Les avantages de l’immobilier ancien pour créer du déficit foncier

Face à des revenus fonciers lourdement taxés (impôts sur le revenu et prélèvements sociaux), il est judicieux de trouver des solutions pour réduire votre imposition. Le déficit foncier fait partie des solutions à envisager sérieusement, et ce d’autant plus si vous avez investi dans l’ancien. Pas besoin d’outil de défiscalisation : il vous suffit de réaliser des travaux importants, pour valoriser votre bien et obtenir une réduction d’impôt sur vos revenus fonciers, mais aussi sur vos revenus globaux… Ooinvestir vous explique tout.

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Immobilier ancien et travaux : un duo gagnant pour le déficit foncier

Si vous avez besoin de créer un déficit foncier pour obtenir un avantage fiscal en réduisant votre impôt, voire en l’annulant complètement, l’immobilier ancien s’impose sans conteste comme la solution la plus appropriée.

Pour mémoire, le déficit foncier est créé lorsque les charges sont plus importantes que les revenus fonciers. Or, ce sont bel et bien les travaux qui vont vous permettre de créer les charges les plus lourdes. Ce qui est difficilement envisageable avec un bien neuf dont l’avantage est justement de ne pas nécessiter de travaux à court terme... Si l’immobilier neuf est parfait pour envisager un investissement en Pinel, l’ancien sera la clé pour créer un déficit foncier.

Les charges déductibles des revenus fonciers

En tant que propriétaire bailleur, lorsque vous faites le choix du régime réel d’imposition de vos revenus locatifs, vous pouvez déduire différentes charges, à savoir :

• les frais de gestion locative ;
• les primes d’assurance (assurance propriétaire non occupant, assurance loyers impayés, etc.) ;
• les intérêts d’emprunt ;
• les impôts et taxes à l’image de la taxe foncière ;
• les indemnités d’éviction et de relogement ;
• les travaux d’amélioration, d’entretien et de réparation.

Seul le régime réel permet la déduction des dépenses. Le régime micro-foncier applique quant à lui un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers (50 % pour une location meublée).

Les travaux : la charge qui fait toute la différence

Si tous les travaux ne sont pas déductibles des revenus fonciers, de nombreuses dépenses sont prises en compte pour réduire votre imposition de manière importante.

Voici les travaux éligibles :

• les travaux d’entretien et de réparation : il s’agit des travaux permettant de maintenir ou de remettre le bien immobilier en bon état. Il peut s’agir d’un ravalement, de la remise en état d’une toiture, d’une installation électrique, d’un remplacement de chaudière, de ballon d’eau chaude, etc. ;
• les travaux d’amélioration : il s’agit ici d’apporter un nouvel élément pour gagner en confort ou d’équiper votre bien immobilier de manière plus moderne. Vous pouvez par exemple installer un ascenseur, un chauffage central, etc.

Comme vous pouvez le constater, certains de ces travaux lourds et onéreux seront parfaits pour créer un déficit foncier.

Les travaux d’agrandissement, de restructuration totale et de reconstruction ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

Un large choix de biens anciens pour faire du déficit foncier

Selon l’Insee, près d’un logement sur dix est vacant en France, ce qui représente 3 085 000 biens immobiliers inoccupés. Aussi, tandis que certains vont se lancer dans la construction pour bénéficier des avantages du neuf et d’un dispositif de défiscalisation à l’image de la loi Pinel, d’autres profitent de la variété des biens immobiliers qui sont déjà sur le marché pour leur investissement locatif.

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Des biens plus nombreux pour bénéficier d’un avantage fiscal

En achetant dans le neuf, il sera difficile de créer un déficit foncier : peu de travaux sont à prévoir.

Pour réduire votre impôt dans le neuf, vous allez vous orienter vers un dispositif tel que la loi Pinel. Vous pourrez ainsi bénéficier des avantages offerts par cette solution (réduction d’impôt jusqu’à 21 % du coût global de l’opération pendant 12 ans, garanties du neuf, etc.).

Autre inconvénient : l’offre est très limitée. La loi Pinel impose d’acheter un bien neuf ou en construction et il ne peut s’agir que d’un appartement.

En investissant dans l’ancien pour espérer créer un déficit foncier, vous vous ouvrez de nombreuses portes. Vous bénéficiez de 2 avantages :

• vous pouvez librement choisir entre une maison et un appartement et ainsi répondre à une demande locative plus large ;
• vous n’êtes pas contraint par un quelconque zonage comme c’est le cas avec un programme de défiscalisation tel que la loi Pinel ou Denormandie. Vous pouvez donc investir dans la commune de votre choix.

Rénovation partielle ou complète : valorisez le bien comme vous l’entendez

En investissant dans l’ancien, vous déterminez le choix du logement selon votre budget travaux. Si celui-ci est conséquent, rien ne vous empêche de créer un important déficit foncier en faisant des travaux de rénovation conséquents tant qu’il s’agit de travaux d’entretien, d’amélioration ou de réparation.

