Vue d'une rue de la ville de Bordeaux

Pourquoi investir en loi Malraux à Bordeaux ?

Sommaire

Saviez-vous qu’avec la loi Malraux, l’achat d’un immeuble à Bordeaux vous permettait de réduire vos impôts ? Mais pour bien réussir son investissement, il faut connaître en amont les avantages de cette ville historique située aux portes de l’océan Atlantique et trouver le quartier idéal en fonction de votre budget !

Tout savoir sur le marché immobilier ancien à Bordeaux

À la recherche d’informations sur les nombreux avantages qu’offre le marché ancien bordelais ? Voici quelques éléments de réponses qui vous aideront à bien investir.

Un patrimoine architectural et historique exceptionnel

Sur les 4 455 hectares de la ville de Bordeaux, 1 810 sont classés au patrimoine mondial de l’UNESCO. Le « port de la Lune », dont l’architecture classique et néoclassique n’a connu aucune modification depuis plus de 2 siècles, demeure le secteur urbain emblématique de Bordeaux.

Cette zone s’étend du nord au sud de la Garonne, du quai de Bacalan au quai de Paludate. En englobant la place des Quinconces, la gare Saint-Jean, les bassins à flot ainsi que la grande majorité de ses boulevards, tout le centre-ville forme une mosaïque de quartiers affirmant leur propre identité

À la différence des lois Pinel et Denormandie, qui concernent l’achat d’un seul appartement, la loi Malraux implique l’acquisition de la totalité d’un vieil immeuble dans le but d’y réaliser des travaux de restauration. Une réduction d’impôt est alors offerte à l’investisseur en fonction de la zone où se trouve l’immeuble :

  • 30 % du montant de vos travaux s’il est situé dans un secteur sauvegardé ;
  • 22 % du montant des travaux s’il est situé dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager.

Des quartiers tous atypiques

Du nord au sud, les nombreux quartiers du centre-ville de Bordeaux possèdent chacun de nombreux avantages et spécificités :

  • avec l’Opéra National et les places Tourny et Gambetta, le triangle d’or est considéré comme le plus beau quartier, mais aussi le plus riche ;
  • fondé autour de son emblématique basilique gothique et accueillant la place des Capucins, Saint-Michel se compose d’une population cosmopolite ;
  • avec son style architectural du XVIIIe siècle et ses bonnes adresses, Saint-Pierre fait parties des secteurs les plus attractifs ;
  • au sud de la cité des vins, les Chartrons et son cadre convivial revivent depuis plusieurs années.

En loi Malraux, les travaux sont plafonnés à 100 000 €/an pendant 4 ans (soit un maximum de 400 000 €).

Une ville où la valeur du foncier augmente

Ville étudiante (104 232 selon l’Étudiant) et à l’économie portée par des industries de haute technologie, Bordeaux a redoré son blason ces 20 dernières années en initiant de grands travaux. Aujourd’hui, sa métropole est la 1re de France en termes de taux de création d’entreprises et la ville occupe la tête de nombreux classements nationaux et européens d’attractivité.

Cette tendance impacte les prix de son marché immobilier : + 24,6 % sur les 5 dernières années et + 58,4 % sur toute la décennie. Avec 2/3 de locataires selon l’Insee, Bordeaux a vu son marché locatif se tendre à mesure que les nouveaux habitants posent leurs valises dans la capitale girondine : + 21 177 habitants en l’espace de 10 ans selon l’Insee.

Cette croissance démographique, accompagnée d’une montée des prix de l’immobilier, offre de belles opportunités de rentabilité aux investisseurs qui souhaitent acheter dans l’ancien pour y faire des travaux de rénovation. 

Ne confondez pas loi Malraux et loi Monuments historiques. Le 1er dispositif concerne toute une zone ou tout un secteur, alors que la loi Monuments historiques ne s’applique que sur les immeubles classés, inscrits ou labellisés par la Fondation du patrimoine.

