Photo d'un couple homme/femme sur un canapé de leur appartement loué LMNP

La fiscalité de votre investissement LMNP

Sommaire

Le statut de LMNP (loueur meublé non professionnel) reste l’un des meilleurs moyens de réussir son investissement l’immobilier locatif. D’une part, vous générez des revenus locatifs significatifs pour construire votre patrimoine et préparer sereinement votre avenir ou votre retraite. D’autre part, vous bénéficiez d’une optimisation fiscale très intéressante selon votre régime d’imposition (régime réel ou régime micro-BIC). Ooinvestir vous dévoile tous les détails à connaître sur les avantages fiscaux offerts par le statut de LMNP.

Statut LMNP : les conditions requises pour l’obtenir

Pour prétendre au statut LMNP (loueur meublé non professionnel), différents paramètres liés au bien et à l’investisseur en lui-même entrent en considération.

Les conditions relatives à l’investisseur

Toutes les personnes physiques ayant leur résidence fiscale en France peuvent réaliser un investissement en LMNP. Ainsi, que vous soyez français ou étranger, tant que vous payez vos impôts en France, vous pouvez prétendre au statut de loueur meublé non professionnel si :

  • vous êtes un propriétaire particulier non inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS) comme loueur professionnel ;
  • vous respectez le plafond des revenus locatifs.

Les non-résidents fiscaux sont aussi éligibles au statut LMNP mais doivent étudier la convention fiscale entre la France et leur pays de résidence.

Dans le détail, pour obtenir le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), vous devez, par définition, être un particulier qui n’exerce pas l’activité de location meublée à titre professionnel. Vous devez néanmoins, faire la déclaration de votre activité auprès du Centre des formalités des entreprises (CFE) ou du Tribunal de commerce du lieu où se situe le logement meublé, dans les 15 jours suivant la mise en location.

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En outre, pour être soumis au régime LMNP, vous devez percevoir des recettes annuelles issues de la location :

  • inférieures à 23 000 € ;
  • ou inférieures ou à la moitié de vos revenus globaux.

Si vos revenus locatifs dépassent ce seuil, vous serez automatiquement soumis au régime de loueur meublé professionnel (LMP), moins avantageux pour un particulier que le LMNP.

Les critères relatifs au bien mis en location

Pour réaliser un investissement sous le régime LMNP, le bien immobilier que vous mettez en location doit être :

  • meublé, c’est-à-dire disposer de tous les équipements et mobiliers nécessaires à l’accueil d’un locataire (literie, meubles, vaisselle, luminaires, etc.), selon les critères définis par la loi ;
  • décent et salubre ;
  • la propriété du bailleur ;
  • d’une superficie supérieure à 9 m2.

Ainsi, le logement mis en location meublée peut être une chambre, une partie de votre résidence principale, une maison, un appartement ou un bien intégré à une résidence de services. Voici quelques-uns des biens en résidence de services concernés par le régime LMNP :

  • les EHPAD et résidences pour senior ;
  • les résidences hôtelières (chambre d’hôte, gîte…) et locations saisonnières ;
  • les locations de meublés de tourisme ;
  • les résidences étudiantes ;
  • les résidences d’affaires.

Quelle est la fiscalité en LMNP ?

La loi française considère la location meublée, même non professionnelle, comme une activité commerciale. Les revenus ou recettes qui en découlent n’entrent donc pas dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont soumis au régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux) comme s’il s’agissait d’une entreprise. Mais cela ne signifie pas que vous devez créer une société pour être éligible à ce statut ! Une simple déclaration d’activité suffit.

Lors cette déclaration, le statut LMNP vous donne la possibilité de choisir votre régime fiscal. Pour faire l’imposition de vos revenus, vous avez le choix entre :

  • le régime micro-BIC ;
  • le régime au forfait réel.

Ces 2 régimes vous permettent de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux avec un même objectif : obtenir une réduction d’impôt sur les loyers perçus. En effet, quel que soit le régime fiscal choisi, les revenus générés par votre activité de location meublée non professionnelle sont imposés au titre :

  • de l’impôt sur le revenu (selon votre tranche d’imposition ou TMI) ;
  • des prélèvements sociaux de 17,2 %.

Fiscalité LMNP : le régime micro-BIC

En LMNP, vous êtes automatiquement soumis au régime micro-BIC, lorsque vos revenus locatifs ne dépassent pas un certain montant. En 2023, ce plafond du micro-BIC de 72 600 euros passe à 77 700 euros. Il s’élève même à 176 200 € par année dans le cas de meublés de tourisme classés, de chambres d’hôte ou de gîtes ruraux.

Le micro-BIC est un régime forfaitaire. Vous bénéficiez d’un abattement automatique de 50 % sur les revenus générés par votre bien (charges comprises). Vous pouvez donc déduire la moitié de votre revenu imposable et, par conséquent, réduire l’impôt que vous devez payer.

Pour les chambres d’hôtes, les meublés de tourisme et les gîtes ruraux, l’abattement atteint 71 %.

L’administration fiscale calcule ensuite votre impôt sur le revenu à partir de ce montant. Il faut aussi ajouter 17,2 % de prélèvements sociaux. Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 305 €, vous ne payez rien.

Attention : avec le régime micro-BIC, l’abattement est supposé prendre en compte toutes les charges rattachées à votre bien : vous ne pourrez donc déduire aucun frais. Vous ne pourrez pas non plus récupérer la TVA.

