Les différents types de projets de crowdfunding immobilier
Sommaire
Depuis plus d’une décennie, le crowdfunding immobilier s’est forgé une excellente réputation en France. Au point de contribuer à la réalisation de projets majeurs et d’offrir une alternative pertinente à d’autres investissements classiques, comme le locatif. Financement direct, promotion immobilière, achat-revente : Ooinvestir vous détaille les différents types de projets dans lesquels vous pouvez investir à plusieurs.
Crowdfunding immobilier : les projets de financement direct
Méthode de financement la plus répandue dans le monde du crowdfunding immobilier, le financement direct représente la porte d’entrée vers d’autres placements participatifs.
Principe de base et fonctionnement
Le financement direct implique que l’opération immobilière soit menée de bout en bout. L’investisseur rejoint le projet à sa genèse, avant même que la première brique ne soit posée. Le promoteur publie alors son projet sur la plateforme de son choix, en fixant un objectif à atteindre. Si le montant est atteint, le projet poursuit sa route. Il informera alors tous les investisseurs de l’avancée du projet, étape par étape.
Avantages et risques
Un des premiers avantages du crowdfunding immobilier est sont accessibilité. En effet, les tickets d’entrée peuvent débuter à 10 € sur certaines plateformes. Viennent ensuite sa durée, peu engageante (durée moyenne de 12 à 24 mois), sa rentabilité (taux de rendement entre 7 et 11 %) et sa fiscalité (imposition sur la base de votre taux marginal d’imposition après abattement).
En matière de risque, ils restent inhérents aux projets immobiliers neufs, à savoir :
- des garanties plus ou moins modérées ;
- des retards de remboursement ;
- un risque de :
- retard dans les travaux ;
- d’annulation ;
- de perte (partielle ou totale) du capital ;
- etc.
Critères pour choisir un projet viable
Malgré la souplesse qu’offre ce financement, il convient de se pencher sur quelques critères clés pour cibler des projets suffisamment sécurisés et réussir son investissement :
- l’ancienneté et le taux de défaut de la plateforme ;
- l’expérience du promoteur ;
- le taux de rendement ;
- la durée du projet.
En France, le marché du crowdfunding immobilier est partagé par des dizaines de plateformes dont Anaxago, Homunity, Raizers, Baltis, La Première Brique ou encore Club Funding.
Crowdfunding immobilier : projets de financement d'une promotion immobilière
Le financement participatif est aussi une méthode sur laquelle s’appuient les promoteurs pour financer une opération immobilière… non sans prendre quelques risques.
Impact et contribution au développement immobilier
Recherche de terrain, conception et construction d’un bâtiment (bureaux, logements, commerces, etc.), commercialisation : le rôle d’un promoteur immobilier contribue à dynamiser le marché de l’immobilier. Sans lui, l’offre immobilière peut s’effondrer dans les villes où la tension est trop importante.
Mais pourquoi cet acteur fait-il appel au crowdfunding immobilier ? Dans certains projets, où le permis de construire est déjà accordé et le niveau de pré-commercialisation atteint ou dépasse les 50 %, les promoteurs cherchent un substitut ou un complément de capital pour financer leurs fonds propres et poursuivre leur projet.
Plutôt que de solliciter un financement bancaire traditionnel, ils émettent des obligations sur les plateformes de crowdfunding immobilier.
Analyse de rentabilité des projets de promotion
Les avantages sont doubles. Si la collecte atteint le montant fixé par le promoteur et la plateforme, l’opération immobilière peut suivre son cours. Du côté des investisseurs, ils placent leur argent sur des projets à taux parfois élevés (le taux de rendement peut dépasser 10 %) pendant environ 2 ans, puis récupèrent leur capital de départ majoré des intérêts à la fin de la construction. Une situation « gagnant / gagnant » dans laquelle tout le monde trouve son compte.
La gestion des risques
Le risque zéro n’existe malheureusement pas dans l’immobilier. C’est d’ailleurs ce qui explique les taux de rendement à 2 chiffres.
L’opérateur doit faire face à des risques techniques (fluctuation des prix des matériaux), commerciaux (évolution du marché immobilier) et juridiques (retards administratifs) de construction qui peuvent porter atteinte à la commercialisation du projet et, par voie de conséquence, à la solvabilité de son entreprise.
Garantie dommage-ouvrage, garantie de parfait achèvement, garantie financière d’achèvement : toutes ces garanties sont des gages de qualité de l’opérateur. Vérifiez leur souscription par les professionnels sur les plateformes pour vous assurer de faire des investissements sécurisés.
