Prêt immobilier : comment simuler les mensualités et emprunter ?

Vous souhaitez mettre en place un crédit immobilier pour le financement de votre bien locatif ou de votre résidence principale ? Cela implique une préparation adéquate en fonction de votre capacité financière et du coût de votre projet. Pour vous faciliter la tâche, vous pouvez effectuer une simulation en ligne pour évaluer les mensualités et vos différentes possibilités. 

Quels sont les éléments à prendre en compte ? Comment effectuer les calculs avec précision ? En plus de son simulateur, Ooinvestir vous présente les points à ne pas négliger pour obtenir votre crédit et les solutions pour simuler un achat immobilier.

Le crédit pour son achat immobilier  

S’il est possible d’ajouter de l’apport à l’achat d’un appartement ou d’une maison, le prêt immobilier reste une étape inévitable pour une très grande majorité de futurs propriétaires. 

Recourir à un crédit vous permet de garder de l’argent disponible pour d’éventuels imprévus. De plus, votre épargne continue à fructifier sur vos différents placements si celle-ci n’est pas utilisée. Lors de la souscription à un prêt immobilier, vous assurez également une meilleure protection à vos proches au travers de l’assurance décès-invalidité. Au final, plus le taux du crédit est bas, plus celui-ci est avantageux et vous permet d’emprunter une somme importante. 

Le crédit est d’autant plus intéressant dans le cadre d’un investissement locatif. Parmi les avantages fiscaux de nombreux dispositifs (Pinel, Censi-Bouvard, LMNP…), il est possible de déduire les intérêts d’emprunt des recettes générées si vous déclarez vos revenus au régime réel.

Les 2 types de crédit 

Deux solutions sont envisageables pour le financement d’un projet d’immobilier.

  1. Le crédit amortissable est le plus largement proposé par les banques en France. Adapté aux personnes moyennement imposées, il permet de rembourser chaque mois le capital et les intérêts. Ces derniers sont plus importants les 1res années, avant de baisser au fil des ans.
  2. Le crédit in fine consiste au remboursement mensuel des intérêts, alors que le remboursement du capital ne s’effectue qu’au terme du prêt. Il offre une mensualité plus basse et des intérêts constants. Il s’adresse en priorité aux investisseurs les plus imposés et qui disposent déjà d’un patrimoine immobilier : il leur permet de réduire leur assiette fiscale. 

Combien emprunter et comment négocier ?

Un prêt immobilier implique diverses obligations sur le long terme, à commencer par le paiement des mensualités de crédit. En cas d’impayés, votre maison ou votre appartement peut être revendu par la banque pour obtenir le remboursement des sommes dues. Il est donc essentiel de contracter un prêt qui vous permet d’acquérir le logement souhaité, tout en respectant vos capacités financières.

Pour évaluer avec précision le montant maximal que vous pouvez emprunter, il faut savoir sur quels critères se basent les banques pour accorder leurs prêts. En fonction du prix de votre bien immobilier, elles cherchent à limiter les risques d'impayés. Vous devez donc commencer par cibler un logement accessible par rapport à vos revenus. Ensuite, vous devez constituer un dossier solide pour rassurer les organismes prêteurs. Pour y parvenir, plusieurs éléments entrent en ligne de compte.

Il ne faut pas oublier de comptabiliser les frais de notaire lors de l’estimation du budget nécessaire à un achat. Dans le neuf, les frais de notaire sont de 2 à 3 % et de 7 à 8 % dans l’ancien.

Le taux d’endettement 

Même si vous estimez pouvoir supporter une certaine charge financière, le montant global du crédit immobilier dépend des critères de la banque. Principale condition à l’obtention d’un prêt : le taux d’endettement, commun à tous les organismes. Depuis 2020, il est passé de 33 à 35 %. Il représente donc un peu plus d’un tiers des revenus de votre foyer. Il prend en compte la future mensualité du prêt immobilier, mais également les diverses dépenses de loyer, pensions et autres crédits. 

Exemple : 

Vous pouvez aisément déterminer la mensualité maximale. Avec des ressources mensuelles de 3 500 € et 2 crédits auto à hauteur de 300 €, votre taux d’endettement sera calculé sur un total de revenus de 3 200 €.  La mensualité maximale est donc de 1 120 € (3200 x 35 %).

Pour gagner en crédibilité lors de la négociation avec votre banquier, il est important de bien connaître sa capacité d’emprunt. Un apport personnel peut s’avérer être un excellent moyen pour réaliser votre projet tout en respectant cette condition.

La durée d’emprunt 

La durée de votre crédit immobilier constitue une notion essentielle. Plus la longueur est réduite, moins vous payez d’intérêts, mais plus la mensualité sera élevée. Elle peut être au minimum de 5 ans et au maximum de 30 ans. Il n’existe pas de solution universelle : ce choix dépend de votre propre situation financière. Il convient d’opter pour une période qui permettra un remboursement adapté à vos capacités.

Un apport peut vous permettre de baisser considérablement la durée de votre crédit immobilier. Il ne tient qu’à vous de le moduler en fonction de vos possibilités et de vos besoins. 

Le reste à vivre

Lors de la négociation d’un prêt immobilier, il est important de rassurer la banque sur la bonne maîtrise de vos ressources. Le reste à vivre représente l’argent restant disponible chaque mois après déduction des dépenses. Il indique à la banque que vous n’avez pas un niveau de vie au-dessus de vos moyens. Pour mettre votre reste à vivre en valeur, il peut être judicieux de solder les crédits à la consommation au préalable. Des comptes épargne fournis sont également des points positifs pour entamer la négociation.

