Photo d'une maison ancienne à la campagne

Immobilier ancien : les critères pour investir avec succès

Sommaire

Comme l’investissement dans le neuf, l’investissement dans l’immobilier ancien offre lui-aussi de nombreuses possibilités permettant de réaliser une opération à forte rentabilité. Pour y parvenir, il est important de respecter certains critères et de bien étudier votre projet avant de vous lancer. Entre le dispositif de défiscalisation et la typologie du bien locatif, vos choix sont déterminants pour la réussite de votre investissement. 

Avec une série de conseils et de bonnes pratiques, Ooinvestir vous accompagne dans la réussite de votre investissement dans l’ancien. 

Définir son projet d'investissement en amont face à la diversité de l'offre 

Avant de choisir le bien immobilier, il est essentiel de déterminer vos objectifs patrimoniaux et votre budget. En fonction de votre profil, diverses solutions existent pour encadrer votre investissement. De la sélection du régime aux dispositifs de défiscalisation, optez pour la solution la plus adaptée à vos attentes. Devant les nombreux logements disponibles, vous pourrez ainsi étudier plus facilement le marché de l’ancien et maximiser vos chances de réussite. 

Le choix du régime : location nue ou meublée ?

Dans le cadre d’une location nue dans l’ancien, votre seule obligation sera de fournir au locataire un bien immobilier avec :

  • des sanitaires ;
  • une salle d’eau ;
  • une cuisine.

La location s’étale sur un bail minimum de 3 ans et vous permet de percevoir des revenus fonciers.

Vous avez ensuite le choix entre 2 régimes pour déclarer vos recettes :

  • le régime micro-foncier : automatique en dessous de 15 000 € par an (hors charges), il offre un abattement fiscal automatique de 30 % ;
  • le régime réel : une fois les 15 000 € dépassés ou sur simple demande, le régime réel se montre avantageux si vous avez des charges importantes. En effet, l’ensemble de ces frais (travaux, intérêts d’emprunt, assurance…) sont déduits de vos recettes. En cas de dépassement, vous pouvez même créer du déficit foncier

Le régime réel implique un engagement minimum de 3 ans irrévocable. 

Si la location nue offre de nombreuses possibilités, la location meublée ne manque pas d’atouts. Au travers du statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP), vous pouvez choisir entre 2 régimes pour bénéficier de déductions fiscales :

  • le régime micro-BIC : il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 %, contre 30 % dans le cadre d’une location nue. Vous n’êtes donc imposé que sur la moitié vos revenus locatifs ;
  • le régime réel : il entraîne une déduction totale de toutes vos charges (les divers frais, taxes et dépenses d’entretien liés au logement) et l’application d’un amortissement (sur le mobilier, les travaux et l’usure des locaux).

Les différents statuts et dispositifs de défiscalisation

Dans le but d’encourager l’investissement locatif dans l’ancien, le gouvernement a mis en place des solutions qui améliorent la rentabilité grâce à la défiscalisation. Vous pouvez ainsi vous constituer un patrimoine tout en réduisant vos impôts. 

La loi Denormandie

La loi Denormandie est réalisable uniquement au sein des quelques centaines de villes éligibles pour l’achat d’un logement dégradé à réhabiliter. Il s’agit pour l’essentiel de communes de taille moyenne. Le montant des travaux effectués doit être supérieur à 25 % du coût global de l’opération. Tout comme la loi Pinel, des plafonds de loyers et de ressources doivent être respectés. Il implique également un engagement minimum de 6 ans, pouvant être prolongé à 9 et 12 ans. 

En contrepartie, vous obtiendrez une réduction d’impôts équivalente à :

  • 12 % du coût de l’opération pour un engagement de location de 6 ans ;
  • 18 % du coût de l’opération pour un engagement de location de 9 ans ;
  • 21 % du coût de l’opération pour un engagement de location de 12 ans.

Les avantages fiscaux s’appliquent dans la limite de 300 000 €/an et de 5 500 €/m².

La loi Malraux 

Avec une défiscalisation équivalente à 30 % du total des travaux réalisés, le dispositif Malraux concerne l’achat d’un bien immobilier situé sur les sites patrimoniaux remarquables. La réduction d’impôt s’applique jusqu’à un montant de 400 000 € de travaux, étalé sur 4 ans. 

Attention : Avant de vous lancer dans une rénovation en loi Malraux, vérifiez que l’ensemble des travaux prévus sont pris en compte dans le calcul de la réduction d’impôt du dispositif. 

La loi Cosse 

Conventionné par l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) la location d’un bien immobilier ancien en loi Cosse se destine au secteur social et intermédiaire. Le logement doit être situé dans les zones fiscales A bis, A, B1, B2 ou C pour une location de 6 à 9 ans. Des plafonds de loyers et de ressources sont imposés. Vous bénéficiez ainsi d’une réduction d’impôt conséquente selon le type location proposée :

 

Zones 1 bis, A et B1

Zone B2

Zone C

Loyer intermédiaire

30 %

15 %

X

Loyer social

70 %

50 %

X

Loyer très social

70 %

50 %

X

Intermédiaire locative

85 %

85 %

85 %

La loi Pinel dans l’ancien

La loi Pinel dans l’ancien concerne la réhabilitation d’un logement situé dans les zones A bis, A ou B1 qui ne remplit pas les critères de décence et de performances énergétiques. Il doit être loué en tant que résidence principale pour une durée minimum de 6 ans, prolongeable à 9 et 12 ans. 

