Acheter un bien immobilier et voir l’administration fiscale vous rembourser une partie de votre investissement, c’est possible avec le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard ! Il permet en effet aux acquéreurs d’obtenir le remboursement des 20 % de TVA sur leur achat. Ooinvestir vous explique le fonctionnement de ce mécanisme, la manière dont réclamer le montant et les conditions à respecter.
Censi-Bouvard et récupération de la TVA : fonctionnement et conditions
La loi Censi-Bouvard s’adresse à tous les particuliers qui souhaitent investir dans une résidence de services, telles que les résidences étudiantes ou les résidences pour seniors, dont les Ehpad. En contrepartie d’un engagement de location d’une durée de 9 ans minimum, les investisseurs pourront bénéficier d’une réduction de leur impôt sur le revenu équivalent à 11 % du prix d’achat HT du logement. Avec ce dispositif de défiscalisation, la distinction entre prix d’achat HT et prix d’achat TTC tient une importance capitale. En effet, les contribuables peuvent demander à l’administration fiscale le remboursement de la TVA versée.
Réduction d’impôt et remboursement de la TVA sont 2 avantages fiscaux qui fonctionnent de pair avec la loi Censi-Bouvard. Pour en bénéficier, vous devez respecter plusieurs conditions.
- Investir dans une résidence de services qui propose des prestations définies par la loi comme l’accueil, la blanchisserie ou la restauration.
- Le logement doit constituer la résidence principale du locataire.
- La gestion du logement doit être confiée à un exploitant professionnel qui pilote l’ensemble de la résidence : recherche et sélection des locataires, perceptions des loyers, entretien, organisation des services prévus par la loi…
- Un bail commercial doit fixer les relations entre l’exploitant et le propriétaire du logement en location.
Exemple :
Vous investissez dans un logement éligible au dispositif Censi-Bouvard pour un montant de 100 000 euros HT, soit 120 000 euros TTC une fois ajoutés les 20 % de TVA que vous devez obligatoirement verser au promoteur. Si vous respectez toutes les conditions, vous pouvez demander à l’administration fiscale le remboursement de cette TVA, soit 20 000 euros qui vous seront restitués directement. De quoi réduire considérablement le coût de votre investissement immobilier !
Notez enfin que l’avantage fiscal Censi-Bouvard est plafonné à 300 000 € HT par foyer fiscal et par année. En somme, vous pouvez espérer une réduction d’impôts qui peut atteindre 33 000 € (300 000 € x 11 %), répartie sur les 9 années d’engagement, l’équivalent de 3 666 € d’économies d’impôts possibles par an.
Loi Censi-Bouvard : comment réclamer le remboursement de la TVA ?
Dès la signature de l’acte de vente de votre bien, la première étape consiste à vous inscrire auprès du SIE (service des impôts des entreprises) de votre commune sous le régime LMNP (loueur meublé non professionnel).
En loi Censi-Bouvard, le logement mis en location doit obligatoirement être meublé. Les revenus locatifs perçus entrent dans le régime LMNP et sont donc catégorisés en BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Vous devez ensuite opter pour le régime réel simplifié de TVA. Seul celui-ci vous donne le droit à la récupération de la TVA. En effet, si vous décidez de vous déclarer en « franchise en base TVA », vous aurez alors l’obligation de régler cette dernière.
Enfin, vous devrez envoyer divers justificatifs (copie de l’acte authentique d’achat, notamment) aux services fiscaux qui étudieront votre demande et vous rembourseront le montant de la TVA sous 6 mois.
Loi Censi-Bouvard : que devient la TVA remboursée en cas de revente ?
Aux yeux de l’administration fiscale, la TVA remboursée est considérée comme définitivement acquise par l’investisseur après 20 années de détention du logement. En cas de revente avant cette échéance, vous serez tenu de reverser une partie de la TVA, remboursée grâce à la loi Censi-Bouvard, au prorata du temps de détention.
Exemple :
Vous procédez à la revente du logement au bout de 9 ans : vous devrez rembourser aux services des impôts l’équivalent de 11 ans de bénéfice de TVA (20 ans - 9 ans), soit les 11/20e du montant reçu après l’acquisition.
Si vous procédez à la revente après 16 années de détention, vous devrez alors rembourser (20 années - 16 années) : 4/20e du montant reçu.
Exemple de TVA remboursée dans le cadre de la loi Censi-Bouvard
Propriétaire de sa résidence principale à Strasbourg, Franck cherche à réduire ses impôts qui s’élèvent à 3 000 euros annuels. Cet investisseur de 45 ans souhaite aussi se constituer un patrimoine en vue de sa retraite : consultant indépendant en informatique, il sait que ses cotisations ne lui permettront pas de maintenir son niveau de vie actuel dans le futur. Très occupé par ses activités professionnelles, Franck n’aura que peu de temps à consacrer à la gestion de son futur bien immobilier.
Un conseiller en gestion de patrimoine l’aiguille alors vers le dispositif Censi-Bouvard : cette loi de défiscalisation, en plus d’offrir d’importants avantages fiscaux, impose aux futurs propriétaires de confier leurs logements locatifs à un exploitant professionnel qui en pilotera toute la gestion. Franck n’aura ainsi aucune action à mener et profitera :
- d’un avantage fiscal sous la forme d’une réduction d’impôt pendant toute la durée du dispositif, soit 9 années ;
- d’un remboursement de la TVA versée au promoteur immobilier au moment de l’acquisition.
Franck repère un programme neuf à Colmar. Le futur bâtiment accueillera une résidence de services pour personnes âgées avec services de restauration, blanchisserie et animations. Elle sera gérée par un exploitant, via un bail commercial qui la liera aux propriétaires. La résidence coche donc toutes les cases pour être éligible à la loi Censi-Bouvard avec récupération de la TVA.
Franck opte pour un logement de 35 m2 affiché à 150 000 € HT, soit 180 000 € TTC une fois ajoutés les 30 000 € de TVA.
Pour Franck, cet investissement se pense sur le long terme. Il n’envisage aucune revente avant au moins 20 ans, même si l’avantage Censi-Bouvard ne s’appliquera que pendant 9 années : la somme remboursée par les impôts n’est en effet définitivement acquise par l’investisseur qu’après 2 décennies de détention du logement. Et si Franck décidait finalement de revendre le logement au terme des 9 ans du dispositif Censi-Bouvard, l’administration fiscale pourra réclamer à l’investisseur le remboursement de la TVA initialement versée, au prorata des années manquantes jusqu’à 20 ans, soit 11 ans. Le montant à rembourser s’élèverait donc à 11/20e de la somme perçue, soit 16 500 € (30 000 € x 11 / 20).
