Faut-il investir dans l'immobilier à Rennes ?

Considérée comme la capitale de la Bretagne, la ville de Rennes est située au nord-ouest de la France non loin de la Manche. Elle possède de nombreux atouts et garantit à sa population un cadre de vie agréable. En effet, Rennes est considérée comme une commune « où il fait bon vivre » et possède des richesses culturelles uniques. Saviez-vous que le chef-lieu de l’Ille-et-Vilaine était également une ville favorable pour un projet d’investissement immobilier ? Ooinvestir vous propose un état des lieux du marché immobilier rennais avec ses opportunités et ses inconvénients. 

Quelle est la tendance globale sur le marché rennais ? Quelles sont ses spécificités en matière de logements ? Quels sont les points forts de Rennes en faveur d'un investissement immobilier locatif ? Quels quartiers privilégier pour un achat et pour quelles raisons ? Quels dispositifs de défiscalisation immobilière sont judicieux pour un achat locatif à Rennes ? Ooinvestir répond à vos questions.

Investissement immobilier à Rennes : caractéristiques et spécificités du marché rennais

11^ème au classement des villes de France avec 211 373 habitants d’après l’Insee en termes de démographie, Rennes est également la première ville de la région Bretagne. Elle bénéficie d'une croissance démographique positive et prévoit à moyen et long terme plusieurs projets urbains et programmes de modernisation, voués à transformer la ville. Plusieurs éléments qui ne font que renforcer son attractivité.

Citée pour sa qualité de vie, l’accueil de ses habitants et sa convivialité, la capitale de la Bretagne sait mettre en avant son patrimoine mêlant harmonieusement diversité culturelle, espaces verts et monuments historiques. Elle est aisément accessible en train, en voiture comme en avion depuis Paris et profite d’une position géographique de choix à proximité de la mer et des principaux sites touristiques de la région.

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Quelles opportunités sur le marché immobilier locatif à Rennes ?

Au nord-ouest de la France, Rennes est idéalement située, jouit d’un marché immobilier dynamique et constitue une ville stratégique pour réaliser un investissement locatif. Ooinvestir vous en donne les raisons. 

Rennes : une ville au quotidien particulièrement agréable

Pour commencer, la capitale administrative de la région Bretagne est reconnue pour être une commune « où il fait bon vivre » en France. Son vaste réseau de transports en commun, ses établissements médicaux-sociaux réputés, sa vie culturelle riche et son offre d’enseignements diversifiée le justifient. 

À côté de cela, sa situation sur l’Arc Atlantique entre la mer et Paris est idéale. Elle permet à la population, au choix, de s’évader sur les plages ou de visiter la capitale le temps d’un week-end. La ville est aussi attractive en matière d’emplois puisque le taux de chômage y est inférieur à la moyenne nationale (6 % à Rennes selon les derniers chiffres de ville-data.com contre environ 9.5 % en France selon les prévisions de l’Insee). Rennes peut enfin se vanter de jouir d’un réseau de transports dense et performant avec un métro, des lignes de bus ainsi que des vélos en libre-service.

Une ville qui compte environ 68 000 étudiants

Selon letudiant.fr, Rennes comptait sur l’année scolaire 2019-2020 68 032 étudiants et ces derniers seraient de plus en plus nombreux chaque année. Celle que l’on surnomme la « Venise bretonne » est ainsi classée 4^ème au palmarès des villes étudiantes de l’Hexagone selon cette même source. Cette affluence estudiantine draine un important flux locatif sur les appartements de petite surface, comme les studios, et contribue à rendre le marché immobilier rennais très attractif.

Des atouts touristiques et culturels indéniables

La métropole est également attrayante d’un point de vue touristique. Rennes est en effet labellisée « Ville d’Art et d’Histoire », comprend de nombreux bâtiments classés ou inscrits aux Monuments Historiques et compte plusieurs centaines de bonnes adresses pour sortir (restaurants, cafés, crêperies…). La ville met à l’honneur la gastronomie bretonne et ses traditions, un élément très apprécié des touristes mais aussi de la population locale.

