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Rénovation et déficit foncier : comment réduire ses impôts ?

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Instauré en 1993 par la loi Balladur, le déficit foncier est un outil de défiscalisation ayant pour but d’inciter les investisseurs à choisir des logements anciens nécessitant des travaux de rénovation. Une solution efficace pour rénover le parc locatif français à moindre coût pour le gouvernement, et une véritable aubaine pour les contribuables désirant se constituer un patrimoine immobilier tout en diminuant leurs impôts. De quoi s’agit-il exactement ? Quels sont les mécanismes d’application du déficit foncier ? Retrouvez tout ce qu’il y a à savoir sur le déficit foncier pour en bénéficier pleinement. 

 

Comprendre le déficit foncier

Optimiser ses impôts en se constituant un patrimoine immobilier, c’est possible grâce au déficit foncier. Découvrez plus précisément ce qu’est le déficit foncier et comment en profiter.

Définition du déficit foncier

Le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui permet d’obtenir une réduction d’impôts dans le cadre d’un investissement locatif. En effet, certaines sommes engagées pour la gestion de votre logement mis en location sont déductibles des revenus fonciers que vous déclarez. Cela permet de les réduire, voire même de les gommer, diminuant ainsi le montant global de votre imposition.

Seule contrainte : louer votre logement nu pendant au minimum 3 années. Vous devez également être imposé pour vos revenus fonciers via le régime réel. En contrepartie, vous pourrez déduire une partie de vos charges mais, surtout, certaines dépenses liées aux travaux de rénovation. La réduction d’impôt est limitée à 10 700 € par an, mais le surplus est reportable pendant 10 ans. De quoi diminuer vos impôts pendant plusieurs années en cas de ravalement de façade ou de rénovation complète !

Les charges et travaux déductibles

Toutes les dépenses engagées pour votre bien locatif ne sont bien sûr pas déductibles de vos revenus fonciers. Néanmoins vous pouvez retrancher sans problème les charges suivantes : 

  • taxe foncière ;
  • frais de gestion si vous passez par une agence ;
  • charges de copropriété ;
  • prime d’assurance ;
  • intérêts d’emprunt (attention, pas le capital remboursé !) ;
  • frais de gardiennage/concierge.

En ce qui concerne les travaux de rénovation, seuls ceux concernant l'entretien, l’amélioration ou la réparation de l’appartement ou de la maison mis en location sont éligibles au dispositif du déficit foncier. Les travaux d’embellissement ou d’agrandissement en sont exclus.

La rénovation complète du logement, la mise aux normes d’une installation électrique ou gaz ou l’installation de nouvelles fenêtres ouvrent droit à la déduction. A l’inverse, l’aménagement des combles, la création d’une véranda ou l’ajout d’une dépendance ne sont pas des travaux éligibles.

Il est donc important de bien vous renseigner avant d’entamer des travaux de rénovation, en vue de bénéficier de ce dispositif. L’administration fiscale n’hésite pas à contrôler les conditions d’application du déficit fiscal

Le logement doit toujours être en location au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation sur votre revenu.

 

 

Mécanismes d’application du déficit foncier

Pour que le mécanisme du déficit foncier produise pleinement ses effets, il est important de bien réfléchir aux différents éléments qui influenceront votre investissement et vos dépenses, afin que celui-ci ne devienne pas un gouffre financier.

Choisir son bien à louer

Le secret de la réussite de votre investissement va résider dans le choix judicieux de l’appartement, de l’immeuble ou de la maison à rénover, que vous allez mettre en location. En effet, le bien doit :

  • être situé dans un secteur attractif afin que vous puissiez le louer facilement ;
  • comporter assez de travaux à réaliser pour produire un déficit foncier intéressant ;
  • afficher un prix raisonnable pour que le loyer couvre le montant des mensualités éventuelles.

