Avant de vous lancer dans un investissement immobilier, la première chose à faire est de définir votre profil d’investisseur. En effet, cela vous permettra de vérifier si votre stratégie d’investissement est conforme à vos attentes et à votre situation personnelle. Comment définir mon profil d’investisseur ? Est-il plus judicieux d’investir dans l’immobilier locatif ou dans sa résidence principale ? Quelles actions entreprendre ? Ooinvestir vous présente les différents profils d’investisseur et les solutions immobilières correspondantes.
Définir son profil investisseur
Les 5 critères pour définir son profil d’investisseur
Votre âge
Plus vous êtes jeune et plus vous pouvez prendre de risques. Si vous avez des revenus qui vous permettent de payer vos mensualités, la banque vous suivra dans votre projet immobilier. Autre avantage, si vous débutez votre investissement jeune, votre emprunt est remboursé alors que vous êtes encore dans la fleur de l’âge :
- Si vous avez emprunté pour financer votre résidence principale, vous devenez propriétaire de votre logement et vous pouvez consacrer vos économies à d’autres projets (immobilier locatif, anticiper le paiement des études de vos enfants, voyager…). De plus, si vous conservez votre logement pendant au moins 25 ans, vous ne paierez pas de taxe sur la plus-value.
- Si le but de votre emprunt est d’investir dans l’immobilier locatif, vous profitez de revenus financiers complémentaires non-négligeables.
En d’autres termes, plus vous êtes jeune, plus vous pouvez opter pour une stratégie d’investissement sur le long terme.
À l’inverse, si vous êtes proche de la retraite, une stratégie à court terme est conseillée. En effet, que ce soit pour compléter vos revenus ou transmettre un héritage à vos descendants, vous n’obtiendrez pas un emprunt sur le long terme.
Votre situation personnelle
Votre situation personnelle : êtes-vous en couple ? Avez-vous des enfants ? Un couple aura un pouvoir d’investissement plus important qu’un célibataire, et pourra envisager un investissement plus important. Néanmoins, tout dépend de votre capacité d’emprunt. Un couple a généralement plus de revenus financiers qu’une personne seule, mais a également plus de charges (surtout s’il y a des enfants).
Pour pouvoir emprunter, votre taux d’endettement ne peut pas dépasser 35 % : au-delà, la banque n’a pas le droit de vous accorder un crédit. Il faut garder à l’esprit que c’est un taux d’endettement maximum. Vous devez calculer votre reste à vivre. Combien jugez-vous qu’il faut mensuellement pour vivre correctement ?
Si vous avez des enfants, vos objectifs seront plus prudents. Il est nécessaire de conserver de l’épargne de côté. Votre situation n’est pas compatible avec un placement risqué, qui peut entraîner des pertes.
Enfin, votre situation professionnelle va également compter. Avec un poste en CDI, vous avez des revenus réguliers qui vous permettent d’investir sereinement : vous avez les ressources pour rembourser vos mensualités. Avoir un poste en CDI, et les revenus qui en découlent, rassure les établissements bancaires, qui seront plus enclins à vous octroyer un crédit.
Votre situation patrimoniale
Plus votre patrimoine est élevé, plus vous pouvez vous permettre de prendre des risques. Si vous êtes propriétaire de votre résidence principale, vous pourrez vous tourner vers l’immobilier locatif plus facilement. À l’inverse, si vous débutez dans l’immobilier, il est préférable d’assurer vos arrières, et d’investir prioritairement dans une résidence principale. Il est nécessaire d’avoir une bonne gestion de son portefeuille patrimonial, et de ne pas investir son capital sur les mêmes produits financiers.
Vos objectifs personnels
Les objectifs diffèrent en fonction de l’investisseur, c’est pourquoi vous devez clairement définir ce que vous recherchez. Vous pouvez vouloir acheter votre résidence principale pour avoir un logement et le transmettre à vos enfants le moment venu. À contrario, l’immobilier locatif permet quant à lui d’avoir un complément de revenu pour votre retraite, de vous constituez un patrimoine immobilier, ou d’obtenir une réduction d’impôt… À chaque objectif, son investissement.
Votre sensibilité au risque
Cette notion est un peu subjective, mais il est primordial de se poser la question. Êtes-vous prêt à perdre une partie de votre placement ? Les investissements qui rapportent le plus sont généralement ceux qui peuvent entraîner des pertes élevées. Si l’idée de perdre de l’argent placé vous est intolérable, mieux vaut vous tourner vers des placements sécurisés, quitte à ce qu’ils ne vous rapportent pas beaucoup (livret A , assurance-vie…)
Néanmoins, l’immobilier reste une valeur refuge. Les risques liés à l’achat d’une résidence principale ou un investissement dans l’immobilier locatif sont relativement faibles. Si vous souhaitez obtenir un rendement supérieur, vous pouvez également vous tourner vers la pierre-papier (les SCPI et les OPCI) qui offre un rapport rendement/risque intéressant. Investir sur les marchés boursiers, en achetant des actions offre un meilleur rendement, mais le risque y est beaucoup plus important.
