Photo du salon d'un appartement

7 astuces et conseils pour investir dans l’immobilier ancien

Sommaire

En 2020, plus d’un million de logements anciens français ont été vendus, soit une augmentation de 50 % par rapport à 2014. Un marché prometteur aux nombreux avantages : investir dans l’immobilier ancien coûte jusqu’à 30 % moins cher que dans celui du neuf, bénéficie d’un taux de rentabilité très intéressant et plus de biens sont disponibles à la vente.

Ooinvestir vous donne 7 astuces pour réussir votre placement dans l’immobilier ancien.

Astuce 1 : Bien définir son projet d’investissement

L’immobilier reste le placement préféré des Français et à juste titre : il permet de se constituer un patrimoine relativement sûr, qui prend de la valeur au fil des années et génère des revenus réguliers.

En 1er lieu, il est important de bien déterminer le budget de l’achat immobilier, en fonction du type de bien recherché (appartement, maison, immeuble…) et des locataires désirés (familles, étudiants, personnes âgées...).

Allez-vous payer comptant ou aurez-vous besoin d’un crédit immobilier pour financer tout ou partie du projet ? S’il implique des mensualités à rembourser, le prêt vous permet de déduire le montant des intérêts de vos revenus locatifs, lorsque vous mettez le logement à louer.

Ensuite, souhaitez-vous vous diriger vers un investissement à rendement locatif ou patrimonial ? D’un côté, vous misez sur une forte rentabilité à court terme, avec des loyers importants comparés au prix d’achat. De l’autre, vous tablez plutôt sur le long terme en espérant une forte plus-value à la revente. 

Dans les 2 cas, l’activité locative permet d’acquérir un bien immobilier, de le mettre en location pendant un temps indéterminé et ainsi de percevoir des revenus complémentaires. Sous conditions, vous pouvez même bénéficier d’une réduction d’impôt !

Astuce 2 : Choisir le bon emplacement

Tout d’abord, vous pouvez sélectionner des villes en fonction des rentabilités locatives moyennes.

La rentabilité brute représente le montant des loyers annuels encaissés divisé par le prix d’achat du bien. Elle n’est pas forcément le meilleur indicateur, car la rentabilité locative nette déduit des loyers les coûts inhérents (charges de la copropriété, frais de gestion, assurances, taxe foncière…). Elle est par conséquent moins élevée. Quant au rendement net-net, il se calcule en ôtant les frais fiscaux de la rentabilité nette.

Exemple : 

Vous achetez un logement à 100 000 euros avec un loyer mensuel de 400 euros. La rentabilité locative brute avec une location annuelle sera de 4,8 % (400 × 12 / 100 000), alors que pour 11 mois, en cas de vacance locative, le taux brut sera de 4,4 % (400 × 11 / 100 000), soit une perte de 10 %.

Il est donc important d’étudier la luminosité, le quartier, les commerces, les écoles ou les transports. Connaître les projets d’urbanisation du secteur constitue un critère supplémentaire pour trouver facilement un locataire et revendre le bien rapidement, voire avec une plus-value.

C’est pourquoi il peut être judicieux d’acquérir une petite surface au centre d’une métropole pour bénéficier d’un bon rendement locatif net, intéressant à partir de 3 à 4 % selon la taille de l’agglomération. Par comparaison, une épargne classique rapporte entre 0,5 à 2,5 %.

Évitez les zones où le nombre de petites annonces vous semble trop abondant : il peut s’agir d’un quartier en perte de vitesse avec des propriétaires sur le départ et peu d’acheteurs au rendez-vous.

Astuce 3 : Connaître le marché et être réactif

Première règle : être réactif pour débusquer la perle rare sur un marché immobilier tendu en ayant déjà effectué un repérage du lieu où vous souhaitez investir.

Vous pouvez commencer avec l’accompagnement de plusieurs professionnels de l’immobilier pour gagner en efficacité. Ils rechercheront des biens correspondants à vos désirs grâce à leur excellente connaissance du marché, leur réseau et leurs outils spécifiques, et ce, avant même leur mise en ligne. Ils vous seront ainsi présentés en exclusivité.

Ensuite, soyez rapidement disponible pour visiter le logement et négociez le prix en fonction de l’état. Mais attention à une proposition de prix trop agressive : vous risqueriez de le voir partir à un meilleur offrant.

Si cela ne suffit pas, vous pouvez visiter différents sites d’annonces en ligne pour connaître les offres et être prêt si votre bien venait à s’y présenter.

Créez des alertes pour être au courant dès qu’un logement répondant à vos critères est à vendre.

Des biens à prix cassé sont disponibles aux enchères des notaires sur immobilier.notaires.fr.

Astuce 4 : Négocier son prêt pour augmenter sa rentabilité

Généralement, la phase de crédit fait partie des étapes les plus complexes. 

Outre la négociation d’une baisse des taux d’intérêt, vous pouvez obtenir des avantages sur les frais de dossier ou encore sur les indemnités de remboursement anticipé.

Dans le cas de l’achat de sa résidence principale et sous conditions, un prêt à taux zéro peut être souscrit à la banque pour alléger les coûts.

