Investir dans une résidence de services type résidence étudiante ou résidence pour seniors, déléguer toute gestion locative, se constituer un patrimoine et réduire ses impôts, c’est possible avec la loi Censi-Bouvard. Mais ce dispositif de défiscalisation destiné à encourager l’investissement immobilier dans une location meublée en résidence spécialisée présente un autre avantage non négligeable : il vous offre des loyers garantis pendant 9 ans ! Ooinvestir vous aide à calculer tous les gains que vous pouvez retirer d’un investissement dans ce type de logement.
Loi Censi-Bouvard : des loyers garantis
La loi de défiscalisation Censi-Bouvard s’applique pour les investissements immobiliers dans les résidences de services. Vous pouvez ainsi bénéficier sous conditions :
- d’une réduction d’impôts équivalente à 11 % du prix HT de votre logement ;
- du remboursement du montant de la TVA, dont le taux est actuellement fixé à 20 %.
Pour profiter de ce dispositif avantageux de défiscalisation, plusieurs conditions s’imposent à vous. Parmi elles : investir dans une résidence de services (comme une résidence étudiante ou une résidence pour personnes âgées) et confier toute la gestion de votre bien immobilier à un organisme spécialisé via un bail commercial. L’exploitant se chargera à votre place de l’intégralité des démarches du quotidien de la résidence : recherche des locataires, recouvrement des loyers, entretien de la résidence, organisation des différents services obligatoires… En contrepartie, il prélèvera une commission sur les loyers perçus avant de vous les reverser. Cerise sur le gâteau : vos loyers sont garantis grâce au bail commercial. Aucune mauvaise surprise ! Que votre logement soit occupé ou vacant, vous avez l’assurance de percevoir des revenus locatifs fixes tout au long du contrat. De quoi sécuriser votre investissement immobilier pendant une longue durée et évaluer au mieux la rentabilité immobilière de votre acquisition.
En effet, ce bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans. Tous les 3 ans, les termes du contrat peuvent être renégociés : les loyers peuvent être ajustés. Vous avez donc tout intérêt à opter pour un exploitant de qualité et une résidence située dans un secteur où la demande est forte pour optimiser vos chances de négocier à la hausse vos loyers à la fin de chaque période.
Le dispositif Censi-Bouvard est plafonné à un investissement maximal de 300 000 € HT par foyer fiscal chaque année, soit une réduction d’impôt maximum de 33 000 € étalée sur 9 ans. Quant à la TVA, pour bénéficier totalement de son remboursement, vous devrez conserver le bien au moins 20 ans. En cas de revente anticipée, vous devrez reverser à l’administration fiscale le montant de TVA reçue au prorata des années manquantes jusqu’aux 20 ans fixés par la loi.
Loi Censi-Bouvard : revenus BIC et statut LMNP
Avec la loi Censi-Bouvard, le revenu locatif que vous obtenez de votre logement est imposé sous le statut LMNP (loueur meublé non professionnel). Pour être considéré comme LMNP, vos revenus locatifs ne doivent pas :
- être supérieurs à 23 000 € par an ;
- ou représenter plus de 50 % de l’ensemble des revenus de votre foyer fiscal.
Si l’un de ses seuils est dépassé, vous serez automatiquement basculé vers le statut de LMP (loueur en meublé professionnel), qui ne permet pas de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard.
Avec le régime LMNP, vos revenus locatifs sont catégorisés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). De cette manière, vous avez le choix entre 2 régimes d’imposition tant que l’ensemble de vos loyers ne dépasse pas 70 000 € par année :
- le régime micro BIC, pour profiter d’un abattement automatique de 50 % sur vos loyers ;
- le régime réel, pour déduire l’intégralité de vos charges (intérêts d’emprunts, travaux, charges de copropriété, assurance, achat de meubles…).
Au-delà de 70 000 € de revenus locatifs chaque année, vous êtes obligatoirement imposé au régime réel.
Malgré le statut LMNP, la loi Censi-Bouvard ne permet pas d’appliquer l’amortissement comptable du logement (initialement possible dans le cadre d’une location meublée classique) tant que les avantages du dispositif font encore effet. Cependant, après la 9e année de détention et la fin du dispositif de défiscalisation, vous pouvez commencer à appliquer l’amortissement pour réduire votre imposition sur vos loyers.
Fiscalité Censi-Bouvard : un abattement de 50 % sur les revenus de vos loyers
En règle générale, les charges sont relativement limitées avec le dispositif Censi-Bouvard. Les postes importants comme les travaux sont assumés par l’exploitant de la résidence et intégrés dans le calcul du loyer qu’il vous verse chaque mois. Les seuls frais restants seront, pour l’essentiel, les intérêts du crédit immobilier, les assurances de ce même crédit et du logement, ou encore les commissions prélevées par le gestionnaire de la résidence.
