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Immobilier ancien : devez-vous créer un déficit foncier ?

Sommaire

Le déficit foncier est un mécanisme qui permet de réduire votre imposition et d’augmenter ainsi le rendement de votre investissement locatif. Le principe est simple : si vos charges sont supérieures à vos revenus locatifs, vous pouvez payer moins, voire pas d’impôts, pour l’année en cours. Mais aussi au cours des années suivantes... Explications.

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Déficit foncier : investir dans l'ancien avec travaux

Il est question de déficit foncier lorsque les charges liées à votre investissement locatif sont plus élevées que les revenus locatifs perçus

Les différentes impositions d’un investissement locatif

Pour commencer, il faut rappeler qu’il existe 2 types d’imposition pour vos revenus locatifs :

  • le régime micro-foncier : vous bénéficiez d’un abattement automatique de 30 % sur vos loyers pour un logement vide (50 % pour une location meublée) ;
  • le régime réel : cette fois, aucun abattement forfaitaire, vous déclarez les charges liées à votre location.

Les principales charges déductibles des revenus locatifs sont les suivantes :

  • les dépenses d’entretien et de réparation ;
  • les charges locatives ;
  • les frais de gestion ;
  • les primes d’assurance ;
  • la taxe foncière ;
  • les intérêts de votre crédit immobilier.

Seul le régime réel vous permet de vous retrouver en situation de déficit foncier.

Réaliser des travaux pour créer un déficit foncier

Les revenus perçus dans le cadre de votre investissement immobilier sont obligatoirement imposés. Avec le régime réel, vous avez la possibilité de déduire vos charges. Mais forcément, les assurances, intérêts d’emprunt et autres frais de gestion ne seront pas suffisants pour créer un déficit foncier et réduire votre imposition.

En revanche, si vous réalisez des travaux importants dans votre bien immobilier en location, vous augmentez mécaniquement vos charges. Certes, c’est une dépense supplémentaire. Cependant, ces travaux permettent :

  • de baisser le montant de votre impôt ;
  • de valoriser votre bien pour envisager, à terme, une plus-value à la revente.

Tous les travaux ne sont pas éligibles. Seules 2 catégories de travaux sont prises en compte :

  • les travaux de réparation et d’entretien : ces travaux visent à maintenir ou remettre en état votre bien immobilier. Il peut s’agir d’un ravalement, d’une réfection de toiture, d’une mise aux normes de votre installation électrique, d’un changement de ballon d’eau chaude, etc. ;
  • les travaux d’amélioration : il s’agit ici d’apporter un nouvel élément de confort. Par exemple, l’installation d’un ascenseur dans une résidence, la réalisation de travaux d’assainissement, la création d’une fenêtre pour aérer une pièce d’eau, etc.

Les travaux de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles des loyers perçus.

Immobilier ancien et déficit foncier : quels avantages et quelle fiscalité ?

Vous avez acheté un bien qui nécessite des travaux à court ou moyen terme ? C’est peut-être l’occasion de créer un déficit foncier et de réduire le montant de votre impôt. C’est l’avantage majeur de cette solution : tous les ans, jusqu’à 10 700 € sont déductibles de votre impôt. Ce montant s’applique sur les revenus locatifs, mais aussi sur votre imposition globale.

Exemple :

Vous percevez un loyer à hauteur de 5 000 € par an et vos dépenses s’élèvent à 8 000 €. Votre imposition foncière est annulée et votre déficit foncier s’élève à 3 000 € (5 000 - 8 000). Si vous déclarez d’autres revenus imposables à hauteur de 30 000 €, vous ne serez imposé que sur 27 000 €, les 3 000 € de déficit étant imputés sur tous les revenus du foyer.

Le déficit foncier est reportable. Comme le plafond annuel s’élève à 10 700 €, si votre déficit foncier s’élève à 15 000 €, 4 300 € (15 000 - 10 700) de déficit seront retranchés de vos revenus imposables lors de l’exercice suivant.

