Loi Censi-Bouvard : à quel type d'investisseur s’adresse le dispositif ?

Avec une réduction d’impôt intéressante, une récupération de TVA et un minimum de contraintes, la loi Censi-Bouvard ne manque pas d’avantages pour séduire les investisseurs LMNP (location meublée non professionnelle).

Quelles conditions du dispositif doivent respecter les investisseurs ? Quel impact au niveau gestion et prise de risques ? Suivez le guide Ooinvestir pour découvrir si un investissement locatif immobilier en loi Censi-Bouvard correspond à votre profil d’investisseur.

Censi-Bouvard : les conditions liées à l'investisseur

Cumulable avec le statut LMNP, la loi Censi-Bouvard permet d’investir avec de nombreux avantages fiscaux propres à ce dispositif. Pour profiter de la réduction d’impôt Censi-Bouvard, il est important de respecter certains critères et de faire des choix parmi les conditions imposées.

Rappel du dispositif Censi-Bouvard

En tant que propriétaire, loueur en meublé non professionnel, vous pouvez opter pour la loi Censi-Bouvard si vous souhaitez investir dans une résidence de services en France, type résidence pour étudiants ou pour seniors.

Deux solutions s’offrent à vous pour investir :

• dans un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) ;
• dans un bien locatif de plus de 15 ans, éligible à condition d’avoir été complètement rénové de manière conforme à la liste des travaux convenue par l'article 31 du CGI (code général des impôts).

Pour bénéficier de la défiscalisation de la loi Censi-Bouvard, vous devez souscrire à un engagement de 9 ans minimum avec le gestionnaire de la résidence de services choisie via un bail commercial.

La réduction d’impôt s’élève à 11 % du prix HT de votre achat immobilier avec une limite équivalente à la loi Pinel : 300 000 € par an et par foyer fiscal.

Le dispositif Censi-Bouvard permet récupération de TVA. Il suffit d’en faire la demande auprès des impôts, mais le bénéfice n’est totalement acquis qu’après 20 ans de détention. Un remboursement devra s’effectuer au prorata en cas de revente avant la 20^e année.

Les critères à respecter pour investir

Outre les conditions relatives au logement et à la location, les investisseurs doivent respecter certains critères pour prétendre aux avantages fiscaux de la loi Censi-Bouvard.

• Votre activité doit être exercée à titre non professionnel sous le statut LMNP. Pour cela, les contribuables ne doivent donc pas déclarer des revenus locatifs supérieurs à 23 000 €/an ou à 50 % des ressources de leur foyer fiscal.
• Vous devez réaliser l'investissement en tant que personne physique. Il ne peut pas être effectué par l'intermédiaire d'une société.

À la différence de la loi Pinel, le dispositif Censi-Bouvard n’impose pas de zones géographiques précises ni de plafonds de ressources pour vos locataires.

Attention : L’investissement en Censi-Bouvard ne vous permet pas de louer le logement à un membre de votre famille ou à votre conjoint.

Faire son choix parmi les résidences de services

La loi Censi-Bouvard propose d’investir dans diverses résidences qui répondent chacune aux besoins d’une cible de locataires bien précise. Elle s’adresse ainsi à différents investisseurs dont l’investissement s’adapte en fonction de leurs objectifs et leurs préférences.

• La résidence étudiante : avec au minimum 70 % d’étudiants, elle doit impérativement proposer 3 prestations entre le ménage, le petit-déjeuner, un accueil pour les locataires et la fourniture du linge de maison. Idéale pour répondre aux besoins des étudiants, elle offre généralement d’autres prestations comme un Internet haut débit et des salles de travail.    
• La résidence senior : elle accueille des personnes âgées ayant encore leur autonomie et leur offre l’indépendance de leur propre appartement tout en favorisant le lien social. Tout comme la résidence étudiante, elle a l’obligation de proposer au minimum 3 prestations entre la restauration, un personnel de réception, le nettoyage des locaux et la fourniture de linge.    
• l’EHPAD : avec une réglementation stricte pour obtenir le titre d’EHPAD, ce type de résidence garantit le respect des conditions du Censi-Bouvard au travers du rigoureux respect des règles de l’exploitant. Elle accueille des personnes âgées non autonomes qui ont besoin de soins médicaux et paramédicaux constants.  