Ces derniers sont également friands de richesses culturelles, et Rennes n’en manque pas : du parlement de Bretagne au centre chorégraphique national en passant par l’opéra et ses festivals de musique renommés, Rennes a tout pour elle, ce qui n’est pas pour déplaire aux investisseurs !  

Vers quel type de bien se tourner pour investir et comment défiscaliser à Rennes ?

Pour investir à Rennes de manière rentable, les propriétaires ont tout intérêt à se tourner vers un studio ou un appartement 2 pièces. Ils peuvent aussi opter pour un logement de type 3 pièces (maison ou appartement) puisqu’il permet la colocation entre étudiants ou jeunes actifs. L’Etat a mis en place des dispositifs de défiscalisation immobilière afin d'améliorer la rentabilité d'un investissement locatif. À Rennes, il est possible de choisir entre de nombreuses options. 

• La loi Pinel : Rennes étant en zone B1, lle dispositif offre une réduction d'impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du montant investi, en fonction de la durée de mise en location choisie (6, 9 ou 12 ans). Les investisseurs ont tout intérêt à se tourner vers la loi Pinel car de nombreux programmes immobiliers neufs sont en construction (programmes Maison Odace, Arabesque, Ascension Paysagère ou encore Butterfly) Ce type d’appartement ou de maison nouvelle génération est particulièrement prisé par les locataires dans la région.  

Pour pallier au désavantage des territoires comptant peu de grandes agglomérations, la région Bretagne bénéficie jusqu’en 2021 d’un nouveau dispositif expérimental ayant pour effet d’assouplir considérablement les conditions en faveur des investisseurs en programmes neufs sur le marché. Il s’agit d’une véritable expérimentation à l’échelle de toute la Bretagne.

• La loi Censi-Bouvard : le mécanisme permet une baisse d'impôts de 11 % du montant de l'investissement immobilier locatif, dans la limite de 300 000 € par an, pour tout achat locatif meublé dans des résidences de services neuves (comme une résidence étudiante ou une résidence de services pour seniors). Ces types d’établissements sont intéressants : l’un répond à la problématique du vieillissement de la population, l’autre à celui de la forte demande étudiante à Rennes.
• La loi Malraux et le dispositif Monuments Historiques : la première offre aux acheteurs l’opportunité de profiter d’une diminution d'impôts calculée sur une enveloppe de travaux à réaliser si le bien est situé en ZPPAUP (zone de protection de patrimoine architectural urbain paysager) ou dans un secteur sauvegardé, comme le centre-ville de Rennes. Le dispositif Monuments Historiques propose quant à lui aux investisseurs une déduction d'impôts pour tout investissement immobilier locatif dans un monument classé.
• Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) : il garantit aux bailleurs des avantages fiscaux (abattement fiscal sur les revenus locatifs ou amortissement comptable du bien) si ces derniers optent pour un placement locatif meublé. Ce statut est particulièrement intéressant car la ville de Rennes regorge d’étudiants, de touristes et de jeunes actifs à la recherche d’un appartement de petite/moyenne surface, pourquoi pas meublé !

Rennes : les quartiers sur lesquels miser pour votre investissement immobilier locatif

Si vous envisagez d’acheter un logement (appartement ou maison) à Rennes pour le mettre en location, un critère ne doit pas être laissé au hasard : l’emplacement. En effet, la proximité des commerces, des transports, des services, des écoles et des autres commodités est indispensable pour limiter le risque de vacance locative et maximiser votre rendement. Voici les 4 quartiers sur lesquels miser à Rennes pour votre projet d’investissement immobilier locatif.

