Comme pour la loi Pinel, le dispositif Denormandie est un mécanisme de défiscalisation immobilière permettant aux investisseurs de se constituer un patrimoine immobilier, de bénéficier d’une réduction d’impôts, tout en percevant des revenus complémentaires sous forme de loyers. Ce dispositif très attractif pour les contribuables est bien-sûr soumis à conditions. Parmi celles-ci, l’obligation pour le loueur de respecter un plafonnement des loyers. Découvrez avec ce simulateur Ooinvestir le juste prix d’un loyer dans le cadre de la loi Denormandie.
Les indispensables à savoir pour un investissement locatif Denormandie
Une réduction d’impôt attractive
L’objectif du dispositif de la loi Denormandie est de réhabiliter l’habitat ancien, dans des villes de tailles moyennes, pour donner à ces territoires un regain d'attractivité.
Le gouvernement propose une réduction d’impôts pour les investisseurs, en échange d’un engagement de location sur une certaine durée, et sous conditions. Cette réduction d’impôt est calculée sur le coût total de l’investissement (prix d’achat du logement + travaux) :
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Durée de location |
Réduction d’impôt |
|---|---|
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6 ans |
12 % |
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9 ans |
18 % |
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12 ans |
21 % |
Le dispositif de la loi Denormandie est donc très intéressant pour les contribuables qui souhaitent faire l’acquisition d’un bien immobilier en France, et bénéficier d’une réduction fiscale. Néanmoins, pour y être éligible, des conditions doivent être respectées. Tour d’horizon des modalités du dispositif de la loi Denormandie.
Votre bien immobilier doit être situé dans une zone éligible
Les logements éligibles au dispositif Denormandie doivent être situés dans une ville identifiée par les pouvoirs publics. Deux cas de figures sont possibles :
- les communes ayant signées une convention “Coeur de Ville”;
- les communes engagées dans une ORT “Opération de Revitalisation du Territoire”.
À ce jour, 245 villes sont éligibles au dispositif Denormandie en France.
Vous devez réaliser des travaux de rénovation énergétique
L’essence même du dispositif de la loi Denormandie est de réhabiliter un logement ancien, et d’en améliorer la performance énergétique.
Vous allez donc devoir réaliser certains travaux de rénovation énergétique afin de pouvoir profiter de la réduction d’impôt. Le montant de ces travaux doit être au minimum de 25 % du coût total de l’opération immobilière (prix d’achat + frais de notaire + frais d’agence…). Pour plus d’informations sur la nature des travaux de rénovation énergétique à réaliser, vous pouvez consulter notre article à ce sujet.
Votre locataire doit remplir certaines conditions
Un autre objectif de la loi Denormandie est de proposer un parc immobilier rénové, à des loyers abordables. Un plafond des ressources du locataire a donc été mis en place, afin que le dispositif profite aux foyers modestes ou intermédiaires. Ce plafond dépend de la zone où sont situés vos logements. Il s’agit du même que celui du zonage de la loi Pinel.
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Votre locataire ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal. De plus, vous devez louer votre bien immobilier en tant que résidence principale du locataire.
Les conditions pour établir le loyer
Vous allez faire l’acquisition d’un bien immobilier qui répond à toutes les conditions pour être éligible au dispositif de la loi Denormandie ? Une des étapes à réaliser maintenant est le calcul du loyer. En effet, il n’est pas possible de fixer le montant du loyer d’un logement comme bon vous semble. Dans le cadre de la loi Denormandie, les loyers sont encadrés en fonction du zonage de votre ville, et de la superficie de votre bien immobilier. Pour l’année 2021, les plafonds de loyer sont les suivants :
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Zone |
Prix mensuel des loyers au m² |
|---|---|
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A bis |
18.25 € |
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A |
13.56 € |
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B1 |
10.93 € |
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B2 (sur agrément) |
9.50 € |
Pour déterminer le loyer maximum, vous devez effectuer le calcul suivant :
loyer mensuel max = plafond du zonage X surface utile X coefficient multiplicateur.
La surface utile d’un bien immobilier correspond à la surface habitable + 50 % des surfaces annexes. Sont considérées comme surfaces annexes les caves, remises, balcons, terrasses…, dans la limite de 8m².
Le calcul du coefficient multiplicateur se fait de la manière suivante : 0,7 + (19/surface utile). Ce coefficient est plafonné à 1,2.
Exemple :
Reprenons l’exemple précédent d’un bien immobilier à Dieppe, éligible au dispositif Denormandie et situé en zone B2. Patrick et Sophie ont porté leurs choix sur une maison à rénover de 60m², comprenant une cave de 3 m² et un balcon de 2 m².
La surface utile est ici de 62,5 m² (60 + 0,5 X (2+3)).
Le coefficient multiplicateur est de 1,004 (0,7+(19/62,5))
Patrick et Sophie pourront donc louer leur bien jusqu’à 596,12 € (9,50 X 62,5 X 1,004).
- Le dispositif de la loi Denormandie offre une réduction d’impôt (12 %, 18 %, 21 %), en échange d’un engagement locatif sur une durée déterminée (6, 9, ou 12 ans).
- Votre bien immobilier doit être situé en France, dans une zone éligible au dispositif de la loi Denormandie (Action Cœur de Ville ou ORT).
- Vous devez réaliser des travaux de rénovation énergétique à hauteur de 25 % du coût total de l’opération immobilière.
- Les loyers sont plafonnés en fonction de la superficie du logement, et du zonage de la ville (le même que pour le dispositif de la loi Pinel).
- Pour établir le loyer mensuel maximum, vous devez effectuer le calcul suivant : plafond du zonage X surface utile X coefficient multiplicateur.