Les meilleurs quartiers à Bordeaux pour un investissement locatif

Approuvé par décret le 25 octobre 1988, le secteur sauvegardé – et donc éligible à la loi Malraux – de Bordeaux couvre une surface de 147 hectares comprenant « la majeure partie du centre de Bordeaux et la totalité de l’hypercentre ». Mais quel emplacement choisir pour investir en loi Malraux à Bordeaux ?

Saint-Michel

Quartier populaire et commercial situé en face du pont de pierre, Saint-Michel connaît une forte croissance ces dernières années. Très prisé des étudiants et des jeunes actifs, le quartier alterne entre programmes neufs et biens anciens. Son prix ? Entre 4 818 et 5 151 €/m².

Parmi les 10 ZPPAUP du département de la Gironde, aucune ne figure à Bordeaux.

Saint-Pierre

Au cœur du vieux Bordeaux, Saint-Pierre témoigne du passé de la capitale girondine. Avec ses nombreuses places, cours et sa rue Sainte-Catherine, ce secteur offre une très bonne qualité de vie et convient à tous les profils de locataires. Notez que la place Saint-Pierre affiche un prix moyen de 5 546 €/m².. 

9 ans. C’est la durée minimum pendant laquelle les appartements de votre immeuble doivent être loués en tant que résidence principale si vous voulez bénéficier de la défiscalisation de la loi Malraux.

Les Chartrons

Tout au nord du secteur sauvegardé, le quartier des Chartrons mêle bourgeoisie et esprit bohême. Longtemps délaissé, les travaux de réhabilitation de son architecture et de ses chais ont contribué à redynamiser ce quartier pour rendre à cet ancien faubourg ses lettres de noblesse et attirer les familles. Pour un bien locatif ancien sur le quai des Chartrons, comptez en moyenne 5 993 €/m².

Lyon, Paris, Bordeaux… Les lois Pinel et Malraux offrent la possibilité aux investisseurs d’acheter dans les plus grandes villes françaises en réduisant leurs impôts.

Exemple d'un investissement en loi Malraux à Bordeaux

Marguerite et Cédric habitent à Paris. Soumis à une forte imposition, ils cherchent un dispositif avantageux pour alléger ce poids fiscal. La solution ? Un investissement en loi Malraux à Bordeaux, ville dans laquelle ils ont tous les 2 fait leurs études.

Parmi les différents programmes éligibles, le couple se tourne vers un immeuble composé de 3 appartements T3 dans le quartier Saint-Michel. Affiché à 900 000 €, le couple emprunte 600 000 € grâce à un apport de 300 000 €, suite à un héritage.

Pour supporter les mensualités de leur prêt immobilier, Cédric et Marguerite vont pouvoir compter sur une défiscalisation importante avec les 400 000 € de travaux engagés dans le cadre de leur investissement. Chaque année, ils peuvent au maximum imputer 100 000 €, et ce pendant 4 ans.

Année

Coût des travaux

N+1

100 000 €

N+2

100 000 €

N+3

100 000 €

N+4

100 000 €

Comme l’immeuble se situe en secteur sauvegardé, 30 % du montant de leurs travaux seront défiscalisés, portant leur réduction d’impôt à 30 000 €/an, soit un total de 120 000 € sur 4 ans. Un bonus fiscal qui contribue au remboursement du prêt et leur permet de se constituer un patrimoine de qualité, amené à prendre de la valeur grâce à son emplacement et aux travaux menés.

  1. Récemment inscrite au patrimoine de l’UNESCO, Bordeaux a entamé de nombreux travaux pour gagner en attractivité. 
  2. Saint-Michel, Saint-Pierre ou encore les Chartrons : plusieurs quartiers de Bordeaux sont éligibles à la loi Malraux.
  3. Le dispositif Malraux vise à alléger la fiscalité des investisseurs en leur octroyant une réduction d’impôt équivalente à 22 ou 30 % du coût des travaux engagés dans les immeubles éligibles.
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