Photo du salon d'une maison

Comment bien déclarer un déficit foncier dans l’immobilier ancien ?

Sommaire

Investir dans l’immobilier ancien peut vous permettre de créer un déficit foncier, notamment grâce aux travaux de rénovation. Objectif : réduire votre imposition !

Ooinvestir vous explique le fonctionnement du déficit foncier et la manière dont vous devrez le déclarer pour payer moins d’impôts sur le revenu.

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Déficit foncier et immobilier ancien : comment ça marche ?

Lorsque vous achetez un bien immobilier ancien, vous pouvez créer un déficit foncier.

Celui-ci apparaît lorsque vos charges sont plus élevées que vos revenus locatifs.

Exemple :

Vous mettez votre appartement en location et percevez des loyers à hauteur de 5 000 € par an. Vous avez des charges à hauteur de 10 000 €. Vous déclarez un déficit foncier de 5 000 €.

Si rien ne vous empêche de créer un déficit foncier dans le neuf, force est de constater que les travaux figurent parmi les charges les plus lourdes. Or, dans un logement neuf, les travaux sont peu fréquents. Aussi, pour envisager la création d’un déficit foncier, il faut plutôt privilégier l’immobilier ancien.

Attention toutefois : tous les travaux ne sont pas déductibles des revenus fonciers et tous ne permettent donc pas de réduire votre impôt foncier et global. De plus, la création d’un déficit nécessite de choisir le régime d’imposition au réel.

Régime d’imposition au réel : des charges déductibles

Tous vos revenus locatifs sont imposables. Dans le cadre d’une location nue, il existe 2 régimes d’imposition. Le régime micro-foncier permet d’obtenir un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus de votre location.

Avec le régime réel, vous ne bénéficiez d’aucun abattement. En revanche, vous pouvez déduire toutes vos charges de votre revenu foncier global, à savoir :

  • les frais de gestion et d’administration du bien immobilier ;
  • les impôts tels que la taxe foncière ;
  • les dépenses d’amélioration, de réparation et d’entretien ;
  • les provisions pour charge dans une copropriété ;
  • les charges locatives qui ne sont pas récupérables auprès de vos locataires ;
  • les indemnités d’éviction ou de relogement ;
  • les primes d’assurance ;
  • les intérêts et frais d’emprunt.

Le régime réel s’applique automatiquement si vos revenus locatifs dépassent 15 000 € annuels. En-dessous de ce seuil, le micro-BIC s’applique par défaut, mais vous pouvez librement opter le réel.

Si vous choisissez le régime d’impôt sur les revenus fonciers au réel, ce choix est irrévocable durant 3 ans. Vous ne pouvez pas revenir au micro-foncier durant cette période. Il est nécessaire de faire le bon calcul avant de vous lancer.

Les travaux déductibles des revenus locatifs

Seules les dépenses de réparation et d’entretien peuvent être déduites. Mais à quoi cela correspond-il concrètement ?

Les dépenses d’amélioration correspondent aux travaux de rénovation qui permettent d’améliorer les conditions des locataires, sans pour autant que cela ne modifie la structure de l’immeuble. Il peut s’agir par exemple du remplacement d’un ascenseur, de l’installation d’un nouveau chauffage central plus économique, de l’isolation du bien pour assurer un meilleur confort aux locataires, etc.

Les dépenses d’entretien et de réparation permettent de maintenir l’immeuble en bon état et de s’assurer qu’il est conforme à sa destination. Parmi ces dépenses, il est possible de citer le remplacement d’un ballon d’eau chaude, la réfection d’une toiture, etc.

Les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont jamais déductibles et ne permettent pas, à ce titre, de créer un déficit foncier.

Vous déclarer un déficit foncier ? Vous serez dans l’obligation de continuer à louer votre bien durant 3 ans après la fin de son imputation.

Exemples de calculs de déficit foncier avec la location de biens anciens

Pour bien comprendre le mécanisme du déficit foncier et la manière dont il va impacter votre impôt sur le revenu, voici 2 exemples concrets.

Déficit foncier simple

Nicolas achète un appartement à 200 000 € en 2019. Il n’envisage pas de réaliser de travaux. Il loue son logement dès 2019 et obtient pour cette année des revenus fonciers à hauteur de 4 000 €. Comme il déclare des charges à hauteur de 5 000 €, son déficit foncier sera de 1 000 € (4 000 - 5 000).

Son revenu du travail atteint 50 000 € par an : il ne va ainsi déclarer que 49 000 €. Soumis à la tranche d’imposition de 30 %, ce contribuable imposable va économiser 1 000 × 30 % = 300 € d’impôt.

Déficit foncier avec des travaux lourds

Contribuable lourdement imposé, Paul décide de devenir propriétaire et de mettre son bien immobilier en location. Il a acheté une maison en 2019 au prix de 200 000 euros. Des travaux de rénovation assez lourds s’imposent pour remettre le bien en état et le louer dans des conditions décentes.

Pour son investissement immobilier locatif, il a réalisé des travaux à hauteur de 80 000 €. Paul déclare chaque année 50 000 € aux impôts au titre de ses revenus du travail. Le temps de faire ses travaux, il n’a perçu que 3 000 € de loyers (son bien n’a été mis en location que 6 mois). Il cumule en outre 5 000 € de charges entre les assurances, la taxe foncière, les frais de gestion locative et les intérêts d’emprunt.

La 1re année, les charges de financement ne peuvent venir en déduction du revenu foncier : les intérêts d’emprunt de l’investissement immobilier seront donc déduits au cours des années suivantes. Pour 2019, 5 000 € de charges et 80 000 € de travaux, soit un total de 85 000 €, viennent se déduire de ses revenus fonciers de 3 000 €. Son déficit atteint donc 82 000 €.