C’est pourquoi l’abattement forfaitaire de 50 % en régime micro-BIC constitue le plus souvent l’option avec le plus d’avantages pour les investisseurs immobilier. En plus de sa simplicité, elle offre un avantage considérable puisque vous pouvez tout simplement déduire la moitié de vos revenus locatifs de vos revenus imposables. Exemple :
Vous touchez 10 000 euros de loyer par an. Avec l’abattement de 50 %, vous ne paierez des impôts que sur 5 000 euros, soit une fiscalité moitié moins importante !
Cette option micro-BIC et son abattement fiscal de 50 % est par exemple bien plus avantageuse que le régime micro-foncier dans le cadre d’une location nue. Par exemple un investissement avec le dispositif Pinel vous ferait bénéficier uniquement d’un abattement forfaitaire de 30 %.
Tous ces éléments de fiscalité sont à prendre en compte dans le calcul de votre rentabilité. Ce calcul de rendement détermine à quel point votre investissement est intéressant en prenant en compte le prix d’acquisition de votre logement rapporté à l’ensemble de vos revenus et de vos charges, dont vos impôts.
Exemple de calcul de ses gains locatifs et de sa réduction d’impôts avec le dispositif Censi-Bouvard
Quinquagénaires bordelais, Christian et Khadija ont achevé le remboursement du crédit immobilier de leur résidence principal. Pour préparer leur retraite, ils aimeraient agrandir leur patrimoine pour profiter de revenus locatifs tout en réduisant le montant de leur impôt sur le revenu qui s’élève à 5 000 euros chaque année.
Très occupés par des activités associatives en plus de leurs emplois respectifs, ils ne souhaitent pas consacrer de temps à la gestion de leur futur bien immobilier. C’est l’une des raisons pour lesquelles ils préfèrent opter pour un investissement dans un logement avec le dispositif Censi-Bouvard : ils savent qu’avec cette loi, toute la gestion sera assurée par un exploitant professionnel et qu’ils n’auront aucune action à effectuer de leur côté.
Christian et Khadija se tournent donc vers les résidences de services destinées aux personnes âgées en périphérie de Bordeaux. La construction du bâtiment qui attire leur attention sera bientôt achevée : il abritera une résidence pour seniors, gérée par un exploitant reconnu. Ils ont l’assurance que tous les services obligatoires seront bien proposée aux locataires et qu’ils pourront bénéficier du dispositif Censi-Bouvard.
Ils concluent donc l’acquisition d’un appartement de 35m2 pour 200 000 euros HT. Pour le financer, ils souscrivent un crédit immobilier sur 20 ans, avec des mensualités de 1 000 €. Dans leur bail commercial signé avec l’exploitant, le montant de leur loyer s’élèvera à 800 €. L’avantage ? Que le logement soit vacant ou non, le couple est assuré, par ce contrat, de toucher ses loyers. Tous les 3 ans, ils auront la possibilité de renégocier les termes du contrat. Comme la résidence est située dans une zone à forte demande, ils misent sur un loyer au moins stable pendant les 9 ans de la durée du dispositif Censi-Bouvard.
Grâce à cette loi de défiscalisation, ils vont obtenir :
- une réduction d’impôt équivalente à 11 % du prix d’achat du bien, soit 22 000 euros sur 9 ans. L’équivalent, chaque année, de 2 444 € d’impôts en moins ;
- le remboursement de la TVA au taux de 20 %, soit 40 000 €.
En plus de cela, ils percevront tous les mois, dès la signature du bail commercial, leur loyer de 800 €, soit 9 600 € chaque année.
Leur mensualité de crédit de 1 000 € est compensée par le loyer (800 €) et l’économie d’impôt mensuelle (204 €).
Quant à leurs revenus, ils seront imposés sous le régime LMNP. Christian et Khadija optent pour l’abattement forfaitaire de 50 %. Sur les 9 600 € de loyers chaque année, ils ne seront imposés que sur la moitié, soit 4 800 €, une fiscalité avantageuse.
Au bout de 9 ans, ils auront donc au total :
- réalisé une économie d’impôts de 22 000 € ;
- perçus 86 400 € de loyers ;
- se seront progressivement constitué un patrimoine immobilier, sans effort d’épargne.
Au terme de 9 ans, le couple perdra le bénéfice de la réduction d’impôt Censi-Bouvard. Cependant, avec le régime LMNP, il pourra appliquer l’amortissement comptable de son logement chaque année dans sa déclaration de revenus locatifs, en basculant vers le régime réel, pour totalement annuler son imposition sur les revenus locatifs.
Grâce à cet investissement en résidence de services, le couple réduit donc fortement sa fiscalité, se constitue un patrimoine et bénéficie du cadre sécurisé de la loi Censi-Bouvard avec des loyers garantis.
