Pot avec des pièces de monnaie

Guide pour investir dans l’immobilier locatif de manière rentable

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L’immobilier demeure le placement préféré des Français en raison de sa stabilité, de sa rentabilité et de sa durabilité. Les chiffres le confirment : selon les résultats d’une étude menée par l’Insee en décembre 2019, 58 % des Français sont propriétaires immobiliers !

Dans ce guide, découvrez les notions de « rentabilité immobilière » et de « calcul du rendement locatif brut et net » et des éléments clefs pour définir les gains que vous retirerez réellement de votre investissement immobilier.

Rentabilité immobilière : de quoi est-il question ?

Évaluer la rentabilité de votre investissement immobilier représente une condition indispensable pour déterminer si vos biens immobiliers peuvent vous rapporter plus qu’ils ne vous coûtent.       

Si vous investissez votre argent dans l’immobilier locatif, la rentabilité générée par les loyers perçus vous permet de connaître les intérêts de votre placement sur une période de 12 mois. Notez qu’un investissement locatif est considéré comme étant rentable s’il génère des bénéfices ou si le bien réussit à s’autofinancer.

Si vous n’êtes pas inscrit dans la liste des profils à risque aux yeux des organismes de crédit, vous avez la possibilité de multiplier vos opérations immobilières. Vous améliorez vos chances d’élargir votre patrimoine.

Comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier ?

Dans le cadre d’un investissement immobilier, il faut bien faire la différence entre rendement locatif brut et net. Pourquoi ? Tout simplement pour déterminer la rentabilité réelle de votre opération d’investissement. Explications avec Ooinvestir étape par étape.

1. Calculer le rendement locatif brut

C’est la première étape. Il s’agit principalement de faire le rapport entre le montant total des revenus locatifs sur un an et le prix d’achat du bien immobilier. Les frais d’acquisition du logement entrent également en ligne de compte dans le calcul. 

Exemple :

Pour un bien acquis au montant de 200 000 € avec des frais d’achat de 25 000 € et un loyer de 850 €, le total des loyers en un an est le suivant : 850 € x 12 = 10 200 €. Le prix total d’acquisition du bien est quant à lui de : 200 000 + 25 000 = 225 000 €

10 200 € x 100 / 225 000 € = 4,54 %.

La rentabilité brute consiste à évaluer les bénéfices potentiels de l’investissement immobilier. Elle ne vous permet pas de connaître les bénéfices réels que peut vous rapporter votre investissement immobilier. En effet, le calcul exclut les dépenses d’entretien des biens immobiliers, les charges fiscales, etc. Ses principaux avantages ? Elle offre un premier point de comparaison sur la rentabilité de différents appartements ou maisons et facilite votre prise de décision pour votre projet immobilier.

2. Calculer le rendement locatif net

En tant qu’investisseur, vous devez ensuite déterminer le rendement net. Pour l’investisseur, plus le rendement locatif net est élevé, plus le placement immobilier est rentable. Pour le calculer, vous devez prendre en compte les divers frais et charges. 

Ces charges et dépenses comprennent :

  • les charges de copropriété par année non récupérables auprès du locataire ;
  • la taxe foncière qui est uniquement due par les propriétaires bailleurs ;
  • les dépenses de réparation locative ;
  • l’assurance loyers impayés.

La formule pour calculer le rendement locatif net est simple : 

(Loyer par année – charges et frais divers) x 100 /Prix d’achat du bien.

Exemple :

Pour un bien acquis au prix de 100 000 € avec des charges et des frais divers de 2 000 €, et un loyer par année de 8 400 €, le rendement locatif net est de 700 € par mois.

Voici la formule détaillée :

(8 400 – 2 000) x 100 / 100 000 = 6,4 %

S’il est difficile de quantifier les dépenses effectuées sur le bien en question, le calcul peut se faire au mètre carré. C’est le cas pour les travaux de copropriété.

Le rendement net d’un logement locatif varie entre 2 et 7 % en moyenne*. Avec un rendement net de 6,4 %, vous faites donc un très bon investissement.

 

Dans votre calcul, prenez en compte les éventuelles périodes de vacances locatives, pendant lesquelles aucun locataire n’occupe votre logement. Il peut s’agir d’une période de travaux avant l’arrivée d’un nouveau locataire, par exemple. Vous devez également inclure le coût d’une assurance de vacance locative, la réduction d’impôts liée à un quelconque dispositif, les taux du crédit, etc.

*Source : « La rentabilité nette d'un investissement immobilier varie le plus souvent de 2 à 7 % ».

Quels paramètres influencent la rentabilité d’un investissement immobilier ?

Pour estimer la rentabilité de votre placement immobilier, intéressez-vous à l’implantation géographique du bien, à son prix d’achat, à ses revenus locatifs, à ses caractéristiques propres.

