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Investir dans une SCI

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Investir dans la pierre peut se faire aussi bien seul, en couple ou à plusieurs. Si vous choisissez de vous engager dans un projet d’investissement immobilier, sachez qu’il existe plusieurs solutions, parmi lesquelles figure la société civile immobilière ou SCI. Qu’est-ce qu’une SCI ? Quels sont ses avantages et ses inconvénients ? Comment investir et déclarer son investissement ? 

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI (société civile immobilière) est une société spécialisée dans la gestion et l’exploitation de biens immobiliers comme des appartements, des maisons, un immeuble ou encore des locaux commerciaux. 

La composition et la durée de vie d’une SCI

Pour composer une SCI, il est nécessaire d’avoir au minimum 2 actionnaires. Ces derniers peuvent aussi bien être des personnes physiques que des personnes morales. La répartition du ou des biens se fait alors en fonction des parts sociales de chacun des associés.

Exemple :

Si vous détenez 33 % des parts sociales de la SCI, vous serez propriétaire de 33 % du parc immobilier de la SCI.

Une SCI a une durée de vie maximale de 99 ans, comme n’importe quelle autre société ou entreprise. Comme son nom l’indique, c’est une société civile. Elle n’est donc pas autorisée à mener des activités commerciales immobilières, parmi lesquelles figure l’achat-revente. Il est cependant possible de gérer et de louer des biens nus comme meublés. Dans ce dernier cas, la SCI sera alors redevable de l’impôt sur les sociétés (IS). 

Les différents types de SCI

Il existe plusieurs types de SCI :

  • La SCI classique : elle permet de réaliser des investissements immobiliers dans un but locatif. 
  • La SCI de construction-vente : son unique activité est la promotion immobilière.
  • La SCI d’attribution : c’est le type de SCI le plus répandu. Elle permet l’achat ou la construction d’un ensemble immobilier qui va ensuite être divisé et attribué à chacun des associés.
  • La SCI de jouissance à temps partagé ou « multipropriété » : elle consiste en l’acquisition d’une ou plusieurs résidences secondaires. Chaque actionnaire peut ensuite l’occuper une certaine période de l’année, période elle-même définie en fonction du nombre de ses parts sociales.

Ne pas confondre SCI et SCPI ! La SCPI est une société civile de placement immobilier et relève plus de l’investissement financier. 

Quels avantages à investir dans une SCI ?

La SCI présente de nombreux avantages, que ce soit en termes de fiscalité, de patrimoine mais aussi de gestion.

Les avantages fiscaux d’une SCI

Une SCI présente une fiscalité avantageuse Les associés ont tout d’abord le choix entre une imposition individuelle (impôt sur le revenu) ou collective (impôt sur les sociétés). Si leurs choix se tournent vers une imposition sur les revenus, la société civile pourra bénéficier de la réduction d’impôt de la loi Pinel si elle respecte les conditions du dispositif (loyer plafonné, zonage conforme, seuil de ressources du locataire, etc.).

La réduction d’impôt du dispositif Pinel se calcule selon la durée de location du bien, soit :

  • 12 % pour 6 ans ; 
  • 18 % pour 9 ans ; 
  • 21 % pour 12 ans.

Dans tous les cas, la SCI bénéficie d’autres avantages fiscaux, plus minimes dans certains cas, mais qui ne sont pas négligeables :

  • En cas de travaux, la déduction des intérêts d’emprunt ne se fait qu’une fois qu’ils sont achevés.
  • En cas de situation déficitaire, les répercussions se font sur le revenu fiscal des associés (à hauteur de 10 700 €/an).

Les avantages patrimoniaux d’une SCI

Investir dans une SCI permet d’acquérir un patrimoine immobilier plus conséquent que si vous aviez acheté seul. Un capital plus élevé permettra ainsi d’acquérir un ou des biens immobiliers plus importants, comme un immeuble entier par exemple. Ce dernier peut ensuite entrer dans votre patrimoine qui sera transmis à vos descendants. 

Le point positif d’une SCI sur votre patrimoine repose sur la transmission de votre capital immobilier : il sera en effet simplifié puisque vos enfants peuvent devenir eux-mêmes associés. Pour eux, il y a un double avantage :

  • ils n’ont pas de droit de succession sur la transmission (à hauteur de 100 000 €) ;
  • la valeur du ou des biens se mesure sur l’actif net.

Exemple :

Pour une maison de 650 000 € dont 30 % restent à rembourser (soit 195 000 €), la valeur du bien transmis ne sera calculée que sur l’actif net, soit de 455 000 € (650 000 - 195 000) au lieu de 650 000 €.

Une SCI peut aussi être créée pour gérer un patrimoine familial. La rédaction des statuts permet alors d’inclure plusieurs membres de la famille sur une propriété familiale.

La rédaction des statuts est obligatoire pour créer une SCI.

Les avantages de décision d’une SCI

La gestion d’une SCI est plus facile que dans une indivision. L’indivision fonctionne sur le même principe que la SCI puisque ces 2 modèles permettent d’investir à plusieurs. Seulement, l’indivision est plus précaire, notamment parce qu’un propriétaire peut la quitter quand bon lui semble (sous certaines conditions).

