Photo d'une façade d'un immeuble de standing

Pourquoi et comment investir en SCPI Malraux ?

SOMMAIRE

Investir à plusieurs pour acquérir un bien immobilier plus prestigieux qu’avec un investissement unipersonnel, c’est possible avec l’investissement en SCPI Malraux (société civile de placement immobilier). Pourquoi ? Se constituer un capital foncier avec d’autres investisseurs, réaliser des travaux de rénovation dans des immeubles à forte valeur patrimoniale et bénéficier d’un cadre fiscal avantageux. Fonctionnement, avantages et limites de ce type d’investissement, Ooinvestir vous expose comment bien investir en SCPI Malraux.  

Présentation et fonctionnement de la SCPI Malraux

L’investissement en SCPI Malraux est un mécanisme de défiscalisation qui s’appuie sur la loi Malraux, adossée aux structures type SCPI. 

Définition de la SCPI

Une SCPI (société civile de placement immobilier) permet de regrouper plusieurs investisseurs immobiliers sous une même structure. L’avantage de ce type d’investissement ? Il mobilise des fonds privés plus conséquents que ceux que pourrait réunir une seule et même personne physique.

Le fonctionnement d’une SCPI

L’investissement dans une SCPI fonctionne par souscription de parts. Comme dans une société classique, chaque participant acquiert des parts dans la SCPI et bénéficie ainsi d’un capital proportionnel à son investissement. Alors qu’un particulier investit dans la pierre en achetant un appartement, une SCPI peut, selon le nombre de ses investisseurs, acquérir un parc immobilier composé de plusieurs biens (immeubles, logements, immobilier d’entreprise, etc.). 

 

Les types de SCPI

Il existe 2 types de SCPI : 

  • les SCPI de rendement, qui concernent principalement les commerces et les immeubles de bureaux ;
  • les SCPI fiscales, qui permettent de bénéficier de dispositifs de défiscalisation comme la loi Malraux. 

Qu’est-ce que la loi Malraux ?

À sa création en 1962, la loi Malraux visait à préserver les centres historiques face aux infrastructures plus modernes qui se construisaient aux alentours. Cette protection se justifiait lorsque les secteurs présentaient « un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d'un ensemble d'immeubles bâtis ou non » (extrait de l’article 313-1 – I du code du Patrimoine).

Cette loi s’apparente à un dispositif de défiscalisation puisqu’elle offre une réduction d’impôt aux investisseurs qui réalisent d’importants travaux dans des biens qu’ils ont achetés, à condition qu’ils se situent dans un secteur sauvegardé et catégorisé soit : 

  • PSMV : plan de sauvegarde et de mise en valeur ; 
  • PVAP : plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine. 

Le PSMV relève du code l’urbanisme tandis que le PVAP relève du plan du patrimoine. 

 

Qu’est-ce qu’une SCPI Malraux ?

La SCPI Malraux est donc une société civile de placement immobilier qui s’appuie sur la loi Malraux. L’objectif de ce mécanisme est simple : investir à plusieurs dans un immeuble situé en zone sauvegardée et y réaliser des travaux de rénovation afin de profiter des avantages à la fois de la SCPI et de la loi Malraux, notamment la constitution d’un patrimoine assortie d’une réduction d’impôt.

Quelle fiscalité et quels avantages avec les SCPI Malraux ?

Si la loi Malraux offre une fiscalité plus avantageuse, les motivations qui incitent à en bénéficier via une SCPI sont nombreuses. Investissement plus accessible, risque de vacance locative partagée entre les investisseurs, gestion endossée par la structure et valorisation du patrimoine font partie de ces atouts. 

Un investissement immobilier plus accessible

Premier atout : l’accessibilité de l’investissement. Investir dans les centres-villes dans des immeubles à la valeur patrimoniale forte reste une opération très onéreuse et n’est pas à la portée de tous les budgets. 

S’appuyer sur un dispositif en SCPI Marlaux rend l’investissement beaucoup plus accessible grâce à la mise en commun des capitaux de plusieurs investisseurs autour d’un même projet. L’union fait la force !  