Une fois ces 3 conditions réunies, vous avez toutes les clés en main pour optimiser votre investissement, vous constituer un patrimoine immobilier en auto-financement tout en générant un déficit foncier. 

Les travaux de rénovation effectués apporteront un vrai plus à votre bien, vous donnant une belle perspective de plus-value à la revente.

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Déficit foncier ou plus-value

travaux avant après rénovation immobilière

En réalisant de nombreux travaux d’amélioration ou de rénovation, le logement mis en location va voir sa valeur automatiquement augmenter, vous permettant de réaliser une plus-value plus ou moins importante en cas de revente. 

Si vous choisissez de bénéficier du mécanisme du déficit foncier pendant la durée de détention du logement, vous ne pourrez pas déduire une seconde fois le montant des travaux sur votre déclaration de plus-value. C’est un élément à garder en mémoire pour ne pas voir votre bénéfice complètement englouti par une plus-value élevée.

Quelques exemples de déficit foncier

Quoi de plus parlant que quelques exemples chiffrés pour comprendre le mécanisme et les avantages du déficit foncier ? Le calcul se fait en 3 étapes : calcul des revenus fonciers bruts, calcul des intérêts d’emprunt et calcul des autres charges. Grâce aux exemples ci-dessous, retrouvez 2 situations permettant d’optimiser ses travaux de rénovation pour bénéficier d’un déficit foncier avantageux. 

Exemple 1 : Paul et Roxane, propriétaires, réalisent des travaux pendant la location

Paul et Roxane ont acheté un appartement ancien en 2015, qu’ils ont mis en location pour un loyer annuel de 10 000 €. En 2018, le ravalement de façade de l’immeuble est effectué et ils font faire quelques travaux de mise aux normes de l’électricité pour un montant de 12 000 € ; les intérêts d’emprunt pour l’achat et les travaux s’élèvent à 2 800 €.

Pour calculer le déficit foncier, il faut partir des revenus fonciers soumis au régime réel et soustraire les intérêts et le coût des travaux, soit : 

10 000 € - 2 800 € - 12 000 € = - 4 800 €

Ce montant étant inférieur au plafond de 10 700 €, Paul et Roxane bénéficient d’une réduction de leur impôt foncier de 4 800 € dont ils pourront bénéficier l’année suivant les travaux, à condition que leur bien soit toujours loué au 31 décembre 2022.

Exemple 2 : Camille et Simon, réalisent l’achat d’un bien à rénover

Camille et Simon achètent en 2018 un logement à rénover complètement. Pour financer leur achat et les travaux, ils ont recours à un crédit dont les intérêts d’emprunt s’élèvent à 3 400 € par an. Au total, les travaux leur coûteront 49 000 €, le bien sera loué pour un loyer annuel de 11 000 €.

Le calcul du déficit foncier dans ce cas sera le suivant : 11 000 € - 3 400 € – 49 000 € = - 41 400 €

Ici, le déficit foncier est important, il permet à Camille et Simon de pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôts de 4 140 € par année, pendant 10 ans, à condition que le bien soit toujours loué au 31 décembre 2030 (le logement devant être toujours loué jusqu'au 31 décembre de la 3e année qui suit l'imputation sur le revenu global).

Le déficit foncier est un dispositif fiscal qui comporte plusieurs avantages : achat d’un bien moins cher, constitution d’un patrimoine immobilier quasiment en autofinancement et réduction d’impôt sur vos revenus jusqu’à parfois 10 années. 

En contrepartie, soyez attentif au montant des dépenses, à la nature des travaux engagés et des charges déduites. Surtout, la durée de location suite au déficit foncier déclaré est une condition essentielle à respecter. En effet, le déficit fiscal ne sera valable que si le logement est loué pendant les 3 années civiles pleines après l’imputation du déficit sur vos revenus : vous ne pouvez pas le récupérer pour votre usage personnel ni le louer en meublé pendant cette période au risque de voir l’administration fiscale effectuer un redressement.