Le centre-ville de Rennes

Le centre-ville de Rennes, en particulier le « Vieux Rennes », est l’un des quartiers les plus intéressants dans lesquels investir puisqu’il attire aussi bien les touristes, les jeunes actifs que les étudiants. Le secteur compte en son sein de nombreux restaurants, bars et magasins qui animent le quotidien ainsi bien plus dynamique. Il s’agit en outre d’un quartier historique de Rennes avec des logements éligibles à la loi Malraux ou au dispositif Monuments Historiques. Les prix au mètre carré y sont assez élevés du fait de la rareté des biens mais la rentabilité et la sécurité immobilière viennent compenser cet aléa.

Le quartier Beaulieu

À l’est de la ville, le quartier Beaulieu est également un emplacement de choix, notamment grâce à la présence d'universités et de grandes écoles. La population estudiantine y est très importante et la demande en logements élevée, ce qui en fait un quartier idéal pour réaliser un investissement immobilier. Le secteur est très convoité et parfaitement desservi par les transports en commun. Les tarifs y sont plus accessibles que dans l’hypercentre. Les bailleurs peuvent opter pour le dispositif Censi-Bouvard avec un achat d’un studio en résidence étudiante par exemple.  

Le quartier de la gare à Rennes

Autre solution pour votre projet d’investissement immobilier locatif en métropole rennaise : opter pour le quartier de la gare. Le secteur fait la part belle aux commodités et aux services de proximité depuis quelques années et a subi une profonde mutation afin d’attirer les investisseurs rennais et de recréer un lieu de vie. De plus, le secteur est intéressant pour les locataires devant être mobiles et donc être situés à proximité de la gare pour assurer leurs déplacements réguliers. L’investissement dans l’immobilier de nouvelle génération (via la loi Pinel par exemple) peut être intéressant pour les acheteurs intéressés par ce quartier puisque les programmes immobiliers neufs y fleurissent actuellement, avec différents projets en cours.

Le quartier Sainte-Thérèse

Le quartier de Sainte-Thérèse est très prisé des familles rennaises et des jeunes couples. Pour cause : il leur garantit un environnement agréable avec des commerces de proximité, des services de qualité et de multiples écoles. Cet ancien quartier de cheminots poursuit son objectif de rénovation et est désormais propice à l’investissement locatif dans le neuf (dispositif Pinel) comme dans l’ancien (loi Malraux ou statut LMNP). Les prix y sont globalement accessibles. Vous y trouverez aussi bien des appartements récents et modernes que des maisons anciennes ; autrement dit : il y en a pour tous les goûts ! 

Quel budget pour investir à Rennes dans l’immobilier ?

D’après le site meilleursagents.com, le prix moyen au mètre carré à Rennes est fixé à 3 533 € pour un appartement et à 4 090 € pour une maison. Dans le cas d’un logement en immeuble, il oscille entre 2 307 € et 4 890 € en fonction de ses prestations et du quartier ciblé. Même schéma du côté des maisons où le prix moyen au mètre carré est compris entre 2 667 € et 5 703 €.

Un projet d’investissement locatif en métropole rennaise offre une infinité de possibilités. Dans tous les cas, avec un tel cadre de vie, la ville bretonne séduit bon nombre de Français et tout particulièrement les étudiants grâce à ses écoles de renom et ses infrastructures de qualité. Si vous avez des doutes pour votre achat, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier, comme une agence, ou un conseiller en gestion de patrimoine pour un soutien immobilier et financier.

1. Capitale administrative de la région Bretagne, la ville de Rennes offre à ses habitants un cadre de vie agréable mêlant loisirs et emplois, à quelques kilomètres des côtes d'emeraude. C'est pourquoi son marché immobilier est particulièrement dynamique. 
2. La forte population étudiante met le marché en tension et assure de belles perspectives pour les investisseurs souhaitant se positionner sur le locatif. 
3. Investir en loi Pinel fait particulièrement sens en raison des nombreux programmes immobiliers neufs proposés à Rennes. D'autres lois de défiscalisation sont également possibles, de même que la location meublée en statut LMNP peut représenter une véritable opportunité fiscale et immobilière. 
4. Les prix de l'immobilier rennais reste très abordables pour un potentiel de rentabilité locative attractif !