Appartement avant/après travaux

Loi Denormandie et déficit foncier : 2 leviers de défiscalisation

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Vous aimez le cachet de l’ancien et voulez profiter d’un investissement immobilier pour rendre leur superbe à des appartements en mauvais état ? Si les travaux ne vous font pas peur, plusieurs dispositifs vous apportent une incitation fiscale pour des rénovations d’ampleur. D’un côté, la loi Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente à la loi Pinel, mais sur un bien locatif dans l’ancien. De l’autre, le principe du déficit foncier vous gratifie d’un avantage fiscal lorsque vos charges dépassent les recettes générées par les loyers. Mais comment choisir ? Ces 2 avantages fiscaux qui impliquent de réaliser des travaux sont-ils cumulables ? Suivez le guide Ooinvestir pour mieux connaître le rôle et les atouts du déficit foncier dans le cadre de la loi Denormandie.

Rappel du fonctionnement du déficit foncier

Avec la location non meublée d’un bien immobilier, il est possible de déduire vos charges des revenus fonciers et donc de profiter d’une réduction d’impôts. Dans le cas où le montant des charges dépasse le total des loyers perçus, il se crée alors un déficit foncier. Fréquente suite à la réalisation de travaux, cette situation permet d’imputer directement la somme du déficit sur le revenu global de votre foyer fiscal.

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Les travaux déductibles

Tous les travaux d'amélioration, de réparation et d'entretien réalisés dans l’année sont à intégrer dans le montant des charges lors de la déclaration d’impôts des revenus fonciers au régime réel. Ils constituent un moyen de garantir l’attractivité de votre bien immobilier tout au long de sa durée de location. 

Les dépenses liées à l’amélioration de votre bien locatif prennent en compte l’ajout des divers équipements pour plus de confort et un meilleur cadre de vie. L’élément en question ne doit en aucun cas modifier la structure du bâtiment, sous peine de pas être déductible. 

Il peut s’agir de différents travaux :

  • une amélioration sur le plan énergétique avec le remplacement d’un système de chauffage ou de production d’eau chaude ;  
  • la remise en état d’une pièce utile comme une salle de bain ou une cuisine ;
  • la mise en place de solution d’assainissement comme le tout-à-l'égout et autres ;
  • l’installation d’équipements de confort tels qu’un ascenseur, une antenne collective…

À la différence des travaux d’amélioration, les travaux de réparation et d'entretien ne concernent pas l’ajout de nouveaux équipements ou la modification de l’aménagement. Ils ont pour rôle le maintien et la remise en état du logement pour préserver de bonnes conditions de vie.

Pour les locaux à usage professionnel, les travaux d’amélioration n’entraînent pas de défiscalisation. Seuls ceux qui contribuent à la protection contre l’amiante et à l'accueil des personnes handicapées sont intégrés dans le cumul des charges pour la défiscalisation.

 

Le plafond du déficit foncier

Un plafond annuel de 10 700 € est établi pour limiter le déficit foncier et sa réduction d’impôt sur le revenu. Parmi les avantages de cette opération, il est possible de reporter le surplus de déficit imputable aux revenus fonciers

  • report du déficit pour 6 ans sur le revenu global ;
  • report du déficit pour 10 ans sur les revenus fonciers.

Les revenus fonciers représentent la totalité des loyers perçus par la location de votre bien immobilier. Soumis à l’impôt, le revenu global regroupe vos revenus fonciers, ainsi que vos salaires, pensions, prestations diverses… 

Les travaux : un axe essentiel du dispositif Denormandie

Similaire en plusieurs points à la loi Pinel, la loi Denormandie a pour principal objectif de motiver l’investissement locatif dans l’immobilier ancien après rénovation. Prolongée jusqu’au 31 décembre 2022, elle se destine aux logements nécessitant un chantier d’ampleur et assure une réduction d'impôt équivalente au dispositif Pinel. Pour bénéficier des avantages de la loi Denormandie, vous devez effectuer des travaux énergétiques et de remise en état à hauteur de 25 % du total de votre investissement.

Les différents types de travaux

Impérativement réalisés par un professionnel certifié RGE (Reconnu garant de l’environnement), les travaux concernent la modernisation, l’assainissement, la création ou l’aménagement de nouvelles surfaces habitables et annexes dans le cadre de la loi Denormandie. Ils doivent également favoriser la performance énergétique du logement à hauteur de 30 % ou être constitués d’au moins 2 types de travaux parmi les 5 options disponibles :

  • isolation des fenêtres ;
  • remplacement de la chaudière ;
  • isolation des combles ;
  • isolation des murs ;
  • changement du système de production d'eau chaude.

