusieurs et différents établissements bancaires. En plus de vous offrir plus de choix en termes de politique de remboursement et de taux d'emprunt, c'est une démarche obligatoire puisque vous devez justifier de vos recherches de financement. 
  4. Faire appel à un courtier immobilier peut vous permettre d'avoir accès à des offres privilégiées pour votre emprunt immobilier. Ce professionnel vous fait bénéficier de ses partenariats avantageux et parfois...exclusifs.