Tension locative : critère clé de votre investissement en immobilier locatif

Acheter un bien pour le mettre en location sur le court ou le long terme ? Une opération immobilière attractive pour tout investisseur ! Avec une bonne rentabilité, cet investissement vous permet de dégager des revenus suffisants pour rembourser votre crédit et constituer progressivement votre patrimoine. Seulement, pour réussir votre projet, un critère clé doit être pris en compte : la tension locative. Découvrez-en plus à ce sujet dans cet article.

Qu'est-ce que la tension locative ?

La tension locative est un indicateur qui permet de mesurer l’offre et la demande d’un marché locatif. Il est :

• tendu si l’offre de logements est inférieure à la demande ;
• équilibré si l’offre et la demande sont au même niveau ;
• détendu s’il y a plus de logements que de locataires.

Cet indicateur s’applique à l’échelle d’un quartier, d’une ville, d’une agglomération ou même d’une région.

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Pourquoi est-ce un critère important ?

Les investisseurs immobiliers sont très sensibles à ce critère car il contribue à fixer les prix de leur loyer, d’estimer les périodes de vacance locative et ensuite de calculer le rendement de leur investissement immobilier.

Fixer les prix de votre loyer

Connaître la tension locative d’une ville vous aide à estimer les revenus locatifs que vous allez pouvoir retirer de votre bien locatif. En effet, les prix des loyers augmentent mécaniquement lorsqu’il y a plus de demandes de locataires que de logements disponibles. L’effet s’inverse s’observe dans le cas contraire. 

Mais attention, car certaines villes (Paris, Lille, Hellemmes, Lomme, Lyon et Villeurbanne notamment) et groupements de communes (Plaine commune, Est Ensemble) situés en zone tendue appliquent des plafonds que les propriétaires ne peuvent pas dépasser : il s’agit d’un élément clef à intégrer dans vos calculs.

Le plafonnement des loyers fait partie des critères à respecter pour réaliser un investissement immobilier via un dispositif de défiscalisation immobilière (loi Pinel, loi Denormandie, etc.). 

Estimer les périodes de vacance locative

La vacance locative désigne le laps de temps durant lequel votre logement n’est pas occupé par un locataire. Ce risque représente un manque à gagner pour l’investisseur qui ne reçoit pas de revenus locatifs et se voit donc obligé de rembourser les mensualités de son crédit immobilier avec ses fonds propres.

Vous pouvez aussi souscrire une assurance loyers impayés afin de vous couvrir lorsque votre locataire ne vous paie pas, en cas de procédure contentieuse, etc.

Certains logements étudiants connaissent une période de vacance locative régulière pendant les vacances scolaires, car le locataire a fini ses études ou change d’établissement. Si vous envisagez cet investissement, ce risque doit impérativement être pris en compte dans le calcul de votre taux de rendement.

Logiquement, plus le secteur est tendu, plus la vacance locative diminue.

Calculer le rendement de votre investissement

La vacance locative est un élément qui va déterminer la rentabilité de votre investissement locatif. Pour cela, vous devez calculer le taux de rendement qui établit un ratio entre :

• vos revenus (loyers mensuels) ;
• vos dépenses (crédit immobilier, intérêt du prêt, charges de copropriété, frais de gestion et d’assurance, travaux, etc.).

Notez qu’il est important de distinguer 2 concepts :

• le rendement locatif brut : (montant du loyer x 12 mois ) x 100 / prix d'achat (frais d'acquisition compris) ;
• le rendement locatif net : (montant du loyer x 12 mois) x 100 - (les charges locatives) / prix d'achat.

Le risque de vacance locative varie d’une ville à l’autre. Calculez en moyenne un mois de loyer tous les 3 ans, avec une occurrence plus importante pour un studio par exemple.

Exemple :

Pour une location à 800 €/mois, comptez 267 €/an (800 / 3).

Comment mesurer la tension locative ?

Vous voulez connaître la tension locative d’une ville ou d’un quartier de votre choix ? Voici quelques astuces pour la mesurer.

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Comment l’évaluer par soi-même ?

Les investisseurs immobiliers doivent faire preuve d’une grande capacité d’analyse. Montrez-la vôtre en menant votre petite enquête !

