pièces, petite maison et pourcentage pour illustrer la plus-value immobilière

Zoom sur la plus-value immobilière

Sommaire

Lors de la vente ou de la cession d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain à bâtir, etc.), vous pouvez réaliser un gain plus ou moins élevé. Il est alors commun de parler de “plus-value immobilière”. Et selon la loi, ce gain peut être exonéré ou encore imposé. Tout dépend du type de bien vendu et de sa durée de détention. Au-delà de sa définition juridique, comment calcule-t-on cette plus-value ? Comment est-elle imposée ? Ooinvestir vous aide à appréhender au mieux cette notion tellement évoquée mais aux subtilités trop souvent méconnues...

Plus-value immobilière : définition ?

Avant de vous expliquer en détail comment calculer la plus-value sur la revente d’un logement, voici ce qu’il est important de savoir à son propos.

À quoi correspond-t-elle exactement ?

La plus-value correspond à la somme que vous gagnez en vendant votre bien immobilier à un montant plus élevé que celui auquel vous l’avez précédemment acheté. Autrement dit, pour déterminer votre plus-value, vous devez calculer la différence entre le prix de vente de votre bien immobilier et celui en vigueur lors de son achat. Le résultat peut vous donner un montant très élevé ou au contraire relativement bas.

En quoi est-ce une notion essentielle ?

Comprendre la notion de plus-value est essentiel pour mener à bien votre vente. En effet, lorsque vous effectuez une vente immobilière, vous pouvez bénéficier d'une exonération.

En général, les plus-values sur la cession d’une résidence principale sont exonérées d’impôt sur le revenu. Cette exonération dont vous bénéficiez vous permettra de financer l’achat d’un nouveau logement par exemple. De plus, la loi vous accorde une exonération sur une vente immobilière dont le montant n’excède pas les 15 000 euros (pour une personne) et 30 000 euros (pour un couple).

Les autres cas d’exonération sur les plus values sont entre autres :

  • la vente d’un logement ayant plus de 30 années auprès d’un même propriétaire ;
  • la cession d’un bien possédé par des personnes invalides, les retraités ayant un revenu modeste et vivant dans un centre de retraite médicalisé, et ce, depuis une durée de 2 ans au moins ;
  • la vente d’une résidence localisée en France par un non-résident ;
  • la cession d’une résidence secondaire à l’occasion d’une expropriation, sous condition que ce bien soit employé pour satisfaire un besoin public ;
  • la vente d’un logement remembré ou échangé en milieu rural ou urbain.

La plus-value réalisée sur la vente d'une résidence secondaire peut également bénéficier d'une exonération mais elle est conditionné à la situation du vendeur et au délai de vente du logement concerné. 

Comment la calculer ?

Plusieurs facteurs sont pris en compte dans le calcul des plus-values immobilières sur la vente des biens immobiliers. Pour rappel, la plus-value s’obtient en faisant la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du logement. Mais, pour trouver une plus-value fiable, vous devez soustraire certains frais du prix de vente et en ajouter d’autres montants au prix d’acquisition normal du logement.

Les frais à soustraire

Pour trouver la plus-value, il convient de déduire du montant de la vente les frais des diagnostics obligatoires (amiante, plomb, gaz électricité, performance énergétique, etc.), de la TVA (Taxe sur la valeur ajoutée) et de l’agence immobilière.

Les frais à ajouter

Toujours s'agissant du calcul de la plus-value, il est nécessaire de rajouter au prix d’achat (présent dans l’acte d’origine) les frais de notaire, de l’agence immobilière et les droits de donation.

Il peut s’agir des coûts réels ou d’un taux forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat.

L’autre frais majeur à ajouter au prix d’achat d’origine est celui des travaux réalisés. Il s’agit entre autres des frais pour l’agrandissement, l’amélioration ou encore la reconstruction. L’ajout de ces frais se fera sous la présentation des factures justifiant que des travaux ont été réellement effectués. 

Le montant des factures sera obligatoirement ajouté au prix d’acquisition d’origine si l’investissement immobilier a été réalisé sur un bien détenu il y a moins de 5 années . S’il s’agit par contre d’un investissement immobilier sur un bien dont la durée de détention excède 5 années, le prix d’achat d’origine pourra être majoré d’un forfait de 15 % en absence de factures justifiant les dépenses réalisées.

