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Les avantages et les risques de la SCPI fiscale pour investir et défiscaliser

Sommaire

Il n’y a pas que des SCPI de rendement sur le marché. La SCPI fiscale vise des actifs bien précis pour répondre aux critères des divers dispositifs de défiscalisation. Facilement accessible avec une mise de départ réduite, elle permet de réaliser un investissement immobilier tout en réduisant le montant de votre imposition annuelle.

Quels sont les atouts et les inconvénients d’une SCPI fiscale ? Suivez le guide Ooinvestir pour mieux comprendre le fonctionnement de cette solution d’investissement à long terme.

SCPI fiscale : comment ça marche ?

Aussi appelée « pierre papier », la société civile de placement immobilier est de plus en plus plébiscitée par les Français ces dernières années. Doté d’un rendement élevé, ce type d’investissement immobilier se distingue par l’absence de gestion locative et une mutualisation des risques.

Si les SCPI de rendement sont nombreuses, les SCPI fiscales permettent d’accéder aux dispositifs de défiscalisation en place. Les fonds récoltés pour une SCPI fiscale sont donc investis dans des biens immobiliers qui respectent les conditions nécessaires pour bénéficier de la réduction d’impôt. Le rendement d’une SCPI fiscale peut oscille aux alentours de 2 % avant application des avantages fiscaux. L’objectif n’est donc pas de générer un gain direct, mais indirect grâce à la défiscalisation.

Les conditions de la SCPI fiscale profitent tout particulièrement aux investisseurs dont les tranches d’imposition sur le revenu sont les plus élevées.

Un capital fixe

Contrairement aux SCPI de rendement, les SCPI fiscales sont presque toutes à capital fixe. Cela signifie qu’une période de souscription est dédiée à l’achat de parts. Une fois le montant atteint, il est figé jusqu’à la liquidation des biens. À l’image du dispositif Pinel, l’engagement est de 9 ou 12 ans. S’il est possible de revendre vos parts sur le marché secondaire, l’objectif reste un investissement immobilier à long terme avec une fiscalité avantageuse.

Fonctionnement de la SCPI fiscale

Au cours de la phase de souscription, la SCPI fiscale se charge d’acquérir des actifs immobiliers pour les mettre en location. Plusieurs années sont nécessaires avant de pouvoir obtenir les premiers dividendes issus des loyers. Au terme de l’engagement, les immeubles sont vendus avec une éventuelle plus-value. Le solde final est versé après liquidation des actifs. La réduction d'impôt s'étale sur toute la période, répartie au prorata des parts détenues par chaque actionnaire.

Les différentes SCPI fiscales

Il existe 4 grandes familles de SCPI fiscales :

  • la SCPI Pinel : le gestionnaire de la SCPI Pinel se charge à votre place de louer des logements dans des immeubles neufs pour une durée de entre 6, 9 ou 12 ans. En fonction de cette période d’engagement, votre investissement vous permet de bénéficier d’une importante réduction d’impôts, proportionnelle à vos parts ;
  • la SCPI Denormandie : avec des avantages similaires à la loi Pinel, la SCPI Denormandie  concerne un investissement immobilier dans des immeubles anciens à rénover. La SCPI se charge de procéder à la modernisation et la remise aux normes des logements à hauteur de 25 % minimum de l’opération globale ;
  • la SCPI Malraux : pour profiter de l’avantage fiscal du dispositif, la SCPI acquiert des immeubles historiques et situés dans des zones protégées. Elle réalise des travaux jusqu’à 400 000 € sur 4 ans. Cette somme permet de calculer la réduction d’impôt, proportionnellement à vos parts de SCPI ;
  • la SCPI de déficit foncier : en investissant dans des biens immobiliers anciens dégradés, la SCPI de déficit foncier peut effectuer les travaux nécessaires. Les différents investisseurs ont alors la possibilité de déduire les charges issues de la rénovation des revenus fonciers jusqu’à 10 700 €/an sur une période de 10 ans.

Pourquoi investir dans une SCPI fiscale ?

Si le rendement avant déduction fiscale est moins intéressant qu’une SCPI de rendement, la SCPI fiscale vise avant tout un objectif de défiscalisation sur le long terme.

La réduction d’impôt

Point essentiel d’une SCPI fiscale, l’avantageuse fiscalité est effective dès la 1re année de souscription. Ainsi, si vous réalisez un investissement en décembre 2021, vous pourrez profiter d’une réduction lors de la déclaration d’impôt sur le revenu de 2022. Elle se répétera chaque année jusqu’à la liquidation de la SCPI.