Le plafond annuel du déficit foncier est de 10 700 €. Toutefois, il est reportable durant 10 années.

En 2019, Paul peut déduire 10 700 € de ses autres revenus, qui s’élèvent à 50 000 €. Il déclare donc uniquement 39 300 €.

  • À partir de 2020, il peut reporter 71 300 € de déficit foncier (le calcul est le suivant : 82 000 - 10 700 déduits en 2019)
  • Ses loyers s’élèvent désormais en moyenne chaque année à 5 000 € (en comptant les périodes de vacance locative) et couvrent entièrement ses charges de 5 000 €.
  • Il pourra déduire 10 700 € de ses revenus de 2020 à 2026.
  • En 2027, il lui reste un déficit foncier de 71 300 - (10 700 × 6), soit un résultat de 7 100 € à déduire.

Paul réalise ici une très bonne affaire en achetant dans l’ancien avec travaux. S’il avait acheté une maison déjà rénovée, il aurait payé 280 000 € et n’aurait pas réduit son imposition. Ici, grâce au déficit foncier, il récupère en réduction d’impôt une partie du montant des travaux de rénovation réalisés tout en valorisant son bien pour espérer une plus-value à la revente.

En déclarant un déficit de 10 700 € par an, sachant qu’il est taxé à 30 %, il réduit son impôt de :

  • 3 210 € chaque année de 2019 à 2025 ;
  • 2 430 € en 2026.

Soit un total de 24 900 €.

Cela lui permet d’obtenir un avantage fiscal très intéressant au même titre qu’un dispositif de type Pinel ou Denormandie.

La loi Denormandie est compatible avec le déficit foncier. En revanche, les travaux réalisés pour bénéficier de la réduction d’impôt en Denormandie (25 % du coût global de l’opération) ne sont pas déductibles du revenu foncier.

Déclarer son déficit foncier aux impôts

Si la déclaration d’un déficit foncier s’avère très intéressante au niveau fiscal, encore faut-il remplir correctement les cases de votre déclaration d’impôt. Cela peut sembler fastidieux pour tout contribuable n’ayant pas l’habitude de faire une déclaration de revenus fonciers. Pas d’inquiétude pour autant, Ooinvestir vous guide pour comprendre le rôle de chaque case de votre déclaration.

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Les cases à remplir pour déclarer vos revenus fonciers et vos charges

Vous devez remplir la déclaration de revenus fonciers n° 2044 et remplir les cases suivantes :

  • 200 : adresse de votre investissement locatif ainsi que les noms et prénoms du locataire (si vous changez de locataires en cours d’année, indiquez le nom des différents locataires) ;
  • 211 : le montant des loyers perçus ;
  • 221 : frais d’administration et de gestion ;
  • 223 : primes d’assurance ;
  • 224 : dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration ;
  • 225 : charges récupérables non récupérées au départ du locataire ;
  • 226 : indemnités d’éviction, frais de relogement ;
  • 227 : taxe foncière ;
  • 240 : total des frais et charges ;
  • 250 : intérêts d’emprunt ;
  • 260 : revenus fonciers taxables ;
  • 263 : bénéfice ou déficit ;
  • 400 : paiement des travaux (précisions sur les dépenses en indiquant le numéro de l’immeuble, la nature des travaux, l’adresse de l’entreprise, la date de paiement et le montant) ;
  • 410 : intérêts d’emprunt : il faut ici indiquer à l’administration fiscale le numéro de l’immeuble, le nom de l’organisme prêteur, la date du prêt et le montant des intérêts versés ;
  • 430 à 441 : déclaration du déficit de l’année et répartition des charges ;
  • 450 et 451 : montant des déficits fonciers antérieurs restant à imputer.

Une notice vous permet de remplir cette déclaration et de comprendre ce que vous devez inscrire dans chaque case. Si vous avez le moindre doute, ne prenez pas le risque de perdre le bénéfice de votre déficit foncier et contactez le centre des impôts pour bien remplir votre déclaration.

Si, en tant que propriétaire de biens locatifs, vous avez un comptable, n’hésitez pas à lui déléguer votre déclaration de revenus. Vous serez ainsi certain de ne commettre aucune erreur, surtout si vous devez reporter des déficits fonciers sur plusieurs années.

Bénéfice ou déficit : le cas du multi-investisseur

Si vous avez acheté plusieurs immeubles, vous devez inscrire tous les éléments pour chaque logement de manière individuelle sur cette même déclaration. Il est possible qu’un de vos appartements ou maisons fasse l’objet de dépenses plus importantes engendrant un déficit foncier, ce qui ne sera pas forcément le cas sur l’autre bien. Vous devez donc additionner les chiffres obtenus.

Exemple :

Votre logement n° 1 génère un bénéfice de 14 000 € tandis que le logement n° 2 affiche un déficit foncier de 30 000 €. Au final, vous obtenez un déficit global de 14 000 - 30 000, soit un résultat négatif de 16 000 €.

  1. Vous créez un déficit foncier après déduction des charges si celles-ci sont supérieures à votre revenu foncier.
  2. Le déficit foncier est déduit de votre revenu global imposable et permet de réduire votre impôt. Il est reportable sur 10 ans.
  3. Les charges déductibles sont les intérêts du prêt, les assurances, les frais de gestion locative, les travaux ou encore la taxe foncière.
  4. Avec un déficit foncier important, la réduction d’impôt peut être équivalente à celle obtenue dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation tel que la loi Pinel.
  5. Le déficit foncier peut être créé uniquement avec le régime réel d’imposition. Ce régime est irrévocable durant 3 années et vous devez continuer à louer votre bien durant 3 ans après l’imputation de votre déficit foncier.
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