Photo d'une charpente ancienne en cours de rénovation

Investir dans une maison en Denormandie pour réduire votre imposition

Sommaire

La loi Denormandie permet d’obtenir une réduction d’impôt si vous décidez d’investir dans une maison ancienne et réaliser des travaux à hauteur de 25 % de son prix d’achat. La réduction de votre imposition peut atteindre 21 % du coût total de l’investissement. De plus, les locataires étant de plus en plus nombreux à vouloir d’un espace extérieur : vous réalisez ainsi un véritable investissement d’avenir. Ooinvestir vous explique en détail pourquoi investir dans une maison avec la loi Denormandie.  

Investir dans une maison de ville ou de campagne : tout est possible avec la loi Denormandie

Le rêve de vivre dans une maison avec un jardin est de plus en plus présent dans l’esprit des Français. Les chiffres le montrent : selon le baromètre Qualité-Ipsos 2020 consacré à la qualité du logement, 58 % des personnes qui habitent en appartement ont fait ce choix par défaut. Ce type d’investissement permet ainsi de répondre à une demande de plus en plus importante, notamment depuis le 1er confinement du printemps 2020.

Contrairement à la loi Pinel, désormais limitée aux appartements, le dispositif Denormandie permet d’investir dans un habitat individuel.

Si vous êtes à même de proposer un bien attractif à un tarif raisonnable (ce qu’impose le dispositif Denormandie), vous mettez donc toutes les chances de votre côté pour réussir votre placement. Et ce n’est pas tout. Selon un baromètre des Territoires réalisé par l’Ifop, 50 % des actifs habitant dans une grande ville souhaitent s’installer dans une ville moyenne. Or, ce sont précisément ces villes qui sont visées par la loi Denormandie.

Tout ce qu’il faut savoir sur les villes et les zones éligibles à la loi Denormandie

Les villes éligibles au dispositif Denormandie pour votre achat de maison

La loi Denormandie a été instaurée pour redynamiser des villes de taille moyenne partout en France. En incitant l’achat et la rénovation de logements anciens, cette nouvelle mesure vise à rendre plus attractif le centre de nombreuses villes.

Tandis que la loi Pinel s’adresse aux villes où l’offre locative ne parvient plus à répondre à la demande, le dispositif Denormandie concerne les 222 communes appartenant au programme national Action cœur de Ville. Sont également éligibles les villes qui ont passé une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT).

De la Bourgogne-Franche-Comté à la Bretagne en passant par les Hauts-de-France, la région PACA ou encore l’Île-de-France, toutes les régions sont concernées par la loi Denormandie. Vous envisagez un investissement dans le cadre de ce dispositif ? Voici une liste de quelques villes dans lesquelles vous pouvez acheter votre futur logement :

  • Abbeville ;
  • Bayonne ;
  • Chartres ;
  • Fontainebleau ;
  • Gonesse ;
  • Limay ;
  • Limoges ;
  • Lorient ;
  • Mantes-la-Jolie ;
  • Melun ;
  • Niort ;
  • Poissy ;
  • Rodez ;
  • Saint-Brieuc ;
  • Saint-Nazaire ;
  • Saint-Quentin ;
  • Sartrouville ;
  • Tarare ;
  • Vannes ;
  • Etc.

Devenir propriétaire d’une maison avec la loi Denormandie : une réduction d’impôt à la clé

Votre investissement immobilier avec le dispositif Denormandie permet d’obtenir une baisse d’impôt dont le montant dépend de la durée de location :

  • 12 % pour un engagement de location de 6 ans ;
  • 18 % pour un engagement de location de 9 ans ;
  • 21 % pour un engagement de location de 12 ans.

La réduction de votre imposition s’applique sur le coût global de votre projet qui intègre à la fois le coût de votre logement et les rénovations réalisées. Exemple :

Pour un investissement de 200 000 €, le coût des travaux nécessaires pour réduire votre imposition est de 50 000 €. Si vous louez pendant 12 ans, votre avantage fiscal se calcule sur 250 000 € (200 000 + 50 000). Vous pouvez donc espérer une baisse d’impôt de 250 000 x 21 % = 52 500 €, soit 4 375 € euros par an.

 

 

L’une des conditions pour bénéficier des avantages de la loi Denormandie est l’acquisition d’un bien ancien que vous devrez rénover.

Il faut alors effectuer des travaux à hauteur de 25 % minimum du prix du bien. L’objectif du dispositif Denormandie est de rénover le parc immobilier existant pour répondre au besoin de logement et redynamiser les territoires évoqués précédemment. Cette loi s’inscrit dans la continuité du plan national de lutte contre le logement insalubre. En conséquence, les travaux réalisés doivent permettre :

  • d’améliorer les performances énergétiques du bien (isolation, changement de chaudière, etc.) ;
  • de moderniser, d’assainir ou d’aménager des surfaces habitables telles que les sous-sols ou les combles ;
  • de créer de nouvelles surfaces habitables.  