Même si l’immeuble neuf n’est livré que dans 2 ans, vous obtenez la réduction d’impôt dès votre 1re année de souscription.

En plus de vous constituer un patrimoine, les SCPI fiscales offrent divers avantages fiscaux :

  • la loi Pinel et la loi Denormandie : défiscalisation de 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans ;
  • la loi Malraux : défiscalisation de 22 à 30 % sur l’ensemble des travaux de rénovation réalisés ;
  • le déficit foncier : déduction des charges pour un maximum de 10 700 €/an sur vos revenus fonciers.

Une épargne pour faire fructifier son patrimoine sur le long terme

Comme toutes les SCPI de rendement, les SCPI fiscales vous permettent d’investir dans l’immobilier à un prix aisément accessible. Les montants débutent à 5 000 €, soit un placement impossible avec un investissement locatif réalisé en direct et géré par vos soins. L’objectif d’une SCPI fiscale n’est pas d’obtenir rapidement des revenus complémentaires. Investissement immobilier sur le long terme, elle est idéale pour se constituer un patrimoine en profitant de la défiscalisation.

Si vous souhaitez investir des sommes importantes, 2 modes d’acquisition sont recommandés :

  • le prêt bancaire : avec une déduction des intérêts du crédit de vos recettes, vous pouvez acquérir un plus grand nombre de parts et être moins impacté fiscalement ;
  • le démembrement : cette méthode consiste à acheter les parts de SCPI en nue-propriété. En cédant l’usufruit, vous obtenez un prix réduit des parts. À terme, le capital est donc plus important.

La SCPI fiscale nécessite un blocage de votre épargne sur le long terme. Hors avantages fiscaux, vous pouvez recevoir un rendement qui avoisine les 2 %. Selon l’imposition et le profil de l’investisseur, investir dans une SCPI fiscale est un excellent moyen de préparer la retraite.

Une mutualisation des risques

À la différence d’un investissement classique avec un unique locataire, votre placement et ceux des autres associés de la SCPI fiscale concernent plusieurs immeubles. Le risque locatif est donc nettement amoindri tout au long de la période prévue.

Aucune gestion locative

Les SCPI fiscales ou de rendement s’occupent de toute la gestion des biens concernés par votre investissement. Les tâches liées à la location, l’entretien et autres sont réalisées sans intervention de votre part.

Investir en SCPI fiscale : quels sont les risques ?

Avec pour objectif principal la défiscalisation, les SCPI fiscales ne sont pas nombreuses sur le marché immobilier. En plus d’un rendement plus faible avant réduction d’impôt, elles possèdent des inconvénients à prendre en compte avant d’investir.

Des liquidités difficiles avant le terme

Avec une moyenne de 8 à 10 ans, un investissement immobilier en SCPI est une solution à long terme. Une SCPI fiscale de type Pinel impose une durée minimale dès la souscription. Il est possible de revendre vos parts avant la fin de cette période. Le processus est cependant relativement compliqué. De plus, une revente avant échéance vous fait perdre la totalité des avantages fiscaux acquis et la vente de vos parts sera impactée d’une importante décote.

Les frais à la souscription

La SCPI fiscale n’échappe pas aux frais de souscription d’une valeur de 7,5 à 12 % en moyenne. Toute revente anticipée vous fait perdre la somme correspondante de votre investissement. Quelques années sont généralement nécessaires pour rentabiliser ces frais.

Ils ont pour but de rémunérer les démarches de recherche et d’achat pour les actifs immobiliers de la SCPI. S’ils varient d’une société à une autre, les frais de souscription représentent une somme équivalente à la commission d’une agence immobilière et aux frais de notaire. À cela s’ajoutent également des frais de gestion, comme toute autre SCPI.

Un capital non garanti à la sortie

S’il est possible d’obtenir une plus-value lors de la liquidation des actifs de la SCPI, c’est aussi le cas d’une moins-value. Le marché immobilier est fluctuant et le risque est réel. La qualité de la gestion de la SCPI et la valorisation des biens y jouent un rôle important.

En cas de surplus entre le prix de vente et le prix d'achat, la différence est soumise à la taxe sur les plus-values immobilières.

  1. 4 grandes familles de SCPI fiscales sont disponibles sur le marché immobilier : Pinel, Denormandie, Malraux et déficit foncier.
  2. Avec pour principal avantage une défiscalisation, la SCPI fiscale est un investissement qui fait fructifier un patrimoine sur le long terme.
  3. Investir en SCPI fiscale représente un engagement sur plusieurs années avant de pouvoir récupérer vos sommes (sans contrepartie désavantageuse).
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