Notez que les travaux en question ne doivent pas être des réparations ou encore des rénovations.

Quelle imposition s'applique pour la plus-value?

Abattements et prélèvements sociaux par rapport à la durée de détention 

Le taux de l’abattement ainsi que celui des prélèvements sociaux est variable en fonction de la durée de détention et l'assiette n'est pas la même s'il s'agit de l'impôt sur le revenu ou des prélèvements sociaux.

Abattement pour l’impôt sur le revenu

Durée de détention

Abattement

6 ans

6 %

7 ans

12 %

8 ans

18 %

9 ans

24 %

10 ans

30 %

11 ans

36 %

12 ans

42 %

13 ans

48 %

14 ans

54 %

15 ans

60 %

16 ans

66 %

17 ans

72 %

18 ans

78 %

19 ans

84 %

20 ans

90 %

21 ans

96 %

22 ans

100 %

Abattement pour les prélèvements sociaux 

Durée de détention

Abattement

Jusqu'à 5 ans de détention   

0 %

6e année     

1,65 %

7e année     

3,30 %

8e année     

4,95 %

9e année     

6,60 %

10e année   

8,25 %

11e année   

9,90 %

12e année   

11,55 %

13e année   

13,20 %

14e année   

14,85 %

15e année   

16,50 %

16e année   

18,15 %

17e année   

19,80 %

18e année   

21,45 %

19e année   

23,10 %

20e année   

24,75 %

21e année   

26,40 %

22e année   

28 %

23e année   

37 %

24e année   

46 %

25e année   

55 %

26e année   

64 %

27e année   

73 %

28e année   

82 %

29e année   

91 %

30e année   

100 %

 

 

L’imposition de l’impôt sur le revenu pour la plus-value est de 19 % et de 17,2 % pour les prélèvement sociaux

Abattement exceptionnel sur la plus-value provenant de la vente de terrains à bâtir ou logements bâtis

Pour le calcul de la plus-value sur la vente des terrains à bâtir et biens déjà bâties, la loi applique un abattement exceptionnel sous conditions et de façon temporaire à l’impôt sur le revenu et aussi sur les prélèvements sociaux. Ce taux exceptionnel varie entre 70 % et 85 %. En outre, l’obtention de cet abattement exceptionnel est sous double condition. D’une part, vous devez préalablement signer une promesse unilatérale de cession. D’autre part, la cession doit obligatoirement être réalisée 2 années après la promesse unilatérale. 

Étude de cas pour mieux comprendre les subtilités du calcul des plus-values

Vous avez fait l’achat en février 2005 d'un logement pour un montant de 300 000 euros. Vous l’avez utilisé pendant une certaine durée comme résidence secondaire. Le montant des travaux d’amélioration et d’agrandissement est de 20 000 euros. En avril 2019, vous le cédez pour un montant de 400 000 euros.

  • Le prix de vente corrigé est alors équivalent à 400 000 – 500 (montant des diagnostics avec présentation de facture) = 399 500 euros.
  • Le montant d’acquisition corrigé s’obtient en additionnant 300 000 +  22 500 (forfait de 7,5 % du prix d’achat d’origine) +  20 000 (frais des travaux réalisés) = 342 500 euros.
  • Quant à la plus value nette, elle est de 399 500 – 342 500 = 57 000 euros.

La durée de détention calculée est de 14 années et l’abattement pour l’impôt sur le revenu est pour le coup de 57 000 x 54 % = 30 780 euros. L’abattement pour les prélèvements sociaux est quant à lui de 57 000 x 14,85 % =  8 464,5 euros.

Ainsi, la plus-value nette imposable s’élève à 57 000 - (30 780 + 8 464,5) = 17 555,5 Ainsi l’imposition totale pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sera de : (17 555,5 x 19 %) + (17 555,5 x 17,2 %) = 3 373,5 + 3 054  = 6 427,5 euros. Le notaire se chargera de verser l’impôt prélevé à l’administration fiscale.

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