Si vous envisagez de réaliser des travaux améliorant la performance énergétique de votre maison, vous devez effectuer un DPE (diagnostic de performance énergétique) avant et après rénovation. Cela permet de prouver que votre bien ancien est effectivement moins énergivore que lorsque vous l’avez acheté. Pour un logement individuel, cette performance doit être améliorée de 30 % (contre 20 % pour l’habitat collectif).

Tous les travaux réalisés pour réduire la consommation des ménages et l’impact du logement sur l’environnement doivent être réalisés par un artisan certifié RGE (reconnu garant de l’environnement). De plus, votre baisse d’impôt ne sera accordée que si vous êtes en mesure de présenter des factures de professionnels. Les travaux que vous réalisez vous-même ne sont pas pris en compte dans le calcul.

Pour un investissement locatif dans le cadre du dispositif Denormandie, vous devez réaliser les travaux au maximum au 31 décembre de la 2e année suivant l’achat. Aussi, si vous achetez en juillet 2021, les travaux doivent être achevés au 31 décembre 2023.   

Exemple d’une acquisition de maison en loi Denormandie

Théo et Julie sont propriétaires d’un appartement à Paris. Ils souhaitent quitter la capitale dans une vingtaine d’années pour vivre en province. Ils ont jeté leur dévolu sur Béziers.

Au lieu d’attendre leur retraite pour acheter, ils ont décidé de réaliser un investissement locatif. Cela leur permet de se constituer un patrimoine qui sera en partie financé par leurs locataires et de faire une opération de défiscalisation en réduisant le montant des impôts. Le couple est imposé chaque année à hauteur de 6 000 €, soit 500 € par mois. Le couple a trouvé à Béziers un bien dans le quartier Neuf Écluses – Gasquinoy, un territoire où les maisons sont moins nombreuses que les appartements, ce qui permet de répondre à une véritable demande. Ce bien immobilier de 150 m² est proposé à 250 000 €.

Conformément à la loi Denormandie, ils doivent réaliser au minimum 25 % de travaux, soit 62 500 € (25 % x 250 000). Ils envisagent de :

  • changer toutes les fenêtres qui sont en simple vitrage ;
  • remplacer la chaudière au fioul pour une chaudière performante ;
  • aménager les combles.

Tous ces travaux permettent d’améliorer les performances énergétiques du logement et entrent parfaitement dans le cadre du dispositif Denormandie. Ils font appel à des artisans RGE et le coût des travaux atteint 70 000 €. L’aménagement des combles augmente la surface habitable qui passe à 150 m². Les loyers sont plafonnés selon la zone dans laquelle se situe la ville. La loi Denormandie reprend le zonage de la loi Pinel, Béziers se trouve en zone B2. Le tarif au m² ne doit pas dépasser 9,13 euros. Pour déterminer le prix maximal en Denormandie, le couple doit effectuer le calcul suivant : plafond x surface utile x coefficient multiplicateur. Le coefficient multiplicateur est égal à : 0,7 + (19 / surface utile), soit 0,7 + (19 / 150) = 0,82. Le loyer maximal du bien de Théo et Julie est donc de 1 122,99 €. La loi Denormandie impose aussi de choisir des locataires respectant les plafonds de revenus :

Composition du foyer fiscal

Plafonds de ressources en zone B2

Personne seule

28 152 €

Couple

37 594 €

+ 1 personne à charge

45 210 €

+ 2 personnes à charge

54 579 €

+ 3 personnes à charge

64 206 €

+ 4 personnes à charge

72 359 €

Majoration par personne supplémentaire

+ 8 070 €

Théo et Julie ont respecté tous les critères : ils peuvent calculer l’avantage fiscal de leur placement. Ils ont prévu de s’engager pour une location de 12 ans. Leur réduction d’impôt est appliquée sur le coût total de l’opération. Le couple a dépensé en tout 320 000 € (250 000 € pour l’acquisition du bien et 70 000 € pour les travaux). Toutefois, selon la loi Denormandie, la réduction d’impôt ne peut s’appliquer sur un montant supérieur à 300 000 €. Le couple va donc obtenir un avantage fiscal de 300 000 x 21 %, soit 63 000 € sur 12 ans. Cela représente une économie de 5 250 € par an, soit 437,50 € par mois.

Théo et Julie se constituent ainsi un patrimoine immobilier de qualité qui sera financé par les loyers perçus et la réduction d’impôt Denormandie.

  1. Avec la loi Denormandie, la réduction d’impôt est de 12, 18 ou 21 % selon la durée d’engagement de location, de 6, 9 ou 12 ans. Elle se calcule sur le prix de revient (achat + travaux).
  2. Le montant des travaux doit atteindre au minimum 25 % du coût de votre maison.
  3. Le plafond pour la réduction de vos impôts est de 300 000 €.
  4. Vous devez respecter différents critères : zonage, plafond de loyer et de revenus des locataires.

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