Bien que moins fréquentes, vous avez également la possibilité d’investir dans une résidence de soins agréés pour adultes handicapés.

Une bonne option pour investir sans gestion locative et sans risque

La loi Censi-Bouvard est idéale pour ceux qui n’ont pas le temps ni l’envie de gérer les différentes tâches liées à la location. En plus d’offrir une fiscalité avantageuse, elle entraîne peu de gestion et de risques pour les investisseurs.

Une société gestionnaire pour vous simplifier la vie 

En signant le bail commercial, l’exploitant de la résidence de services s’engage à gérer votre appartement sur le plan locatif, mais aussi technique et marketing. Vous n’avez donc pas de recherches de locataire à effectuer, pas de formalités administratives, pas de démarches pour le recouvrement des loyers, ni même d’entretien de votre bien locatif.

Le gestionnaire s’occupe de tout à votre place. Un avantage très apprécié qui vous procure une agréable sérénité durant toute la durée de votre bail de 9 ans.

Le rôle du propriétaire-loueur en Censi-Bouvard se limite au paiement de la taxe foncière et d’éventuels gros travaux, au renouvellement du mobilier et à l’encaissement des loyers. 

Des loyers réguliers garantis

La vacance locative n’existe pas dans le cadre d’un investissement Censi-Bouvard. En effet, le bail commercial vous assure un paiement chaque mois des loyers par l’exploitant de la résidence, même sans locataire dans votre logement. Avantage de taille en comparaison du LMNP classique et de l’investissement Pinel, le bail commercial du Censi-Bouvard est une valeur sûre et sans surprise.

Une révision à la baisse ou à la hausse du loyer est négociable par l’une ou l’autre des parties tous les 3 ans. Cependant, la demande élevée pour les résidences de services limite grandement la possibilité d’une baisse.  

Si vous souhaitez réduire vos impôts sans habiter le bien à terme

Pour vous permettre de profiter de ses avantages, le dispositif Censi-Bouvard a été prolongé par le gouvernement jusqu’au 31 décembre 2021. Situé dans une résidence de services, ce type de logement ne vous permet pas de l’habiter par la suite, sauf rares exceptions. Il offre néanmoins une intéressante réduction d’impôt de 11 % sur son prix d’achat HT.

Exemple :

Si vous faites l’acquisition d’un studio en résidence étudiante au prix de 150 000 € TTC vous bénéficiez d’abord d’une récupération de TVA de 25 000 €. Ensuite, appliquée sur les 125 000 € HT, la réduction d’impôt totale s’élève à 13 750 € sur 9 ans, soit 1 527 € par an et une économie mensuelle de 127 €.

À la fin des 9 ans d’engagement, vous pouvez envisager de revendre votre bien locatif ou de continuer la location dans le cadre du LMNP classique.    

• Si vous revendez le bien, il est fort probable de réaliser une plus-value intéressante. La demande pour les logements en résidence de services de personnes âgées est notamment très élevée.
• Si vous conservez le bien en location LMNP, vous pourrez bénéficier pleinement de l’amortissement du logement si vous optez pour le régime réel d’imposition qui vous permet de déduire l’intégralité de vos charges. Sinon, le régime micro-BIC vous apporte un abattement automatique de 50 %.

1. Le dispositif Censi-Bouvard s’adresse aux contribuables qui investissent dans le cadre du statut de loueur meublé non professionnel avec un revenu locatif annuel maximum de 23 000 €.
2. La réduction d’impôt est équivalente à 11 % de votre investissement HT et s’applique jusqu’à un plafond de 300 000 € HT.
3. Avec la signature d’un bail commercial, l’investisseur a la garantie d’un paiement régulier des loyers sans vacance locative.
4. La résidence de services en Censi-Bouvard est idéale pour ceux qui souhaitent que l’exploitant de la résidence se charge de la gestion locative et de l’entretien des locaux.
5. À la fin des 9 ans du Censi-Bouvard, vous pouvez revendre votre bien ou continuer la location en LMNP.