Une réduction fiscale sur les revenus

Deuxième atout de l’investissement en SCPI Malraux : la réduction d’impôt. Fixée par l’article 199 tervicies du code général des impôts, elle varie en fonction de la situation géographique dans laquelle se situe l’immeuble. 

 

Réduction d’impôt sur le revenu

Type de plan

30 %

PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur)

22 %

PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine)

La réduction d’impôt se limite uniquement au montant de dépenses réalisées dans le cadre des travaux de rénovation ou de réhabilitation. De plus, elle est plafonnée à 100 000 € de travaux, soit un maximum de 30 000 € de réduction d’impôt en zone PSMV et 22 000 € pour un immeuble en PVAP.

La réduction est déduite sur l’année fiscale de la souscription des parts dans la SCPI. 

Un faible risque de vacance locative après les travaux

Troisième avantage d’un investissement en SCPI : la mutualisation du risque de vacance locative. Si vous investissez seul dans un seul logement, le départ du locataire suivi de plusieurs mois sans bail de location fait perdre toute sa rentabilité à votre investissement. Au contraire, dans une SCPI, même si un locataire quitte un logement et le laisse vacant pendant quelques mois, la perte de revenu est facilement compensée par les revenus locatifs des autres logements du parc immobilier détenu par la SCPI. 

De plus, comme les biens concernés par loi Malraux sont situés dans des zones très demandées sur le marché locatif, le risque de vacance locative est considérablement atténué et vos revenus quasi assurés.

Un bien d’exception qui diversifie votre patrimoine et simplifie votre gestion

Atout indéniable pour l’investisseur en SCPI : diversifier et agrandir son patrimoine immobilier. Investir dans la pierre en SCPI vous permet de réaliser un placement financier prestigieux et d’obtenir un capital foncier plus valorisant qu’avec un investissement personnel avec moins de fonds propres. Les biens immobiliers qui peuvent bénéficier du dispositif Malraux sont obligatoirement situés dans des zones prestigieuses, difficilement accessibles pour les particuliers. Avec une SCPI Malraux vous réalisez votre investissement dans une zone à forte valeur ajoutée. 

De plus, la SCPI mandate une société spécialisée qui assurera toute la gestion de l’ensemble immobilier, de la recherche des locataires à la perception des loyers en passant par les interventions du quotidien. Vous n’aurez donc aucune gestion à assurer.

Quelles sont les restrictions des SCPI Malraux ?

L’investissement en SCPI Malraux nécessite le respect de certaines conditions en termes de bénéficiaires, de conservation de parts et de propriétés pour bénéficier des avantages promis.

Les bénéficiaires d’une SCPI en loi Malraux

L’investissement immobilier en SCPI avec la loi Malraux ne concerne que :

  • les personnes physiques imposées à l’impôt sur le revenu en France ;
  • les sociétés qui ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés. 

La conservation des parts dans la SCPI

Une fois souscrites par le propriétaire, les parts d’une SCPI doivent être conservées pendant plusieurs années (9 ans minimum et 15 ans maximum), période durant laquelle tous les biens de la société civile doivent être loués. La période prend effet à compter de la date de mise en location du dernier logement de l’immeuble.  

Il est important de souligner que l’investisseur ne possède pas le bien à proprement parler : il détient uniquement des parts dans la société et non un titre de propriété.

En cas de vente avant cette période, l’avantage fiscal sera perdu. Attention, comme dans tout projet d’investissement en pierre-papier, il peut exister un risque de perte de capital ou de moins-value en fonction de la tendance du marché au moment de la revente.

 

  1. La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation qui permet de réaliser des travaux de réhabilitation dans des logements situés dans des immeubles situés dans des zones protégées 
  2. La réduction d’impôt s’élève à 22 % du montant des travaux pour un bâtiment classé en PVAP et à 30 % pour un logement en PSMV.
  3. Les SCPI permettent d’investir dans des immeubles ou des ensembles immobiliers souvent onéreux, difficilement accessibles pour le budget d’un seul particulier.

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