Photo d'une résidence neuve

L’investissement Pinel en 5 points clés

Sommaire

Investir en Pinel nécessite de remplir des conditions spécifiques. Nature du bien, éligibilité du propriétaire, loyer, revenus des locataires... Tout est encadré par l’État. En contrepartie, votre investissement immobilier locatif vous offre une réduction d’impôt non négligeable, jusqu’à 63 000 € sur 12 ans. Comment bénéficier de la loi Pinel ? Ooinvestir vous dit tout pour réussir votre projet immobilier.

L’éligibilité à la loi Pinel de l’investisseur

L’investissement immobilier locatif avec le dispositif Pinel s’adresse au plus grand nombre. De nombreuses conditions liées au bien et au locataire sont imposées pour profiter de l’avantage fiscal promis par ce dispositif. En revanche, peu de conditions relatives aux investisseurs limitent l’accès à ce dispositif. Les investisseurs en Pinel doivent simplement respecter les 2 conditions suivantes :

  • être imposables en France ;
  • être majeurs.

Toutefois, la loi Pinel reste un dispositif de défiscalisation qui vise à réduire le montant de vos impôts. La condition pour réaliser une opération intéressante est donc de payer un montant d’impôts au moins équivalent à la défiscalisation obtenue.

Il n’est pas possible de cumuler plus de 2 investissements en Pinel par an.

Autre point à souligner : la réduction d’impôt promise en Pinel s’inscrit dans le cadre des niches fiscales plafonnées à 10 000 € par an selon l’article 73 de la loi de finances de 2013. Si vous avez atteint ce plafond, vous ne pourrez pas profiter des avantages fiscaux de ce dispositif.

Qui peut investir en loi Pinel ?

Les zones éligibles à la loi Pinel

Pour votre investissement immobilier, si vous envisagez de profiter de la loi Pinel, vous devez investir dans des villes très spécifiques. Tout le territoire n’est pas éligible. Cela s’explique par la volonté de l’État de proposer une réduction d’impôt pour inciter la construction de logements neufs dans des communes où le marché immobilier est le plus tendu. Il s’agit des communes dans lesquelles l’offre peine à répondre à la demande locative.

Pour bénéficier de votre réduction d’impôt, vous devez investir dans les secteurs suivantes :

  • zone A bis : elle inclut Paris et 76 communes des départements limitrophes (les Yvelines, les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne et le Val-d’Oise) ;
  • zone A : il s’agit de l’agglomération parisienne, de la partie française de l’agglomération de Genève, de la Côte d’Azur et de quelques villes où les loyers et le prix de l’immobilier sont élevés ;
  • zone B1 : grandes villes françaises dans lesquelles les loyers sont élevés, périphérie parisienne non incluse dans les zones A et A bis et l’outre-mer.

Les zones B2 et C ne font plus partie du dispositif depuis le 1er janvier 2018.

Tout savoir sur les zones éligibles à la loi Pinel

Les avantages de la loi Pinel

Le dispositif Pinel permet, dans le cadre d’un investissement locatif, de bénéficier d’un avantage fiscal. C’est aussi une solution pour constituer votre patrimoine, en partie financé par les revenus fonciers.

Loi Pinel : une réduction d’impôt jusqu’à 63 000 €

L’investissement immobilier locatif en loi Pinel a pour 1er objectif de réduire vos impôts. Très intéressante, la défiscalisation peut atteindre 63 000 € sur 12 ans.

La réduction d’impôt est calculée selon la durée de location :

  • 12 % de l’investissement pour 6 ans ;
  • 18 % de l’investissement pour 9 ans ;
  • 21 % de l’investissement pour 12 ans.

La réduction d’impôt s’applique sur un investissement maximal de 300 000 € ou 5 500 € du m².

Exemple :

Vous réalisez l’achat d’un bien à 200 000 € et optez pour un engagement de location de 9 ans. Vous obtenez une réduction d’impôt de 200 000 € x 18 % = 36 000 €, soit 4 000 € par an.

Une constitution de patrimoine immobilier à moindres frais

Avec un investissement immobilier en Pinel, non seulement vous bénéficiez d’une réduction de vos impôts, mais vous financez en partie votre acquisition par les revenus fonciers. C’est une solution très avantageuse pour constituer votre patrimoine pour l’avenir.