1. La zone d’investissement

La zone d’investissement joue un rôle important sur la rentabilité de votre acquisition. Mieux vaut investir dans un secteur en France avec une croissance démographique positive et une économie dynamique.

Avant d’acheter un logement pour faire du locatif, pensez à inspecter les points suivants : présence d’écoles à proximité, d’universités, d’un hôpital, de commerces de première nécessité, de commerces pour faire du shopping, de bars, d’un parc, de moyens de transports, d’un service de courrier postal…

Le secteur d’implantation de la maison ou de l’appartement détermine également la typologie de locataires à viser.

Exemple :

Dans la ville de Rennes, par exemple, on retrouve une forte population d’étudiants (67 000 en 2017) et donc un nombre conséquent d’investisseurs en résidences étudiantes et en location meublée. Ce type de locataires induit toutefois un certain turn-over et, souvent, des vacances locatives en période estivale.

Certains arrondissements de la ville de Paris offrent de belles perspectives pour investir dans des résidences de tourisme ou d’affaires. En résidence de services, la gestion des locataires se fait par le biais d’un exploitant et d’un bail commercial, ce qui rassure les banques. Ces dernières accordent parfois le prêt plus facilement ou proposent de meilleurs taux de crédit, en comparaison avec un investissement plus classique en loueur meublé dans l’ancien. 

Dans la capitale, certains quartiers accueillent de nombreux logements de seconde main, notamment les arrondissements les plus centraux. Dans l’ancien, certains investisseurs font le choix de la rénovation pour gagner en plus-value. Les travaux servent ainsi à valoriser leur projet immobilier au moment de la revente.

En tant qu’investisseur, mieux vaut posséder un patrimoine immobilier hétérogène. Ne pas mettre tous les œufs dans le même panier : une règle d’or pour investir dans l’immobilier !

2. Le prix d’achat immobilier et les revenus locatifs

D’après le calcul du rendement locatif net : plus le prix d’achat de la maison ou de l’appartement est élevé, moins l’investissement locatif sera facilement rentable.

En effet, les revenus locatifs doivent aussi être cohérents avec les offres du marché. Un prix trop élevé risque en effet de créer de la carence locative (pour le premier locataire) ou de la vacance locative (pour les locataires suivants). 

Dans les zones tendues régies par l’« encadrement à la relocation », l’État régule les loyers. Mais la fixation de ces loyers reste libre pour la première location. Sont concernés uniquement la hausse des loyers pour les nouvelles locations et les renouvellements de baux.

Vous souhaitez investir en France dans un logement locatif éligible au dispositif Pinel pour profiter d’une réduction d’impôt ? Pensez alors à évaluer minutieusement le prix d’achat du bien. Il doit être assez bas pour que l’investissement locatif soit rentable. En effet, avec la loi Pinel, vous ne pouvez pas dépasser les plafonds de loyers, eux-mêmes imposés par l’État (environ 20 % en dessous des prix du marché). L’objectif du gouvernement est de faciliter l’accès au logement dans les zones tendues grâce à un allègement de la fiscalité, notamment à Paris et dans les villes alentours.

3. Les caractéristiques propres de la maison ou de l’appartement

Quels sont les atouts et faiblesses du logement en lui-même ? Avant d’investir, analysez différents éléments :

  • Son état : l’habitation requiert-elle des travaux de rénovation avant de la mettre en location ? Considérez alors dans votre calcul de rentabilité la carence locative inhérente à la durée des travaux. Incluez également dans le calcul le coût de ces travaux.
  • L’existence d’un terrain constructible ou non (pour faire d’une pierre deux coups) : quels sont les avantages ? Revendre une partie du terrain à un promoteur foncier ou à promoteur immobilier, ou bien bâtir vous-même un second logement. Le Plan local d’urbanisme (PLU), le cadastre et le certificat d’urbanisme peuvent vous renseigner.
  • Sa surface habitable : elle dépend des réglementations de la loi Carrez
  • Sa performance énergétique : informez-vous sur l’étiquette « énergie » et l’étiquette « climat » du diagnostic de performance énergétique (DPE) du logement en question. Cela impactera nécessairement le coût du loyer (puisque l’éventuel locataire prend en compte les charges énergétiques dans son propre calcul).

En principe, les petites surfaces trouvent facilement preneurs sur le marché de la location. Privilégiez ainsi les studios et les petits appartements pour vous constituer ou diversifier votre patrimoine. 

Dans certaines villes et métropoles en France, plus la surface de l’appartement ou de la maison est petite, plus le prix du loyer au m² est élevé. Dans ce cas, la comparaison de plusieurs offres avec différentes superficies s’impose pour dénicher le logement idéal au meilleur prix.