Main d'une personne tenant une maquette de maison

Comment choisir entre placement financier et investissement immobilier locatif ?

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Le montant total de l’épargne en France s’élève à 11 500 milliards d’euros, selon une étude réalisée par l’Insee en 2018. 93 % des Français positionnent leur argent dans des placements financiers et 60 % investissent dans la pierre. Une autre étude de Stastista indique que près de 80 % des épargnants cherchent une meilleure sécurité financière.

Vous faites partie de la grande famille des épargnants ? Découvrez les différences, atouts et faiblesses du placement financier et de l’investissement immobilier locatif.

Quelles sont les différences entre un placement financier et un investissement immobilier locatif ?

Placement financier ou immobilier locatif : Ooinvestir vous apporte une vue d’ensemble des solutions les plus courantes.

Investissez votre épargne avec un placement financier

En principe, le placement financier représente l’épargne que vous bloquez dans une opération financière pour qu’elle puisse générer des intérêts. Différents types de produits existent :

  • Les produits d’épargne qui proposent différents taux fixes, mais une rentabilité souvent faible. Par exemple : le Livret A.
  • Le placement en bourse apporte un revenu aux investisseurs grâce aux dividendes et à la plus-value réalisée par les actions, mais le risque est souvent considéré comme élevé. Le plan d’épargne en actions (PEA) permet par exemple aux particuliers d'investir en bourse, dans des actions européennes.
  • L’assurance vie est un placement avec une rentabilité variable, suivant le type de support choisi (fonds euros ou unités de compte).
  • Le crowdfunding ou le financement participatif, en plein développement en France, avec des taux, mais aussi des risques, plus élevés que les livrets.

L’épargne représente la somme de vos revenus une fois déduites toutes les charges obligatoires. Elle se présente sous différentes formes : argent liquide, actifs financiers et biens.

Dispositif fiscal entré en vigueur le 1er janvier 2018, le prélèvement forfaitaire unique (PFU) joue en faveur des produits financiers. Sous certaines conditions, il prévoit une exonération de taxe pour les intérêts nés de ces derniers. Cela inclut le Livret A, le Livret de développement durable et solidaire (LDDS), le Livret d’épargne populaire (LEP), les livrets jeunes ou encore l’assurance vie. Cette loi ne concerne pas l’investissement immobilier.

Placez votre épargne dans l’immobilier locatif

Investir dans l’immobilier sur le marché locatif permet d’utiliser à bon escient votre épargne : ce placement présente généralement un ratio rendement / risque intéressant. Les loyers peuvent parfois même rembourser les diverses dépenses, notamment les mensualités d’emprunt bancaire. Lorsque c’est le cas, il est alors question d’une opération blanche.

Différentes options s’offrent à vous :

  • une location nue : le logement est non meublé ; 
  • une location meublée : vous pouvez par exemple investir dans une résidence de services. La résidence est alors gérée par une entreprise exploitante qui touche les loyers et vous reverse des parts (suivant les clauses définies dans le bail commercial) ;
  • une location saisonnière : elle est généralement meublée et accueille les locataires de passage.

Au-delà de la rentabilité issue des loyers, les investisseurs immobiliers peuvent également profiter de réductions d’impôts. Il est possible de miser sur des dispositifs fiscaux. La loi Pinel, par exemple, permet de réduire ses impôts sur l’ensemble de ses revenus (et non pas seulement sur ses revenus locatif) sur 6, 9 ou 12 années de mise en location du logement acquis. Outre ce dispositif phare, d’autres lois de défiscalisation existent pour vous faire bénéficier d’avantages fiscaux pour l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien. 

L’effet de levier constitue un autre atout des placements dans un logement. Il consiste à profiter du crédit bancaire (donc à créer de l'endettement) pour augmenter sa capacité d'investissement... et ainsi générer plus l’argent, notamment avec les taux faibles.

Placez votre épargne dans une SCPI

À la croisée des investissements immobiliers et des placements financiers se trouvent les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Ces entreprises permettent d’investir de manière collective en achetant des parts de la société gérant un parc de plusieurs biens immobiliers. Vous touchez des revenus au prorata de votre investissement. 

Vous pouvez par exemple acheter des parts dans une SCPI spécialisée dans les biens immobiliers résidentiels, ou bien dans des locaux commerciaux qui hébergent des entreprises.

Investir dans une SCPI permet de se dégager de la gestion du parc immobilier : encaissement des loyers, achat et vente des logements ou des locaux, gestion des locataires, rénovations et aménagements… tout est pris en charge par la structure. 

Quels sont les avantages et les inconvénients de l’investissement immobilier locatif ?

