Calcul du loyer Denormandie pour un investissement réussi

Comme pour la loi Pinel, le dispositif Denormandie est un mécanisme de défiscalisation immobilière permettant aux investisseurs de se constituer un patrimoine immobilier, de bénéficier d’une réduction d’impôts, tout en percevant des revenus complémentaires sous forme de loyers. Ce dispositif très attractif pour les contribuables est bien-sûr soumis à conditions. Parmi celles-ci, l’obligation pour le loueur de respecter un plafonnement des loyers. Découvrez avec ce simulateur Ooinvestir le juste prix d’un loyer dans le cadre de la loi Denormandie.

Les indispensables à savoir pour un investissement locatif Denormandie

Une réduction d’impôt attractive

L’objectif du dispositif de la loi Denormandie est de réhabiliter l’habitat ancien, dans des villes de tailles moyennes, pour donner à ces territoires un regain d'attractivité. 

Le gouvernement propose une réduction d’impôts pour les investisseurs, en échange d’un engagement de location sur une certaine durée, et sous conditions. Cette réduction d’impôt est calculée sur le coût total de l’investissement (prix d’achat du logement + travaux) :  

Le dispositif de la loi Denormandie est donc très intéressant pour les contribuables qui souhaitent faire l’acquisition d’un bien immobilier en France, et bénéficier d’une réduction fiscale. Néanmoins, pour y être éligible, des conditions doivent être respectées. Tour d’horizon des modalités du dispositif de la loi Denormandie.  

Votre bien immobilier doit être situé dans une zone éligible

Les logements éligibles au dispositif Denormandie doivent être situés dans une ville identifiée par les pouvoirs publics. Deux cas de figures sont possibles : 

• les communes ayant signées une convention “Coeur de Ville”;
• les communes engagées dans une ORT “Opération de Revitalisation du Territoire”.

À ce jour, 245 villes sont éligibles au dispositif Denormandie en France. 

Vous devez réaliser des travaux de rénovation énergétique

L’essence même du dispositif de la loi Denormandie est de réhabiliter un logement  ancien, et d’en améliorer la performance énergétique. 

Vous allez donc devoir réaliser certains travaux de rénovation énergétique afin de pouvoir profiter de la réduction d’impôt. Le montant de ces travaux doit être au minimum de 25 % du coût total de l’opération immobilière (prix d’achat + frais de notaire + frais d’agence…). Pour plus d’informations sur la nature des travaux de rénovation énergétique à réaliser, vous pouvez consulter notre article à ce sujet.

Votre locataire doit remplir certaines conditions

Un autre objectif de la loi Denormandie est de proposer un parc immobilier rénové, à des loyers abordables. Un plafond des ressources du locataire a donc été mis en place, afin que le dispositif profite aux foyers modestes ou intermédiaires. Ce plafond dépend de la zone où sont situés vos logements. Il s’agit du même que celui du zonage de la loi Pinel.

Exemple : Patrick et Sophie souhaitent faire l'acquisition d'un bien immobilier à rénover à Dieppe dans le nord de la France, afin de bénéficier d’une réduction fiscale. Dieppe est labellisée ORT, et est donc éligible au dispositif Denormandie. Dieppe est située en zone B2. Après des travaux de rénovation énergétique, ils pourront louer le logement à une personne seule si son revenu fiscal est inférieur à 28 217 €. S’ils louent le bien à un couple avec deux enfants, le revenu fiscal de la famille ne devra pas excéder 54 705 €.

Votre locataire ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal. De plus, vous devez louer votre bien immobilier en tant que résidence principale du locataire. 

Les conditions pour établir le loyer

Vous allez faire l’acquisition d’un bien immobilier qui répond à toutes les conditions pour être éligible au dispositif de la loi Denormandie ? Une des étapes à réaliser maintenant est le calcul du loyer. En effet, il n’est pas possible de fixer le montant du loyer d’un logement comme bon vous semble. Dans le cadre de la loi Denormandie, les loyers sont encadrés en fonction du zonage de votre ville, et de la superficie de votre bien immobilier. Pour l’année 2021, les plafonds de loyer sont les suivants : 

Pour déterminer le loyer maximum, vous devez effectuer le calcul suivant : 

loyer mensuel max = plafond du zonage X surface utile X coefficient multiplicateur.