Commencez par faire un tour des annonces immobilières en ligne, dans le journal ou sur les vitrines des agences immobilières. Elles vous donneront un état des lieux global. Si les biens manquent, c’est un signe que le marché est tendu ! À l’inverse, si vous trouvez un nombre d’offres pléthorique, la zone est peut-être trop détendue, ce qui n’est pas le meilleur signal pour votre rentabilité.

Le site de l’Insee constitue un très bon outil pour récupérer des données sur les critères et l’évolution démographique d’une ville. Voici un exemple avec la ville d’Annecy :

Avec ces quelques données, vous savez qu’un appartement de 2 pièces pourra facilement se louer car le pourcentage de locataires et de ménages seuls augmente et que celui des résidences principales baisse. Ce qui signifie que les résidences secondaires gagnent du terrain et tendent le marché locatif.

Le tensiomètre Locservice

Simple, rapide et efficace, ce simulateur de tensiomètre locatif constitue un bon outil pour vous donner une 1^re idée de la tension du marché de nombreuses villes françaises. Pour ce faire, il vous suffit de renseigner :

• la ville et son code postal ;
• le type de logement (chambre, studio, appartement T2, petite maison, grande maison, etc.).

Le site vous fournira ensuite une analyse du marché locatif sur la base de 2 critères : la facilité à trouver une location (très facile, facile, normal, difficile ou très difficile) et le budget des locataires (très tendu, tendu, équilibré, détendu et très détendu).

Se renseigner auprès d’une agence immobilière

Un tensiomètre vous donnera une estimation factuelle. Les agents immobiliers, quant à eux, vous donneront une approche beaucoup plus subjective. Bénéficiant de nombreuses données et d’années d’expérience sur le terrain, ces professionnels peuvent vous renseigner sur la tension locative d’une zone bien définie.

Mais concernant la personnalisation des réponses, ils offrent des avantages que vous ne trouverez nulle part ailleurs. Expliquez-leur votre projet d’investissement, ils vous fourniront le profil type à cibler, le logement à rechercher et un taux de rendement à atteindre pour que votre projet soit un succès.

Dans quelles villes françaises existe-t-il une tension locative importante ?

En France, la tension locative est matérialisée par 5 zones.

Voici par exemple les 10 villes françaises les plus peuplées :

En France, 40,2 % de la population est locataire. 

Ces informations permettent de tirer un enseignement : la tension locative est la plus forte dans les régions Île-de-France et Provence-Alpes-Côte d’Azur.

La tension locative en Île-de-France

Avec près de 20 % de la population française répartie dans seulement 4 % des communes et 2 % de la superficie de la France, l’Île-de-France est sans conteste la région où la tension locative est la plus forte. Pour y faire face, la région mise sur la construction de programmes neufs et le dispositif immobilier Denormandie pour inciter les investisseurs à engager des travaux d’amélioration.

Les lois Pinel et Denormandie vous offrent de nombreux avantages. Parmi eux, une réduction d’impôt d’un montant maximum de 63 000 € sur 12 ans.

La tension locative en Provence-Alpes-Côte-d’Azur

Parc de logements sociaux le plus déficitaire de France, grande attractivité touristique, villes très peuplées (Marseille et Nice en tête) : la région Provence-Alpes-Côte-d’Azur fait face à un marché locatif très tendu. Malgré la construction de programmes neufs éligibles à la loi Pinel qui constitue un très bon investissement pour étoffer son patrimoine, cette politique ne suffit pas pour répondre à la forte demande de location dans la région.

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1. La tension locative indique le rapport existant entre l’offre et la demande d’un marché locatif.
2. Cet indicateur vous permettra de fixer les prix de votre loyer, d’estimer les périodes de vacance locative et de calculer le rendement de votre investissement immobilier. 
3. Pour mesurer la tension locative, étudiez la démographie locale et le dynamisme économique, scrutez le marché immobilier, utilisez l’outil Locservice ou entrez en contact avec une voire plusieurs agences immobilières.
4. Globalement, les villes les plus peuplées et leurs agglomérations affichent un marché locatif très tendu (zones A Bis, A et B1). À l’inverse, la tension locative est faible dans les zones B2 et C.