Même avec des revenus modestes, n’importe qui peut posséder des parts sociales dans une SCI. Celles-ci peuvent par la suite être transmises sans impacter la gestion de la société. Elles doivent cependant respecter 2 critères :

  • ces donations doivent se faire tous les 15 ans ;
  • elles sont limitées à 100 000 € par ascendant ou enfant. 

L’indivision correspond aussi à l’achat d’un bien immobilier à 2 ou à plusieurs, mais contrairement à la SCI, les décisions doivent être prises à l’unanimité. 

Mais l’avantage le plus important d’une SCI par rapport à une indivision réside dans la prise de décision. Dans une SCI, le gérant a un pouvoir plus étendu. En cas de litige ou de désaccord, c’est au gérant de trancher, mais c’est aussi à lui de prendre les décisions dans la gestion courante de la société civile. 

Quels sont les inconvénients d’une SCI ?

Une création longue et coûteuse, une gestion plus complexe qu’une indivision, des financements moins accessibles et des responsabilités à tenir, avant de se lancer dans l’aventure d’une SCI, il convient de connaître ses inconvénients.

Une création longue et coûteuse

La création d’une SCI suit les mêmes étapes que n’importe quelle société et s’accompagne de toute une procédure longue et coûteuse. Rédaction de statuts entre 500 et 3 000 €, enregistrement au centre des impôts, publication de la société au Journal d’annonces légales (JAL) entre 170 et 300 €, immatriculation au tribunal de commerce… Toute cette procédure demande du temps et de l’investissement.  

Une gestion plus complexe

Comme pour tout investissement de groupe, la SCI demande une comptabilité et une gestion plus complexe. Assemblée générale annuelle, comptabilité exigeant l’accompagnement d’un expert-comptable, une SCI nécessite une gestion et une comptabilité bien ficelée pour respecter ses obligations.

Des financements moins accessibles

Il se peut aussi que les organismes de crédit refusent le financement si un ou plusieurs associés ne sont pas solvables. De plus, vous ne pourrez pas utiliser de plan épargne-logement, ni bénéficier d’emprunt à taux zéro puisque vous n’agissez pas en tant que personne physique. 

Des responsabilités pour chacun des associés

Il n’existe pas non plus de protection du patrimoine personnel des associés et l’endettement se fait selon les apports de chacun. Pour le remboursement des dettes, c’est votre patrimoine personnel qui est engagé. 

Comment faire pour investir et déclarer son investissement ?

Participer à l’investissement d’une SCI reste relativement simple et la souplesse de l’imposition apporte de nombreux avantages. 

Investir dans une SCI

Vous pouvez investir dans une SCI avec le montant que vous souhaitez. Il existe 2 moyens d’apporter du capital dans une SCI : 

  • l’auto-financement ;
  • un prêt immobilier.

Le prêt immobilier sera étudié après la création de la SCI. Chaque actionnaire qui la compose apporte un capital du montant de son choix, ce qui lui vaudra d’obtenir un certain nombre de parts sociales. C’est ensuite à l’organisme de crédit d’étudier la solvabilité de chacun des actionnaires pour valider ou non le prêt demandé. . 

La déclaration d’impôt dans une SCI

La SCI peut être soumise à 2 types d’imposition : l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés.

L’impôt sur le revenu ou imposition « transparente »

Dans ce régime d’imposition, chaque revenu locatif est directement imposé sur le revenu de chacun des associés. Chacun d’entre eux doit indiquer les revenus fonciers perçus et sera imposé selon son taux d’imposition personnel.  

L’impôt sur les Sociétés

En optant pour un régime d’impôt sur les sociétés, les revenus locatifs sont gérés au sein de la SCI, ce qui allège au passage la fiscalité des associés.

Comme pour toute société, l’imposition s’applique à hauteur de 15 % si les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 38 120 €. Sinon, le taux d’imposition s’élève à 28 % et même 33 %, si les revenus dépassent 500 000 €. Une fois les impôts réglés, la distribution des dividendes se fait entre les associés qui doivent les déclarer dans leurs propres revenus.

Si votre SCI réalise de la location meublée, elle sera imposée à l’IS (impôt sur les sociétés). 

Seuls deux cas de figure vous permettent d’être  tout de même imposé à l’impôt sur le revenu :

  • les recettes locatives meublées hors taxe représentent 10 % des recettes totales hors taxe ;
  • la location meublée est courte et non renouvelée chaque année (c’est notamment le cas pour des locations saisonnières).
  1. La SCI est une société civile immobilière gérée par plusieurs associés dont la part dans l’entreprise dépend de leur participation.
  2. Elle présente de nombreux avantages dans 3 domaines : la fiscalité (possibilité de bénéficier de la loi Pinel, déduction d’intérêts, exonération d’impôt), la prise de décisions et la transmission de patrimoine (biens immobiliers plus conséquents, transmission plus facile aux enfants, etc.) et enfin la gestion (simplicité par rapport à une indivision, etc).
  3. La SCI peut être imposée de deux façons : impôt sur le revenu ou sur les sociétés. Des exceptions subsistent dans le cas d’une location meublée.