La surface utile d’un bien immobilier correspond à la surface habitable + 50 % des surfaces annexes. Sont considérées comme surfaces annexes les caves, remises, balcons, terrasses…, dans la limite de 8m².

Le calcul du coefficient multiplicateur se fait de la manière suivante : 0,7 + (19/surface utile). Ce coefficient est plafonné à 1,2.

Exemple : 

Reprenons l’exemple précédent d’un bien immobilier à Dieppe, éligible au dispositif Denormandie et situé en zone B2. Patrick et Sophie ont porté leurs choix sur une maison à rénover de 60m², comprenant une cave de 3 m² et un balcon de 2 m².  

La surface utile est ici de 62,5 m² (60 + 0,5 X (2+3)).

Le coefficient multiplicateur est de 1,004 (0,7+(19/62,5))

Patrick et Sophie pourront donc louer leur bien jusqu’à 572,91 € (9,13 X 62,5 X 1,004).

Il s’agit ici d’un loyer maximum. Vous pouvez bien évidemment le louer moins cher, si vous trouvez un locataire sérieux qui s’engage dans le temps. Vous vous éviterez ainsi une perte de temps à rechercher de nouveaux locataires.

Exemple d’un investissement locatif en loi Denormandie

Patrick et Sophie veulent donc faire l’acquisition d’une maison de 60 m² à Dieppe (+5m² de surfaces annexes) pour un montant de 102 000 € (tous frais inclus). Comme vu précédemment, Dieppe est éligible au dispositif Denormandie en zone B2.

Ils doivent donc effectuer des travaux de rénovation énergétique pour un montant de 25 500 € (0,25 X 102 000). Ils décident alors de procéder à l’isolation des combles et des murs extérieurs, afin d’améliorer la performance énergétique de leur logement.

Ils choisissent de s’engager sur une durée de location de 9 ans, et profitent d’une réduction fiscale de 18 %, calculée sur le coût total de l’opération immobilière, soit 127 500 € (102 000 + 25 500). En 9 ans, ils bénéficient d’une réduction d’impôt de 22 950 € (0,18 X 127 500).

Après vérification des ressources de leurs futurs locataires, ils proposent leur logement pour un loyer mensuel de 570 € (voir calcul du plafond du loyer maximum précédemment). Ils toucheront sur 9 ans, hors carence locative ou défaut de paiement, 61 560 € (570 X 12 X 9).

En résumé, sur une période de 9 ans et pour un investissement initial de 127 500 €, Patrick et Sophie percevront 61 560 € de loyers, et une réduction d’impôt de 22 950 €, soit un bénéfice de 84 510 €. Au bout de 9 ans, ils sont libres de leurs engagements, et sont propriétaires d’une maison de 60 m² à Dieppe d’une valeur de 127 500 €, qui ne leur aura coûté que 42 990 €. Plusieurs options s’offrent à eux : prolonger le dispositif Denormandie pour 3 années supplémentaires, louer hors dispositif Denormandie pour augmenter le loyer, vendre leur logement, ou s’y installer.

1. Le dispositif de la loi Denormandie offre une réduction d’impôt (12 %, 18 %, 21 %), en échange d’un engagement locatif sur une durée déterminée (6, 9, ou 12 ans).
2. Votre bien immobilier doit être situé en France, dans une zone éligible au dispositif de la loi Denormandie (Action Cœur de Ville ou ORT).  
3. Vous devez réaliser des travaux de rénovation énergétique à hauteur de 25 % du coût total de l’opération immobilière.
4. Les loyers sont plafonnés en fonction de la superficie du logement, et du zonage de la ville (le même que pour le dispositif de la loi Pinel).
5. Pour établir le loyer mensuel maximum, vous devez effectuer le calcul suivant : plafond du zonage X surface utile X coefficient multiplicateur.