En dépit du coût nécessaire pour l’amélioration énergétique, il est important de prendre en compte l’attractivité que celle-ci ajoute à votre bien immobilier. Au moment de faire son choix, le locataire a tendance à se diriger vers les logements qui permettent de réaliser des économies d’énergie, notamment de chauffage, et qui sont respectueux de l’environnement.

Rappel des conditions du dispositif Denormandie

Avec la loi Denormandie, le gouvernement tente de diminuer le nombre de logements insalubres en France. C’est pourquoi cette loi repose sur l’acquisition d’un bien immobilier pour le remettre en état et y effectuer une mise à niveau sur le plan énergétique. Le logement doit être situé dans une des 245 villes éligibles sur le territoire. Classées en zones A bis, A, B1, B2 et C, les zones B2 et C sont éligibles au dispositif Denormandie, contrairement à la loi Pinel.

Avec un achat d’une valeur maximale de 300 000 € pour un plafond de 5 500 € du m² par an, l’avantage fiscal varie selon la période d’engagement :

  • location de 6 ans : une défiscalisation de 12 % sur le prix du logement et des travaux ;
  • location de 9 ans : une défiscalisation de 18 % sur le prix du logement et des travaux ;
  • location de 12 ans : une défiscalisation de 21 % sur le prix du logement et des travaux.

Le cumul est-il possible ?

La défiscalisation que permet le déficit foncier à travers la déduction des charges sur le montant de la recette des loyers ne s’applique pas sur la part de 25 % des travaux obligatoires de la loi Denormandie. Cette part de travaux est déjà intégrée au prix d’achat du bien pour calculer votre réduction d’impôts dans le cadre du dispositif.

Cependant, il est tout à fait possible de bénéficier d’une réduction d’impôt supplémentaire avec le montant des travaux qui dépasse ces 25 %. Sans dépasser le plafond de 10 700 € par an, ces travaux peuvent permettre de créer un déficit foncier et de le reporter si nécessaire.

S’il n’est pas possible de déduire les 25 % de travaux obligatoires de vos charges dans le cadre du dispositif Denormandie, les travaux sont soumis à un taux de TVA réduit. Il est de 10 % pour les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien. Pour les travaux de rénovation énergétique, il descend à 5,5 %.

Exemple de cumul entre la loi Denormandie et le déficit foncier

Patrick et Sonia souhaitent se constituer un patrimoine et profiter des avantages fiscaux du dispositif Denormandie. Ils ont fait l’achat d’un appartement dans le centre de Saint-Quentin pour un prix de 112 500 € avec un emprunt sur 20 ans. Ils ont ensuite réalisé 50 000 € de travaux pour remettre le logement en état et pour améliorer sa performance énergétique. La part de 25 % obligatoire de la loi Denormandie est atteinte : elle était de 37 500 € (112 500 x 25 %).

Engagés sur 9 ans de location, le couple bénéficie d’un taux de défiscalisation de 18 % pour une réduction d’impôt totale de 27 000 €, soit 3 000 € par an.

Le calcul est le suivant : (112 500 € + 37 500 €) x 18 % = 27 000 €.

Au niveau du déficit foncier, Patrick et Sonia ont perçu avec les loyers un revenu foncier brut de 7 500 € sur la 1re année. Avec 3 000 € d’intérêts d’emprunt, leur revenu foncier net n’est pas en déficit, mais en bénéfice et s’élève à 4 500 €. Ils peuvent donc déduire le montant des autres charges correspondant au surplus de travaux qui dépasse les 25 % du dispositif Denormandie (50 000 € - 37 500 € = 12 500 €).

Le calcul est le suivant : 4 500 € - 12 500 € = 8 000 €.

Le déficit foncier imputable sur le revenu global du foyer fiscal de Patrick et Sonia est donc de 8 000 € et reste inférieur au plafond maximal de 10 700 €. Il pourra être reporté sur les autres années.

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  1. Les travaux de rénovation d’un bien immobilier en loi Denormandie doivent représenter au minimum 25 % de l’investissement total.
  2. Le coût des travaux au-delà des 25 % obligatoires du dispositif Denormandie est déductible de vos charges pour créer un déficit foncier et bénéficier d’une défiscalisation supplémentaire.
  3. Le déficit foncier permet de bénéficier d’une réduction annuelle maximum de 10 700 € sur vos revenus avant impôt.

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