Avec le régime micro-BIC, la déclaration se fait à partir du formulaire n° 2042 C et doit indiquer tous vos revenus annuels issus de votre activité de location meublée.

Fiscalité LMNP : le régime réel 

Le régime réel s’applique d’office si les revenus générés par la location meublée non professionnelle excèdent 72 600 € par année.

L’avantage majeur du régime : déduire de vos revenus ou recettes l’ensemble des charges et appliquer un amortissement sur votre logement meublé et sur vos équipements. Avec le régime réel, vous pouvez donc largement diminuer vos impôts sur les loyers… voire les faire disparaître. Cependant, il faudra faire un suivi comptable approprié.

Vous pouvez opter librement pour le régime réel LMNP, même avec des recettes inférieures à 72 600 € par an. Attention : ce choix est irrévocable pendant 3 ans. Pour en bénéficier, il vous suffit d’adresser une simple demande à l’administration fiscale.

LMNP : déduire les charges locatives de vos recettes

Le régime réel en LMNP vous donne la possibilité de déduire toutes vos charges de vos recettes locatives, ceci pour réduire votre base d’imposition. Ainsi, si vous percevez 10 000 euros de loyers par année et que vous effectuez 6 000 euros de dépenses locatives, vous êtes imposable sur vos bénéfices à hauteur de 4 000 euros.

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Pour être déduites de vos revenus imposables, vos charges locatives doivent correspondre aux critères d’éligibilité définis par l’administration fiscale. Elles doivent notamment :

  • être liées à la gestion de votre bien immobilier ;
  • effectives et justifiables (notamment par des factures) ;
  • être engagées dans l’exercice en cours.

LMNP : déduire l’amortissement de vos recettes

L’amortissement consiste à calculer la perte de valeur d'un bien et des éléments qui le composent en raison de l'usure du temps ou de l'obsolescence. Le régime réel vous offre la possibilité de déduire de votre revenu imposable l’amortissement de tous les éléments du logement, depuis la structure du bâtiment jusqu'au mobilier en passant par les travaux. Cette somme est ensuite déduite des bénéfices pour réduire votre base d’imposition. En règle générale :

  • tout ce qui se rapporte au bien en lui-même peut être amorti pendant 25 à 40 ans, à un taux de 2 à 4 % par élément et par an ;
  • les mobiliers peuvent être amortis pendant 5 à 10 ans, à un taux moyen de 10 % pour chaque mobilier et par an.

Tout comme les dépenses locatives, l’amortissement déductible doit  correspondre aux conditions générales de déduction des charges.

Si vos charges dépassent les revenus de votre logement meublé, vous vous trouvez en situation de déficit. Ce déficit peut être reporté sur 10 ans, au cours des prochains exercices, dans la limite de 10 700 € par an.

Attention : l’amortissement ne peut pas créer de déficit. En cas de déficit, le report des amortissements non déduits s’effectue sans aucune limitation de temps. Ce report prend fin si vous décidez de ne plus mettre en location votre bien ou de le vendre.

Pour bien calculer l’amortissement de votre location meublée non professionnelle, il est recommandé de :

  • faire appel à un expert-comptable pour vous aider à faire votre déclaration d’impôts annuelle. Le coût de cette prestation sera significativement compensée par les économies d’impôt que vous réaliserez sur vos loyers ;
  • conserver toutes les factures et justificatifs à transmettre à l’administration fiscale ou à votre expert-comptable.

La fiscalité de la plus-value en LMNP

La plus-value constitue la différence entre le prix de cession et le prix d’achat d’un bien. En LMNP, c’est le régime des plus-values immobilières privées qui s’applique (à la différence de celui des plus-values professionnelles, pour le statut de loueur meublé professionnel ou LMP). En cas de cession, la plus-value est plus avantageuse sous le régime LMNP, puisque c’est la règle des particuliers qui s’applique et non celle des professionnels.

La plus-value dans le cadre du LMNP est imposée à :

  • 19 % au titre de l’impôt sur le revenu ;
  • 17,2 % pour le compte des prélèvements sociaux.

Des abattements s’appliquent ensuite selon la durée de détention du bien.

Pour l’imposition au titre de l’impôt sur le revenu, les abattements s’élèvent à :

  • 6 % par année de détention après 5 ans dans la limite de la 21e année ;
  • 4 % au titre de la 22e année ;

Au-delà, vous bénéficiez d’une exonération totale.

Pour les cotisations sociales, les abattements atteignent :

  • 1,65 % entre 6 et 21 ans de détention ;
  • 1,60 % pour la 22e année ;
  • 9 % après la 22e année ;
  • une exonération totale à compter de la 30e année.

Une surtaxe de 6 % est appliquée lorsque la plus-value est supérieure à 50 000 euros.

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  1. Avec son abattement forfaitaire de 50 %, le régime micro-BIC LMNP se révèle plus intéressant si les charges liées à la location de votre logement meublé sont relativement restreintes.
  2. Le régime réel vous permet de déduire l’intégralité de vos charges et d’appliquer un amortissement pour réduire significativement votre impôt sur les loyers perçus.
  3. Si le régime réel LMNP vous oblige à tenir une comptabilité et à faire appel à un expert-comptable, vous réaliserez une économie d’impôt sur le long terme avec vos recettes locatives.
  4. La plus-value en LMNP dépend du régime des plus-values privées, même si des amortissements ont été appliqués.

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