calcul de sa capacité de financement

Prêt immobilier : calculez votre capacité d’emprunt

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Vous rêvez de devenir propriétaire et de vous constituer un patrimoine ? Avant de commencer vos recherches pour l’acquisition de votre logement, il est indispensable de connaître votre capacité d'emprunt pour un prêt immobilier. Pourquoi et comment la calculer ? Comment l’augmenter ? Voici tous les éléments à connaître sur la capacité d'emprunt pour un prêt immobilier.

 

Calculer sa capacité d'emprunt et sa capacité d’achat

La capacité d'emprunt pour un prêt immobilier est la réponse à la fameuse question : “Combien puis-je emprunter ?”.  Ajoutée à votre apport éventuel et aux différents prêts aidés (prêt patronal, prêt à taux zéro, prêt sur l’honneur...), cela détermine votre capacité d’achat et donc, le prix maximum de votre future acquisition.

Les taux de crédit actuel, historiquement bas, incitent de plus en plus de Français à se lancer à devenir propriétaire, quels que soient leurs revenus ou leur montant de leur apport personnel. 

Comment calculer sa capacité d'emprunt pour un prêt immobilier ?

La capacité d'emprunt pour un prêt immobilier correspond au montant maximum qui vous sera accordé par des organismes financiers. 

Si elle est une variable indispensable en amont de tout projet d’achat, encore faut-il savoir comment savoir calculer le montant du crédit ! Quels sont les éléments à prendre en compte pour pouvoir emprunter ? Quels facteurs influencent les prêteurs ? Explications et exemples ci-dessous.

Dans le but d’établir votre capacité d'emprunt pour un prêt immobilier, il faut réunir et prendre en compte plusieurs éléments :

  • les revenus globaux du foyer ;
  • vos charges ;
  • votre apport personnel ; 
  • votre âge ; 
  • la durée et le taux du crédit ;
  • le montant de vos futures mensualités.

 

Le taux d’endettement correspond au rapport entre les charges financières mensuelles et vos revenus mensuels disponibles. Le maximum généralement admis par les banques est de 33 %, mais le reste à vivre est également un élément important que votre banquier étudiera avec attention. En effet, hors de question pour lui de vous proposer un prêt, et un échelonnement du remboursement de votre crédit, avec lequel le reste à vivre sera trop juste pour vous permettre de faire face à vos dépenses courantes. Les minimas ont été établis pour le reste à vivre :

  • 600 à 1 000 € pour une personne seule ;
  • 750 à 1 000 € pour un couple ;
  • 15 à 400 € supplémentaires par enfant.

Pour les banques, le calcul de la capacité d’emprunt est l’assurance que vous serez en mesure de rembourser vos futures mensualités. 

Pour vous, savoir combien vous pouvez emprunter déterminera en partie votre capacité d’achat, et donc le montant de votre future acquisition. En effet, il serait dommage d’avoir un coup de cœur pour un logement et de vous rendre compte à la banque qu’il est au-delà de votre budget ! 

Quelques exemples

Exemple 1 : Victoire et Malo

Couple marié sans enfants, ils ont des revenus mensuels de 4 000 € et 1 000 € de charges. Ils souhaitent connaître le montant maximum de leur capacité d'emprunt pour un prêt immobilier. Le remboursement de leur prêt, en mensualité, ne pourra pas dépasser un tiers de leurs revenus une fois les charges déduites soit 1 320 €. Leur capacité d’emprunt pour un prêt immobilier sur une durée de 20 ans à un taux de 1,20 % sera donc au maximum de 281 527 €.

Exemple 2 : Jean et Constance

Mariés avec 4 enfants, ils disposent de revenus mensuels de 4 000 € et 2 800 € de charges. Ils souhaitent eux-aussi calculer leur capacité d'emprunt pour un prêt immobilier, sur 25 ans. Au vu de leurs revenus, leur mensualité ne pourra pas dépasser 733 €, leur capacité d’emprunt pour un prêt immobilier à un taux de 1,40 % sera alors d’un montant de 185 450 €.

Connaître sa capacité d’achat

Connaître sa capacité d'emprunt pour un prêt immobilier est un élément central de votre capacité d’achat.  Elle se calcule de la manière suivante :

Capacité d’achat = capacité d’emprunt + assurance + apport personnel + prêt aidé - frais de notaire

Exemple : 

un couple ayant une capacité d'emprunt pour un prêt immobilier d’un montant de 200 000 € et un apport de 40 000 €, souhaite savoir s’il peut acquérir un bien de 220 000 €. Après calcul, les frais de notaire étant estimés à 17 800 €, sa capacité d’achat est de 222 200 €. 

Soit : 200 000 € + 40 000 € -17 800 € = 222 200 €

Il sera donc en mesure de réaliser l’acquisition de son futur logement pour un montant de 220 000 €.

Comment augmenter sa capacité d'emprunt pour un prêt immobilier ?

Votre capacité d'emprunt pour un prêt immobilier n’est pas suffisante pour d’acquérir le logement de vos rêves ? Il existe plusieurs solutions pour pouvoir emprunter davantage, en ajustant certaines variables dans votre budget ou en optimisant vos demandes de crédits.

Modifier vos charges fixes

Le moyen le plus rapide d’augmenter votre capacité d'emprunt pour un prêt immobilier, c’est de réduire vos charges fixes. Par exemple, si vous avez un ou plusieurs crédits à la consommation en cours, voyez si vous pouvez les rembourser, ou au moins les regrouper pour que leurs mensualités diminuent. 

Faites la chasse à tous les frais cachés qui augmentent vos charges de quelques dizaines voire centaines d’euros une fois cumulées.

Optimiser vos demandes de crédits

Méthode moins connue, car pouvant être peu appréciée des banquiers, faire 2 demandes de crédits permet souvent de faire des économies substantielles. Ainsi, vous pouvez solliciter un crédit principal dans une banque A (à un certain taux), sur 20 ans, et demander un second prêt, dans une banque B (à un autre taux), sur une durée plus courte, 10 ou 15 ans maximum. Vous paierez ainsi 2 mensualités, dont l’une sera forcément plus faible et souvent à un meilleur taux. Vous économisez ainsi une partie des intérêts que vous auriez payés en empruntant la totalité de la somme dont vous avez besoin au moyen d’un seul crédit sur 20 ans. Une partie de votre crédit se retrouvera alors amortie très rapidement.

Faites plusieurs simulations, contactez plusieurs banques et consultez éventuellement un courtier. Ces derniers, grâce au volume de crédit qu’ils gèrent, bénéficient souvent d’avantages commerciaux auxquels les conseillers seuls n’ont pas accès. Cela peut vous permettre d’accéder à certaines offres qui feront baisser votre mensualité ou votre taux d’emprunt, augmentant ainsi naturellement votre capacité d'emprunt pour un prêt immobilier !

  1. Connaître votre capacité de financement pour un prêt immobilier vous permettra de bien calculer votre capacité d’achat. 
  2. Les établissements bancaires tolèrent un taux d’endettement à hauteur de 33 % tout en restant vigilant sur le reste à vivre. 
  3. Vous pouvez optimiser votre capacité de financement en révisant vos charges fixes, vos crédits à la consommation en cours, ou en effectuant des demandes d’emprunt dans différentes banques. 

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