La possibilité de louer à un membre de la famille

Autre atout de la loi Pinel qui n’était pas accordé par la loi Duflot (la loi en vigueur avant 2014) : il est aujourd’hui possible de louer votre bien immobilier à un ascendant ou à un descendant. Toutefois, il n’est pas possible de louer à un membre de votre foyer fiscal.

La location en loi Pinel

La réduction d’impôt prévue en loi Pinel est conditionnée à différents éléments en matière de location :

  • la durée d’engagement en termes de location ;
  • la nature du bien ;
  • le délai de mise ou de remise en location ;
  • la performance énergétique.

Le logement doit être la résidence principale du locataire.

L’engagement de location en loi Pinel

Pour réduire vos impôts, vous devez vous engager pour une location de 6 ou 9 ans. Ensuite, il est possible de prolonger pour 1 ou 2 périodes de 3 ans, jusqu’à 12 ans maximum.

C’est un facteur essentiel : le non-respect de l’engagement entraîne une perte de l’avantage fiscal pour l’ensemble de la période en cours. Vous serez ainsi contraint de rembourser à l’administration fiscale le montant des réductions d’impôt déjà perçues

Le remboursement des avantages fiscaux n’est pas exigé si le bien est vendu pour les raisons suivantes : décès, invalidité ou perte d’emploi du propriétaire.

La nature du logement

Le bien mis en location doit répondre à certains critères pour être éligible au dispositif Pinel :

  • logement neuf jamais habité ;
  • logement en VEFA (vente en l’état de futur achèvement) ;
  • logement ancien réhabilité respectant, après travaux, des critères de décence et un niveau de performance énergétique élevé ;
  • local transformé en habitation.

La loi Pinel ne concerne plus que les appartements en copropriété. Les maisons individuelles sont exclues du dispositif depuis le 1er janvier 2021. 

Le délai de mise en location

Votre investissement immobilier locatif vous permet de réduire votre imposition uniquement si le bien est loué dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux ou l’acquisition du bien neuf.

Dans le cadre d’une rupture de bail et de remise en location, là encore vous disposez d’un délai de 12 mois pour louer à nouveau votre appartement. Toutefois, ce délai peut être allongé si vous êtes en mesure de prouver que vous avez effectivement effectué toutes les démarches nécessaires pour trouver un locataire.

La performance énergétique du bien immobilier

Votre location doit répondre à des critères stricts en termes de performances thermiques. Votre bien doit être conforme à la RT2012 pour un bien neuf (bientôt remplacée par la RE2020) ou au label BBC 2005 pour une rénovation.

Les plafonds à respecter en loi Pinel

Deux types de plafonds sont imposés en loi Pinel. Ils concernent les loyers et les ressources des locataires.

Le plafond de loyers

Vous ne pouvez pas appliquer un loyer supérieur au plafond déterminé pour la zone dans laquelle se situe votre bien en dispositif Pinel.

A bis

A

B1

17,55 €/m2

13,08 €/m2

10,51 €/m2

Pour calculer le loyer de votre bien immobilier, vous devez procéder comme suit : plafond au m² x surface utile x coefficient multiplicateur.

Le coefficient multiplicateur se calcule de la manière suivante : 0,7 + (19/surface utile) et sa valeur ne peut pas dépasser 1,2.

Exemple :

Pour un investissement immobilier en B1 avec un appartement de 50 m², le loyer maximum sera de : 10,51 x 50 x 1,08 = 567€.

 

Le plafond des ressources des locataires

Les locataires doivent présenter des ressources inférieures aux plafonds de la loi Pinel. Ils sont déterminés selon la ville dans laquelle se trouve le bien immobilier et la composition du foyer fiscal. Vous devez donc faire en sorte de sélectionner des locataires dont les revenus ne dépassent pas les seuils fixés pour la zone.

Retrouvez les Les plafonds de ressources en loi Pinel

 

  1. L’investissement immobilier en loi Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000 € sur 12 ans.
  2. Le bailleur doit s’engager pour une location d’une durée minimale de 6 ans.
  3. L’investissement immobilier doit être réalisé dans une ville éligible où le marché immobilier est tendu.
  4. L’appartement doit être un bien neuf, en VEFA ou rénové selon certaines conditions (transformation en local d’habitation, critères de décence et performances énergétiques).
  5. Le bailleur doit respecter un plafond pour le calcul des loyers ainsi qu’un plafond de revenus pour ses locataires.
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