Crowdfunding immobilier : les projets d'achat-revente
Achat à court terme, revente à court terme. Voici comment pourraient se définir les projets d’achat revente (ou de marchands de biens) !
Fonctionnement et structure des projets
Si le crowdfunding immobilier se destine en grande majorité à des biens neufs avec un objectif de capitalisation, les projets d’achat-revente se positionnent différemment.
Ce placement, aux standards bien moins dessinés que les autres projets en termes de chronologie et de financement, se concentre avant tout sur des logements qui sont promis à une revente rapide… avec une plus-value.
Les caractéristiques de ce type de projet ? Un niveau de pré-commercialisation peu avancé, une potentielle rénovation (afin d’améliorer la qualité du ou des biens immobiliers) et des contours déjà établis.
Parmi les opérations immobilières, vous trouverez :
- des biens immobiliers déjà construits ;
- des terrains à bâtir ;
- des fonds de commerce ;
- des actions ou des parts sociales de société civile immobilière (SCI).
Stratégies d'investissement et de profitabilité
Avec un projet d’achat-revente, l’objectif est clair : dynamiser son épargne sur une période très courte.
Sur ce placement, l’horizon ne dépasse rarement 3 ans avec travaux (ce qui correspond au délai maximum constaté dans le crowdfunding immobilier). Mais il peut parfois atteindre le temps record de 2 mois dans le cadre d’un projet d’achat-revente particulièrement rapide !
Gestion des projets
La gestion de projets de marchands de bien ressemble par de nombreux aspects à celle d’une SCPI. Acquisition du bien, organisation des travaux, équilibrage du budget : les investisseurs placent leur capital et attendent leurs intérêts, les marchands de bien s’occupent du reste.
Crowdfunding immobilier : les projets d'investissement locatif
L’investissement locatif séduit un grand nombre de Français. Contourner l’obstacle du prêt bancaire et se concentrer uniquement sur son complément de revenu ? C’est exactement ce que propose ce mode de financement participatif !
Modalités et opportunités
En règle générale, un investisseur dans le locatif fait l’acquisition d’un bien (neuf ou ancien) avant de le mettre sur le marché de location. Via une plateforme de crowdfunding immobilier, la méthode est différente.
L’immobilier fractionné rencontre un grand succès sur certaines plateformes comme Anaxago, Bricks ou Homunity pour une raison simple : les obligations donnent accès à des portions de logements ou de bureaux gérés par une entreprise spécialisée. En d’autres termes, l’investissement locatif via le financement participatif élimine de nombreuses barrières qui peuvent freiner les investisseurs. L’un des principaux atouts ? Le ticket d’entrée modéré !
Analyse de la performance et du rendement
Avec des rendements pouvant atteindre jusqu’à 10 %, les plateformes ne s’adressent pas nécessairement au même public que celui des opérations d’investissement locatif classiques. Sur ce type de projets, le taux de rendement annuel oscille plutôt entre 3 et 6 %.
Cela s’explique en partie par la prise de risque, plus importante avec le crowdfunding qu’avec le locatif. Par ailleurs, la hausse régulière des prix de la pierre laisse entrevoir une plus-value à la revente, ce qui compense le rendement moindre pendant la période d’investissement.
Diversification et gestion du risque
Le premier intérêt de ce type d’investissement : répartir un capital défini sur plusieurs projets immobiliers. Là où un investissement immobilier oblige les particuliers à ne se concentrer que sur un seul logement, le crowdfunding immobilier élargit les possibilités… et les taux de rendement. Il s’impose comme un vrai levier de diversification.
De cette façon, il est possible de diluer le risque de ses obligations sur un ensemble de biens répartis dans villes différentes, où le taux de rendement varie en fonction de la situation du marché immobilier de chacun. Si l’un de vos investissements rencontre un échec, le succès des autres pourra le compenser !
- En crowdfunding direct, l’investisseur rejoint le projet à sa genèse, avant que la première brique ne soit posée.
- Le financement participatif est aussi une méthode sur laquelle s’appuient les promoteurs pour financer une opération immobilière… non sans prendre quelques risques.
- Achat à court terme, revente à court terme : le financement d’opérations de marchands peut vous octroyer une plus-value au bout de 2 mois d’investissement seulement !
- Les investissements locatifs ont une image chronophage qui leur colle à la peau. Ce n’est pas le cas des projets financés par crowdfunding, entièrement pilotés par des professionnels.