Avec pour maximum 63 000 €, la défiscalisation dépend de l’engagement de location et des sommes investies (jusqu’à 300 000 €/an et 5 500 €/m²), tout comme la loi Denormandie :

  • 6 ans : réduction d’impôt de 12 % sur le prix du bien immobilier ;
  • 9 ans : réduction d’impôt de 18 % sur le prix du bien immobilier ;
  • 12 ans : réduction d’impôt de 21 % sur le prix du bien immobilier. 

 

La loi Pinel dans l’ancien peut également s’appliquer à la transformation de locaux d’activités, comme les commerces et les bureaux, en habitation. 

Définir précisément le type de logement en fonction de vos objectifs 

Avec un large choix de biens sur le marché, l’immobilier ancien permet de cibler avec précision le produit le plus adéquat pour votre investissement locatif. Vous pouvez plus facilement trouver la maison ou l’appartement qui répond à chaque critère de votre projet.

Critère incontournable : choisir un logement attractif

Si les logements neufs ont parfois tendance à se ressembler, les biens immobiliers anciens apportent un cachet unique très recherché. Indirectement, le charme valorise votre patrimoine immobilier, contribue à diminuer le risque de vacance locative et améliore donc la rentabilité. 

De la surface aux équipements, le choix de votre bien locatif doit également prendre en compte la dimension « confort ». L’aménagement doit se montrer pratique pour le futur locataire avec une bonne exposition et une vue agréable, par exemple. 

Un logement adapté aux besoins des locataires  

Si vous envisagez l’achat d’un appartement à Paris ou une maison en province, vous avez probablement en tête une certaine typologie de locataire. Il convient donc de faire vos choix en conséquence. Une petite surface en centre-ville est idéale pour les jeunes actifs. Pour une famille nombreuse, préférez un logement dans un secteur calme. 

Avec ou sans travaux ?

En fonction de l’état du bien immobilier lors de l’achat, il peut être nécessaire d’effectuer des travaux de modernisation. Cela permet d’améliorer la qualité de votre logement via l’aménagement, le confort, la décoration, les performances énergétiques… 

Si vous avez pour objectif un dispositif de défiscalisation, comme la loi Denormandie, la réalisation de travaux sera impérative pour répondre aux critères d’éligibilité. La somme investie dans la rénovation vient également conditionner le montant de votre réduction fiscale. Pensez à intégrer ces travaux dans votre budget initial.

Vous pouvez vous appuyer sur les divers diagnostics pour déterminer certains travaux de rénovation nécessaires.  

Choisir où investir dans l'immobilier ancien et à quel prix

La sélection du bien constitue une étape essentielle pour optimiser le rendement de votre investissement locatif. 

L’importance de l’emplacement

Bien entendu, les zones les plus tendues sont celles qui attirent le plus de locataires. Elles combinent généralement un cadre de vie agréable, un réseau de transport efficace et des bassins d’emploi à proximité. Un quartier en centre-ville reste une solution sûre surtout dans les grandes villes comme Paris, Bordeaux, Lyon… Cependant, des communes qui affichent un développement sur le long terme peuvent également offrir un fort potentiel de rendement. 

Un prix d’achat moins élevé que le neuf

En octobre 2021, le prix moyen d’un appartement était de 3 546 €/m². Un montant généralement 20 à 30 % moins cher que dans le neuf. Il faut tout de même être vigilant, car les prix s’envolent dans certains quartiers très recherchés. Une étude préalable est donc primordiale pour ne pas se tromper. 

Si l’usure des logements est inévitable, les éventuels travaux doivent être évalués en amont pour ne pas dépasser le budget. Des travaux trop importants risquent de baisser la rentabilité de l’opération. Attention également au montant des charges dans une copropriété qui doit être pris en compte. 

Avec 7 à 8 % du prix d’achat, les frais de notaires sont bien plus élevés dans l’ancien que dans le neuf (2 à 3 %).

La possibilité d’une plus-value à la revente 

L’un des atouts d’un bien immobilier ancien ? Son potentiel de plus-value lors de la revente. Si le principal facteur reste un emplacement avantageux, les logements anciens sont également recherchés pour un style architectural particulier, un côté atypique, une histoire…

Les travaux jouent un rôle primordial dans le montant de cette potentielle plus-value. Réhabiliter un bien acquis à bas prix en centre-ville peut vite faire grimper son prix. En plus d’attirer de nombreux locataires potentiels, la marge à la revente peut alors s’avérer très intéressante.

  1. La grande diversité de choix dans l’ancien vous permet de réaliser un investissement locatif en location vide ou meublée, et de bénéficier des avantages fiscaux de nombreux dispositifs (LMNP, loi Denormandie, loi Malraux, loi Cosse et loi Pinel ancien). 
  2. Pour réussir votre projet, il est important de sélectionner les caractéristiques du logement (travaux, attractivité, type de locataire) selon vos objectifs.
  3. Avec un prix d’achat moins élevé que le neuf et un important potentiel de plus-value, l’ancien n’échappe pas au critère essentiel de l’emplacement.
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