Quels sont les différents profils ?
Il existe 3 différents profils d’investisseurs : prudent, équilibré, et dynamique. Bien évidemment, ces profils ne sont pas figés dans le marbre et ils évoluent en fonction de l’évolution de votre situation, et de la gestion de votre portefeuille d’actifs.
Le profil prudent
Entrent dans cette catégorie les personnes âgées de plus de 60 ans, à la recherche d’un complément de revenu, et qui ne cherchent pas à faire une plus-value sur leur achat. À cette période, le départ à la retraite entraîne des pertes de revenus qu’il faut compenser.
Aussi, un profil prudent correspond également aux familles qui ne peuvent pas se permettre de voir une partie de leur placement s’envoler. Bien évidemment, si votre tolérance au risque est proche de zéro, vous avez un profil d’investisseur prudent.
Le profil équilibré
Un investisseur ayant un profil équilibré a entre 40 et 60 ans, est généralement en couple, et cherche à préparer sa retraite. Sa tolérance au risque est modérée : il est prêt à voir la valeur de son portefeuille baisser temporairement de 5 à 15 % sur une année. Ces investisseurs sont déjà propriétaires de leur résidence principale, et cherchent à placer leur épargne. Un profil équilibré se tourne vers l’immobilier locatif classique ou défiscalisant via des dispositifs tels que Pinel ou Denormandie.
Le profil dynamique
Le profil dynamique compte généralement des personnes de moins de 40 ans, célibataires, qui cherchent à fortement valoriser leur capital. Ce type d’investisseur a une vision à long terme, et est prêt à prendre le risque de pertes en capital importantes. Néanmoins, son but est de faire fructifier sa mise de départ, et un investisseur dynamique a une bonne connaissance des différents placements sur lesquels ils investissent (immobilier, pierre-papier, marchés boursiers…). S'ils investissent dans un bien immobilier, ils en espèrent une belle plus-value.
Quelles solutions immobilières pour quels profils ?
Une fois votre profil d’investisseur déterminé, votre projet immobilier doit correspondre à vos besoins et attentes.
Si vous débutez dans l’immobilier, et que vous avez un profil prudent, la première chose à faire est peut-être d’acheter votre résidence principale. Vous devenez propriétaire de votre logement, et pouvez mettre votre famille à l’abri. De plus, vous pouvez préparer votre succession : à moins d’un problème économique sérieux, votre bien ne devrait pas être dévalué. Vous pourrez même réaliser une belle plus-value.
À l’inverse, si vous avez un profil dynamique, vous pouvez choisir d’effectuer un investissement dans l’immobilier locatif : vous restez locataire de votre logement, mais vous vous constituez un patrimoine dont les loyers couvrent le remboursement de votre emprunt. À terme, vous êtes propriétaire d’un bien immobilier qui vous génère des revenus financiers, que vous pouvez réinvestir.
Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, vous pouvez réaliser un investissement dans l’immobilier locatif classique. Cela vous permet d’anticiper votre retraite ou de subvenir aux besoins de vos enfants. Investir dans l’immobilier locatif représente un risque limité, mais qui existe néanmoins : vous pouvez être confronté à un mauvais payeur, ou à des carences locatives. Votre profil d’investisseur est équilibré.
N’oubliez pas qu’en réalisant un placement dans le locatif, vous allez devoir vous occuper de la gestion de votre portefeuille d'actifs (recherches et gestion des locataires, travaux d’entretien…). Vous pouvez également choisir déléguer la gestion locative à une société spécialisée.
Vous pouvez encore opter pour un investissement dans l’immobilier locatif défiscalisant, via des dispositifs tels que la loi Pinel, ou la loi Denormandie. Ceux-ci sont réservés aux contribuables qui payent trop d’impôts, et qui cherchent à les minimiser. C’est une solution très avantageuse qui peut convenir à tous les types de profils : les loyers couvrent les mensualités, vous augmentez votre capital immobilier, et vous profitez d’une réduction d’impôt. Ces dispositifs sont bien évidemment soumis à conditions, afin de pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt.
- 5 critères sont à prendre en compte pour définir votre profil d’investisseur : l’âge, la situation personnelle et patrimoniale, les objectifs personnels, la sensibilité au risque.
- Il existe 3 sortes de profils d’investisseurs : le profil prudent, le profil équilibré, et le profil dynamique.
- Un investissement dans le secteur de l’immobilier présente des risques limités : la pierre reste une valeur refuge pour les Français.
- Plusieurs solutions immobilières existent en fonction de votre situation, et de vos objectifs de rendement : l’achat d’une résidence principale et l’investissement dans l’immobilier classique ou défiscalisant.
- D’autres placements immobiliers existent, avec de meilleur rendement, comme les SCPI ou les OPCI.