Vous pouvez aussi, si vous le souhaitez, acheter un appartement ou une maison qui nécessite une réfection totale de la toiture, de l’isolation des murs, de l’installation électrique, etc.

Non seulement cela vous permet de créer un déficit foncier pour réduire l’impact de votre revenu foncier sur votre imposition, mais vous pouvez en plus espérer une belle plus-value à la revente.

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D’autre part, ces travaux de rénovation vont rendre le bien beaucoup plus attractif pour le mettre en location plus rapidement. N’oubliez pas que l’ennemi de l’investisseur immobilier est la vacance locative... Il est donc nécessaire de séduire les locataires pour que votre location vous permette de générer des revenus réguliers tout au long de l’année.

Optimiser sa situation fiscale avec le déficit foncier dans l'immobilier ancien

Investir dans l’ancien va vous permettre de réduire votre impôt sur le revenu foncier, mais aussi sur votre revenu global. De la même manière qu’un programme de défiscalisation, vous pouvez réduire vos impôts durant plusieurs années.

Rappel des règles du déficit foncier

Il est important de rappeler le fonctionnement du déficit foncier pour bien comprendre les avantages auxquels un propriétaire d’immeubles en location peut prétendre.

Vous l’aurez compris, le déficit foncier correspond à la différence négative entre le revenu locatif et les charges.

Exemple :

Vous percevez des loyers à hauteur de 8 000 € par an. Vos charges, grâce aux travaux effectués, s’élèvent à 30 000 €. Vous créez un déficit foncier de 8 000 - 30 000 = 22 000 €.

Le montant maximal déductible chaque année est de 10 700 €. Si votre déficit est supérieur, vous pouvez reporter le reliquat sur les années suivantes (au maximum sur une durée de 10 ans).

Si vous créez un déficit foncier, vous êtes contraint de continuer à louer votre bien durant 3 ans après l’imputation de ce déficit.

Exemple de déficit foncier dans l’ancien

Pour bien comprendre comment le déficit foncier va impacter votre situation fiscale, voici un exemple concret.

Romain envisage de se constituer un patrimoine financé en partie par les loyers perçus. Il déclare 50 000 € de revenus chaque année et souhaite trouver des solutions fiscales pour réduire son impôt. Ce contribuable décide d’acheter une maison à rénover et de bénéficier des avantages du déficit foncier.

• Il réalise une dépense de 200 000 € pour l’achat de son bien et réalise des travaux à hauteur de 50 000 €.
• Il perçoit des loyers à hauteur de 6 000 € par an.
• Il déclare 2 000 € de charges + 1 000 € d’intérêts.

Les intérêts ne sont pas déductibles la 1^re année, ils n’entrent donc pas immédiatement dans le calcul du déficit.

• Son déficit foncier atteint : 6 000 - (2 000 + 50 000) = 46 000 €. Il ne paiera donc pas d’impôts sur ses revenus fonciers cette année.
• Il peut en plus déduire de son revenu global la somme de 10 700 €, le plafond imposé par la loi.
• S’il déclare à l’administration fiscale un revenu de 50 000 €, il ne sera imposé que sur 39 300 € (50 000 - 10 700).
• Étant imposé à la tranche de 30 %, il économise ainsi 3 210 € (10 700 × 30 %).
• À partir de la seconde année, il peut intégrer ses intérêts d’emprunt. Il lui reste donc un déficit de 46 000 - 10 700 + 1 000 = 36 300 €.
• Au cours des 2^e, 3^e et 4^e année, son déficit foncier lui permet d’économiser à nouveau 3 210 € d’impôt.
• Au cours de la 5^e année, il lui reste un déficit de 4 200 € [36 300 - (3 × 10 700)]. Il économise cette fois 1 260 € d’impôt (4 200 × 30 %).
• Au total, ce déficit lui aura fait économiser (3 210 x 4) + 1 260 = 14 100 €.

Si Romain avait acheté un bien neuf ou déjà rénové au prix de 250 000 €, il n’aurait pas bénéficié de cette réduction de 14 100 € sur 5 ans.

1. L’investissement dans un bien ancien est une véritable opportunité pour réduire les impôts du contribuable via une rénovation pour espérer à terme une plus-value à la revente.
2. Le choix d’immeubles anciens à rénover est extrêmement large, ce qui permet de saisir des opportunités partout en France, en ville ou à la campagne pour constituer son patrimoine.
3. Le déficit foncier fait partie des avantages fiscaux qui n’ont rien à envier à un dispositif de défiscalisation immobilière.
4. La déduction du déficit foncier des impôts peut s’effectuer sur une durée pouvant atteindre 10 ans avec un montant maximal par an de 10 700 €.