Si vous présentez un dossier solide et bien préparé, vous avez plus de chances de faire baisser le taux du crédit et d’assurance, ainsi que les divers frais annexes.

Bien choisir l’organisme de prêt

Qu’il s’agisse d’un bien locatif, d’une résidence principale ou secondaire, il est fréquent de commencer par solliciter sa banque. Si cela peut être une bonne solution, il est aussi recommandé d’interroger d’autres établissements pour votre crédit immobilier. Une fois votre dossier bien ficelé, cette stratégie peut vous réserver de bonnes surprises. En effet, il n’est pas impossible de trouver des conditions plus avantageuses ailleurs. Votre banque décidera alors de s’aligner ou non. 

Vous pouvez aussi faire appel à un courtier. Il joue un rôle de conseiller et de négociateur en votre nom auprès des divers organismes. À l’aide de son réseau et de son expérience, il est capable d’obtenir de très bonnes conditions qui s’adaptent parfaitement à votre profil d’acheteur. 

Après quelques années, il peut être intéressant de procéder à un rachat de votre crédit immobilier, surtout si les taux ont diminué ou si votre situation financière s’est améliorée. Le rachat par un autre organisme peut vous permettre d’obtenir de meilleures conditions. Un courtier pourra vous accompagner dans ces démarches.

Comment se calcule le coût et les mensualités d’un prêt ?

La plupart des crédits immobiliers sont aujourd’hui amortissables. Les mensualités se composent du capital amorti, des intérêts et de l’assurance emprunteur obligatoire. Leur calcul s’effectue donc sur une base dégressive en fonction des sommes restantes pour le remboursement. Devant la difficulté des calculs à effectuer, une simulation peut être judicieuse. Elle vous permet de visualiser le montant du prêt auquel vous pouvez prétendre, ainsi que les mensualités qui en découlent. Ooinvestir met à votre disposition ce simulateur pour vous aider à y voir plus clair ! 

Un simulateur en ligne vous apporte de nombreuses informations pour vous projeter. Il met à disposition une calculette d’intérêts afin d’évaluer le crédit envisageable selon le type de projet, le montant et la durée du prêt souhaité. Il s’agit d’un moyen rapide pour se renseigner sur :

  • le coût du crédit ;
  • les mensualités à rembourser ; 
  • le taux d'intérêt proposé.

La mensualité est déterminée selon le capital global du crédit. Cependant, vous pouvez aussi compléter la simulation avec un tableau d’amortissement ou échéancier. En général, la mensualité est fixe pour toute la durée du prêt : plus vous avancez dans le remboursement, plus vous remboursez de capital et moins vous payez d’intérêts. La simulation constitue un premier pas idéal avant de se lancer pleinement dans les démarches pour une demande officielle de crédit.   

Exemple d’un crédit immobilier 

Mathieu et Jeanne souhaitent faire l’acquisition d’une maison à Orléans pour vivre avec leurs 2 enfants.

Leurs salaires cumulés après déduction des dépenses atteignent un montant de 5 000 €. D’après son calcul, le couple emprunteur peut donc prétendre à une mensualité maximale de 1 750 € (5 000 x 35 %).

Leur projet avec l’acquisition de la maison et les divers frais de notaire s’élève à 300 000 €. Il n’y a aucuns travaux à prévoir. Ils hésitent sur la durée du prêt et le montant de la mensualité. Ils ont donc eu recours à un simulateur sur Internet qui leur a détaillé les solutions suivantes :

Prêt immobilier sur 10 ans : 

Le taux d'intérêt proposé est de 0,7 % et le taux d’assurance est de 0,34 %.

Pour 300 000 € de financement, la mensualité est de 2 674 €, dont 85 € d’assurance.

Le coût total du crédit est de 20 910 €, dont 10 200 € d’assurance.

Prêt immobilier sur 20 ans : 

Le taux d'intérêt proposé est de 1,07 % et le taux d’assurance est de 0,34 %.

Pour 300 000 €, la mensualité est de 1 474 €, dont 85 € d’assurance.

Le coût total du crédit est de 53 777 €, dont 20 400 d’assurance.

Prêt immobilier sur 30 ans : 

Le taux d'intérêt proposé est de 2,15 % et le taux d’assurance est de 0,34 %.

Pour 300 000 €, la mensualité est de 1 216 €, dont 85 € d’assurance.

Le coût total du crédit est de 137 939 €, dont 20 400 d’assurance.

Mathieu et Jeanne ont décidé d’adapter la durée du prêt à leurs besoins. Leurs revenus sont insuffisants compte tenu de l’importante mensualité d’une durée de 10 ans. Le couple emprunte finalement avec un crédit sur 20 ans avec un taux d’intérêt intéressant, pour une mensualité et un coût raisonnable. 

  1. Pour de nombreux Français, le crédit reste un passage obligatoire pour accéder à la propriété. Il est notamment avantageux d’y recourir dans le cadre d’un investissement locatif.
  2. Pour emprunter auprès d’un organisme financier, il faut prendre en compte votre taux d’endettement, la durée du prêt et mettre en avant le reste à vivre. 
  3. La calculette d’un simulateur vous permet de connaître rapidement la mensualité d’un crédit pour le montant souhaité. 

 

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