Si vous réalisez des travaux très coûteux engendrant un déficit foncier important, sachez que celui-ci est reportable pendant 10 ans.

Les limites du déficit foncier pour un investissement immobilier

Si le déficit foncier peut permettre de réduire votre imposition, il présente quelques limites.

Si vous envisagez un achat immobilier dans l’ancien pour louer un bien meublé, sachez que le déficit, en location meublée, ne s’applique que sur les revenus générés par cette location et non sur le revenu global, comme c’est le cas dans l’exemple ci-dessus.

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D’autre part, pour bénéficier du dispositif, vous devez louer votre bien jusqu’au 31 décembre de la 3e année qui suit l’imputation du déficit. Par exemple, si l’imputation du déficit foncier sur vos revenus s’applique en 2021, vous devez laisser votre bien en location au moins jusqu’au 31 décembre 2024. Vous devez donc vous assurer que vous n’aurez pas besoin de vendre votre bien immobilier dans ce délai et que votre logement est assez attractif pour être loué en permanence pendant 3 ans.

Autre limite du déficit foncier : son incompatibilité limitée avec la loi Denormandie. Pour mémoire, ce dispositif fiscal permet de réduire votre impôt en achetant un bien ancien et en effectuant des travaux de rénovation à hauteur de 25 % du coût total de l’opération. Vous pensez profiter d’une belle aubaine pour respecter les conditions de la loi Denormandie tout en créant un déficit foncier ? Il n’en est rien. Les travaux imposés par cette loi ne peuvent être pris en compte dans le calcul du déficit foncier. En revanche, les travaux au-delà de 25 % du coût total de l’opération sont déductibles de vos revenus fonciers.

Exemple :

Vous investissez en loi Denormandie et devez effectuer 50 000 € de travaux pour respecter les règles de ce dispositif. Si votre dépense finale atteint 70 000 €, 20 000 € (70 000 - 50 000) pourront être déduits de vos revenus locatifs.

Exemple d'un déficit foncier dans un investissement locatif

Marine et Simon ont décidé de réaliser un investissement immobilier pour préparer leur avenir en se constituant un patrimoine. Ils perçoivent des revenus du travail à hauteur de 50 000 € et des revenus fonciers à hauteur de 6 000 € par an. Leurs charges (intérêts d’emprunt, assurances, etc.) s’élèvent à 1 000 € par an. Ils ont acheté un bien nécessitant des rénovations lourdes et ont dépensé 80 000 €. Le couple va déclarer un déficit foncier de 75 000 € (loyers perçus - charges diverses - travaux).

Le plafond annuel du déficit imputable s’élève à 10 700 €. En plus de 6 000 € de revenus locatifs, Marine et Simon vont aussi pouvoir déduire 4 700 € de leur revenu annuel (50 000 €) et seront donc imposés uniquement sur 45 300 €.

Il leur reste un déficit de 75 000 - 10 700 = 64 300 € qu’ils vont pouvoir reporter. Aussi, de la 2e à la 7e année, ils réduisent toujours leurs revenus globaux de 10 700 € (il leur restera ensuite 100 € de déficit foncier). En clair, durant 7 ans, Marine et Simon ne paient pas d’impôts fonciers et réduisent leur imposition globale.

Pour un même investissement dans le neuf et pour une dépense strictement équivalente, le couple n’aurait pas réalisé de travaux mais n’aurait pas non plus créé un déficit foncier leur offrant un avantage fiscal non négligeable.

  1. Le déficit foncier s’applique uniquement si vous avez choisi le régime réel pour votre achat immobilier locatif.
  2. Il permet à la fois de réduire votre impôt foncier, mais aussi votre impôt global dans le cadre d’une location vide.
  3. Le plafond annuel s’élève à 10 700 €, le déficit foncier est toutefois reportable durant 10 ans.
  1. Après la création de votre déficit foncier, vous devez continuer à louer votre bien immobilier durant au moins 3 ans.
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