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Investir en SCPI Pinel

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Vous avez envie de diminuer vos impôts ? Investir dans une SCPI Pinel accorde de nombreux avantages. Ce dispositif d’incitation fiscale vous permet à la fois d’optimiser votre fiscalité tout en bénéficiant d’une rente mensuelle à travers l’achat de parts dans une SCPI fiscale. Cette catégorie d’investissement immobilier locatif a déjà conquis de nombreux Français. Retrouvez tout ce qu’il faut savoir sur les placements en SCPI Pinel, leurs atouts comme leurs inconvénients.

Principe et fonctionnement de la SCPI Pinel

SCPI Pinel : définition

Une SCPI est une société civile de placement immobilier. C’est un investissement qui permet aux épargnants de placer leur argent simultanément dans plusieurs biens en achetant des parts dans leurs sociétés. L’investisseur achète des fractions de la SCPI et cette dernière va elle-même acheter des immeubles destinés à former son parc immobilier. Ceux-ci généreront ainsi des loyers que la société de gestion redistribuera alors aux différents porteurs des parts.

Le principe de la SCPI Pinel est d’octroyer aux investisseurs une réduction d’impôts de 12, 18 et 21 % tout en leur versant chaque mois un revenu issu des loyers générés.

Les SCPI éligibles à la loi de défiscalisation Pinel ont pour objectif d’apporter une diminution d’impôt à travers l’achat de biens immobiliers neufs ou à rénover, destinés à l’habitation, et qui jouissent du dispositif de défiscalisation immobilière de la loi Pinel.

Tout comme pour le dispositif Pinel, en achetant des parts dans des SCPI fiscales Pinel, votre économie d’impôt sera proportionnelle à la durée d’engagement que vous avez choisie.

Les avantages fiscaux sont perçus par l’investisseur pour une période de 6, 9 ou 12 ans. Ceux-ci sont complémentaires aux loyers qu’il va encaisser au prorata de la quote-part détenue dans la SCPI Pinel.

Calendrier d’une SCPI Pinel

De 0 à 3 ans : période de collecte et de souscription

La souscription étant ouverte pour une période de 30 à 36 mois, durant les 3 premières années, la SCPI Pinel récolte les fonds des investisseurs de manière à acquérir différents biens immobiliers qu’elle met ensuite à la location. 

Au cours de la phase d’attente de placement des fonds, les diverses cotisations sont investies sur des placements à capital garanti. Ainsi, sans forcément générer du rendement, votre capital d’investissement est lui, assuré. 

Pendant les 6, 9 ou 12 années suivantes : location et gestion du patrimoine

Les investisseurs perçoivent les loyers liés à la mise en location des biens. Ceux-ci sont directement versés par la SCPI Pinel qui gère le parc locatif de l’investisseur.

Au-delà de la période de location obligatoire : la revente

L’ensemble du parc immobilier géré par la société de gestion, est revendu. Lors de la vente des biens, les investisseurs pourront revendre leurs parts de SCPI et récupérer leur capital, équivalent : 

  • au nombre détenu et à la valeur de revente des biens ;
  • à une éventuelle plus-value.

 

Montant de la réduction d’impôt en SCPI Pinel

Comme pour le dispositif Pinel, la défiscalisation obtenue est de 2 % par an du montant investi pour une période allant de 6 à 9 ans, puis de +  1 % par an pendant 3 ans à partir de la 9ème année.

La part de défiscalisation en SCPI Pinel est relative à la durée de l’engagement choisi :

  • 12 % de réduction d’impôts sur 6 ans (limitée à 6 000 € par an) ;
  • 18 % de réduction d’impôts sur 9 ans (limitée à 6 000 € par an) ;
  •  21 % de réduction d’impôts sur 12 ans (limitée à 5 250 € par an). 

Selon la durée d’engagement adoptée, l’économie d’impôt réalisée peut ainsi atteindre 63 000 €. Le rendement net quant à lui oscille régulièrement entre 2,5 % et 2,7 % hors avantage fiscal loi Pinel. Il n’existe pas cependant de garantie en capital, en cash-flow et sur les dividendes distribués.

Veillez à ne pas dépasser le plafond maximum d’investissement dans des parts de SCPI Pinel. En effet, au delà de 300 000 €, votre placement sera pris en compte dans le plafonnement des niches fiscales (de 10 000 €).

Exemple d’un investissement dans une SCPI Pinel 

Un souscripteur achète 180 000 € de parts de la SCPI Pinel pour une durée de 9 ans. Il va ainsi obtenir une réduction d’impôt sur le revenu de 32 400 € (180 000 X 18 %), étalés sur 9 ans, soit 3 600 € à déduire chaque année. 

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Quelles sont les conditions de la SCPI Pinel ?