Apporter un capital équivalent à plus de 10 % du total de l’opération diminue les taux, tout comme présenter un faible pourcentage d’endettement, des revenus suffisants et une bonne gestion de vos finances.

Il est également judicieux de déléguer l’assurance emprunteur auprès d’une compagnie d’assurances et de consulter plusieurs banques pour faire jouer la concurrence, en faisant appel à un courtier par exemple. Autre moyen : la preuve de détention d’un patrimoine déjà existant. Tous ces éléments peuvent aider à la négociation !

Si vous avez un budget restreint, investir en crowdfunding immobilier (comme Homunity) ou dans des parts de SCPI (société civile de placement immobilier) constitue une option intéressante.

Astuce 5 : Prendre en compte tous les coûts

Au-delà de l’emprunt, listez les différents travaux à effectuer dans votre bien ancien. Estimer ces frais sera essentiel pour assurer la viabilité de votre investissement. Vous pouvez demander une expertise et des devis auprès de professionnels agréés pour connaître plus précisément les coûts.

Dans le cas d’un achat dans une copropriété, sachez que les charges seront plus élevées dans l’ancien que dans le neuf, car cela nécessite plus d’entretien et de travaux.

De plus, anticiper la vacance locative est un point fondamental pour vous éviter de mauvaises surprises. Elle représente la période entre le départ d’un locataire et l’arrivée du suivant. 

Exemple : 

Vous achetez un logement à 100 000 euros avec un loyer mensuel de 400 euros. La rentabilité locative brute avec une location annuelle sera de 4,8 % (400 x 12 / 100 000), alors que pour 11 mois, le taux sera de 4,4 % (400 x 11 / 100 000), soit une perte de 10 %. La vacance locative dans ce cas est importante à prendre en compte pour éviter cette perte.

Assurez-vous donc d’acquérir un bien attractif et de le mettre en location au bon prix. Vous craignez les loyers impayés ? Des assurances existent pour vous couvrir. Le montant de la prime ne doit pas dépasser 3 % des loyers bruts.

Enfin, en cas de gestion locative, cela vous coûtera 6 à 10 % des revenus locatifs, mais vous déléguez les tâches de gestion.

Faire appel à une agence digitale qui permet parfois de bénéficier de tarifs moins élevés qu’une agence traditionnelle.

Astuce 6 : Profiter des dispositifs fiscaux

L’État a mis en place plusieurs dispositifs pour combler le déficit locatif et dynamiser l’économie.

Le dispositif Denormandie (évolution du Pinel) permet une réduction de fiscalité plafonnée à 300 000 € et calculée sur un pourcentage de 12 à 21 % du prix de revient net (achat + travaux). La durée de location peut être de 6, 9 ou 12 ans et le montant des travaux doit représenter au moins 25 % du prix d’achat du logement.

Le dispositif Cosse s’appuie sur une convention avec l’Agence nationale de l’habitat. Il inclut des conditions spécifiques liées au logement et au locataire. Il vise à favoriser l’accès des locataires les plus modestes à des logements décents, pour un loyer abordable. Selon les cas, la déduction d’impôts peut aller de 15 à 85 % des revenus bruts.

La loi Malraux encourage la rénovation d’immeubles anciens classés, situés en centre-ville et destinés à la location. Elle permet de bénéficier d’un allégement fiscal, entre 22 et 30 %, sur des travaux plafonnés à 400 000 € pour une durée de 4 ans.

Astuce 7 : Rénover pour créer du déficit foncier

Investir dans un bien ancien qui nécessite des travaux peut générer un déficit foncier.

Pour le créer, le montant des charges doit être supérieur à celui des revenus fonciers. De cette manière, tous vos frais se déduisent de votre revenu, jusqu’à l’annuler. Vous n’êtes ainsi redevable d’aucun impôt. La part non utilisée pour réduire votre revenu locatif peut être reportée sur vos futures déclarations pendant 10 ans et pour un maximum de 10 700 € par an.

Exemple : 

Vous louez un appartement non meublé. Les revenus fonciers annuels sont de 10 000 € et les charges de 12 000 € (intérêts d’emprunt de 1 000 € et 11 000 € de travaux pour rénover une cuisine). Votre résultat pour l’année sera donc négatif : 10 000 € de recettes - 12 000 € de dépenses = - 2 000 €. Vous ne paierez donc pas d’impôts cette année au titre de vos revenus fonciers, et les 2 000 € de déficit sont reportables pendant les 10 prochains exercices fiscaux. 

Les travaux de rénovation constituent l’un des principaux leviers pour créer du déficit foncier.

  1. L’investissement immobilier dans l’ancien coûte moins cher et offre plus de choix, avec un rendement élevé.
  2. Les risques se limitent en définissant correctement le bien désiré, le profil de locataire souhaité, le budget à consacrer et l’emplacement.
  3. Un emprunt se négocie. Intégrez bien les différents frais, comme les travaux et les charges de copropriété, pour anticiper votre budget.
  4. Dans l’ancien, diverses solutions permettent de défiscaliser grâce à l’investissement, la rénovation et la mise en location du bien immobilier.
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