Carences et vacances locatives constituent les grandes craintes lors d’un investissement immobilier locatif. Mais souvent, les avantages d’un investissement immobilier surpassent les inconvénients. 

Les avantages de l’immobilier locatif

En plus de vous constituer un patrimoine à terme, l’investissement locatif peut vous apporter des revenus complémentaires et vous faire bénéficier de dispositifs fiscaux.

C’est le cas de la loi Pinel. Reconduit jusqu’en 2021, ce dispositif de défiscalisation permet aux investisseurs de réduire leurs impôts selon un taux qui dépend de la durée de location du logement neuf (6, 9 ou 12 ans). Au final, vous pouvez bénéficier jusqu’à 63 000 euros de réduction !

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Le dispositif « Pinel ancien » (ou loi Denormandie) octroie également une réduction d’impôt aux particuliers qui achètent un logement nécessitant des travaux de rénovation. Attention, cet achat doit se faire avant le 31 décembre 2021.

Notez également que la location meublée présente certains avantages. Accessible grâce aux statuts de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP), les revenus des loyers dépendent du régime des bénéfices industriels et commerciaux. Ce type de location permet d’amortir l’acquisition du logement. La dévaluation du bien (liée à l’usure du logement dans le temps) est interprétée fiscalement comme un ensemble de dépenses qui peuvent être amorties. Ces sommes sont soustraites chaque année des bénéfices. De cette manière, vous pouvez ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs durant les premières années d’acquisition du bien.

Les inconvénients de l’immobilier locatif

Le principal inconvénient et risque de l’immobilier locatif est d’être propriétaire d’un logement sans locataire, qui ne dégage donc pas de revenus. Vous avez des difficultés à trouver un premier locataire pour votre logement ? Ce dernier est alors en carence locative. Vous peinez à trouver un nouveau locataire pour votre logement après l’avoir loué précédemment ? Votre habitation est alors en vacance locative

Autre inconvénient potentiel : la somme à débourser sur la durée. En effet, il faut souvent faire le choix de souscrire un crédit auprès d’un établissement bancaire. C’est d’ailleurs souvent recommandé, surtout si les taux de crédit sont bas, afin de profiter d’un effet de levier. Ce dernier vise à utiliser l'endettement pour améliorer sa capacité d'investissement. Toutefois, des imprévus et des dépenses non anticipées peuvent mettre à mal votre pouvoir d’achat. 

Quels sont les atouts et les risques d’un placement financier ?

Comme tout type d’épargne, le placement financier présente des points forts et des risques.

Les atouts d’un placement financier

La plupart des placements financiers sont accessibles, parfois sans ticket d’entrée minimum. Leur hétérogénéité permet aussi de convaincre tout type de profil. Dans le cas de l’assurance vie, par exemple, les démarches se limitent à une souscription de contrat et à la fourniture de quelques pièces justificatives.

Souvent, les fonds peuvent être disponibles immédiatement ou sur des durées plus courtes que pour un achat immobilier. 

Enfin, les placements peuvent s’effectuer rapidement en comparaison d’un achat immobilier qui court sur plusieurs mois, le temps trouver le bien, signer le compromis, valider un crédit, signer l’acte de vente…

Les inconvénients d’un placement financier

Depuis plusieurs années, les taux d’intérêt de certains placements financiers comme le Livret A ont tendance à baisser. Ces placements deviennent donc de moins en moins rentables.

Et si le livret A ne requiert pas de connaissances particulières, ce n’est pas le cas de tous les placements financiers. Par exemple le PEA, qui nécessite d’avoir des aptitudes en finances et en gestion d’un portefeuille boursier.

Pour les placements les plus risqués, il y a aussi un fort risque de perte en capital ! Ainsi, si les perspectives de rendement sont particulièrement attractives, vous vous exposez aussi à la possibilité de rien gagner, voire de perdre votre investissement de départ. 

Découvrez le rendement et les risques des placements en bourse auprès de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

Et la diversification de votre patrimoine ?

Placement financier ou investissement immobilier, votre choix doit prendre en compte vos objectifs. Il est possible de concilier différentes options. Vous pouvez par exemple souscrire à un contrat d’assurance vie tout en gérant un logement acquis en loi Pinel. Votre fiscalité est alors doublement optimisée et vous abordez l’avenir plus sereinement. 

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Un certain équilibre permet non seulement de diversifier votre patrimoine, mais aussi de renforcer sa sécurité. En choisissant cette solution, vous conciliez accessibilité, disponibilité, sécurité et rendement. 

Avec la pierre, vous investissez dans une valeur sûre et stable, et grâce aux produits financiers, vous disposez de fonds disponibles à tout moment, selon les placements choisis.