Il existe différents critères d’éligibilité qui vous permettront de bénéficier de la réduction d’impôt dans le cadre du dispositif des SCPI Pinel :

  • Vous devez être fiscalement domicilié en France
  • La SCPI doit acquérir des biens neufs ou à réhabiliter répondant aux dernières normes énergétiques récentes, à savoir la RT 2012 et le label BBC (Bâtiment basse consommation). 
  • Les biens achetés doivent être destinés à la location et se situer dans une zone éligible, où la demande locative est plus importante que l’offre.
  • Les biens loués doivent respecter les plafonds de loyers fixés selon la zone d’investissement.
  • La SCPI doit respecter des plafonds de revenus des locataires.
  • Les biens sont à destination de la résidence principale des locataires.
  • L’engagement de mise en location des logements doit être de 6, 9 ou 12 ans.
  • Le montant de l’investissement ne doit pas dépasser 300 000 € par an.

Plafonds de loyers et de ressources des locataires pour un investissement en SCPI Pinel

Actualisés chaque année, ces plafonds limitent le montant du loyer des biens immobiliers Pinel et assurent que les biens sont destinés à des personnes aux revenus intermédiaires.

Plafonds de loyers 2020 par mètre carré 

PLAFONDS DE LOYERS PAR ZONES et PAR M2

Abis

A

B1

17,43 €

12,95 €

10,44 €

 

 

Plafonds de ressources des locataires pour les SCPI Pinel en 2020 

 

Zone ABis

Zone A

Zone B1

Personne seule

38 465 €

38 465 €

31 352 €

Couple

57 489 €

57 489 €

41 868 €

Foyer avec 1 pers. À charge

75 361 €

69 105 €

50 349 €

Foyer avec 2 pers. à charge

89 976 €

82 776 €

60 783 €

Foyer avec 3 personnes à charge

107 053 €

97 991 €

71 504 €

Foyer avec 4 pers. À charge

120 463 €

110 271 €

80 584 €

Majoration par personne à charge à partir de la 5ème

13 421 €

12 286 €

8 990 €

 

La zone B2 ne fait plus partie du dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2018. Le gouvernement a choisi de recentrer les dispositifs fiscaux sur les zones les plus tendues en France.

Quels sont les avantages et les inconvénients d’un investissement dans une SCPI Pinel ?

Avantages de la SCPI Pinel

L’investissement dans l’immobilier, qu’il soit physique ou en Pierre Papier avec une SCPI Pinel, est idéal car il reste un actif tangible.

La SCPI loi Pinel vous assure une diversification accrue de votre patrimoine en vous garantissant une sécurité locative. Par ailleurs, la gestion des biens immobiliers étant totalement administrée et exploitée par la société de gestion, vous n’avez aucune contrainte de gestion. Celle-ci se charge pareillement de la revente des biens au terme de la durée d’engagement.

Vous pouvez également acheter des parts de SCPI à travers un emprunt bancaire, comme dans le cadre d’un investissement classique, le crédit donnant l’avantage d’obtenir un taux bas et des intérêts 100 % déductibles.

L’autre gros atout d’un achat en SCPI Pinel est la mutualisation des risques au sein d’un parc comptant plusieurs centaines d’actifs. Contrairement à l’achat d’un investissement Pinel isolé, vous pouvez compter sur la capacité des SCPI à absorber les difficultés. 

La majeure partie des sociétés civiles de placement immobilier provisionnent des loyers d’avance pour faire face aux différents aléas locatifs, maintenant ainsi le niveau de distribution des dividendes aux porteurs des parts.

Avantage supplémentaire, la défiscalisation immobilière à travers une SCPI en loi Pinel vous donne l’opportunité d'investir en fonction de votre budget, même si celui-ci est limité. Le prix du ticket d’investissement en SCPI Pinel est inférieur à celui d’un investissement dans un bien immobilier en direct : 5 000 € peuvent suffire pour réaliser ce type de placement. De plus, l’avantage fiscal (la réduction d’impôt) est admissible dès l’année de l’investissement sans attendre la livraison du bien. Et pour terminer, le souscripteur est exonéré de frais de notaire.

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Inconvénients des SCPI Pinel

La durée d’investissement en SCPI Pinel est moins flexible qu’avec une SCPI classique, car le souscripteur ne peut pas revendre ses biens avant la vente du patrimoine de la SCPI, donc au terme du dispositif fiscal. 

Vous pouvez rétrocéder vos parts sur un second marché en restant toutefois conscient d’une possibilité une décote importante. 

D’autre part, même si le risque est généralement maîtrisé, vous n’êtes pas assurés de percevoir des revenus locatifs, ni même de retrouver à la fin, votre investissement de départ. Vous investissez dans des parts de société (épargne) et non pas directement dans un bien immobilier. 

Par ailleurs, les SCPI dépendant de la fluctuation du marché, le choix de la SCPI Pinel est un élément primordial pour limiter le risque de perte de capital. Avant d’acquérir des parts de la société, vous devez vous assurer du taux d’occupation financier de la société, de la qualité et de la localisation des programmes immobiliers et des modalités de sortie du dispositif lors d’une cession.

Pour optimiser votre fiscalité et comme dans tout placement, il faut vérifier en amont si la SCPI Pinel est adaptée à votre situation patrimoniale et à vos projets d’investissements. Vous pourrez alors prioriser des opérateurs connus offrant une diversification d’actifs immobiliers.