Réussir son investissement en loi Pinel à Paris

Acquérir un appartement à Paris et bénéficier d’une réduction d’impôts, c’est possible avec le dispositif Pinel ! Si la première ville de France est aussi la plus chère, investir dans l’immobilier à Paris reste une valeur sûre pour se constituer un patrimoine avec un marché locatif très dynamique. Mais pour bénéficier de la défiscalisation rendue possible par la loi Pinel, plusieurs conditions doivent être respectées. Tour d’horizon pour un investissement réussi en plein cœur de la capitale !

Pourquoi investir à Paris en loi Pinel ?

Avec un prix du mètre carré qui dépasse les 10 000 euros selon le dernier baromètre des notaires de France, Paris reste de loin la ville la plus chère de France. Si les prix varient d’un arrondissement à l’autre – avec, logiquement, les arrondissements du cœur de la capitale en tête du classement – tous partagent la même tendance : une hausse continue des prix et une demande locative très forte. Et l’encadrement des loyers décidé par la Mairie de Paris (désormais, les propriétaires doivent respecter des plafonds de loyers sous peine de sanction, quelle que soit la nature du logement) n’a pas stoppé l’engouement pour le marché immobilier de la capitale.

Plus que jamais, investir dans l’immobilier à Paris reste une manière relativement sûre d’enrichir son patrimoine tout en limitant le risque de ne pas trouver de locataire. Et la loi Pinel constitue un excellent dispositif pour investir dans la capitale tout en réduisant ses impôts.

Pour en bénéficier, les propriétaires doivent s’engager à laisser le logement sur le marché locatif pendant plusieurs années. En contrepartie, le dispositif leur accorde une réduction de leurs impôts sur les revenus à hauteur de :

• 12 % du prix d’achat du logement pour 6 ans de détention et de location ;
• 18 % du prix d’achat du logement pour 9 ans de détention et de location ;
• 21 % du prix d’achat du logement pour 12 ans de détention et de location.

Pour être éligible, le logement doit aussi se situer dans une zone tendue : A, A bis ou B1. Classée A bis, l’ensemble de la ville de Paris est donc concerné, tous arrondissements confondus. En revanche, les propriétaires doivent respecter d’autres obligations :

• Louer l’appartement en tant que résidence principale à un foyer dont les revenus ne dépassent pas un plafond défini par la loi (à titre d’exemple : 57 357 € pour un couple sans enfant).
• Ne pas dépasser le plafond de loyer fixé à 17,55 € au mètre carré.
• Investir dans un appartement neuf, en état futur d’achèvement ou dans l’ancien avec d’importants travaux de rénovation, qui doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.

Focus sur le marché immobilier neuf à Paris

Façades haussmanniennes et immeubles en pierre de taille : le marché immobilier de Paris se compose essentiellement de logements anciens. Mais des programmes neufs se développent, notamment dans les arrondissements périphériques. Dans les quartiers historiques et protégés du centre, comme l’Île de la Cité ou l’Île Saint-Louis, les projets neufs sont quasi inexistants, à la différence de certaines parties du 13^e arrondissement par exemple, où la couverture des voies de la gare d’Austerlitz offre à la ville de nouvelles surfaces, rendant possible la construction de programmes immobiliers. Dans le 12^e arrondissement voisin, un projet similaire autour de la zone Bercy - Charenton est à l’étude.

Autre avantage de l’immobilier neuf à Paris : les nouveaux appartements construits bénéficient de toutes les dernières normes en matière de performance énergétique, mais disposent aussi de tout le confort moderne, comme un ascenseur, de la luminosité voire un balcon ou une terrasse, des critères beaucoup plus difficiles à cocher dans le centre de la ville. À la location, c’est un vrai gain d’attractivité qui vous permettra de réduire le risque de vacance dans le cadre de votre investissement locatif.

Top des arrondissements pour investir à Paris en loi Pinel

Si les arrondissements du centre de la ville ne proposent pas de programmes neufs, d’autres en bordure de la capitale offrent des projets de construction variés.

Le 12^e arrondissement, une attractivité en hausse

Entre le quartier de Bastille et le Bois de Vincennes, cet arrondissement de l’est de Paris ne manque pas d’attraits, avec un prix moyen au mètre carré qui reste inférieur à la moyenne de la ville : 9 310 €. Au nord-ouest, il est notamment bordé par le très tendance 11^e arrondissement et par le 4^e arrondissement à l’ouest, qui figurent parmi les quartiers les plus chers et recherchés de la capitale. Parmi les projets phares de l’arrondissement : le projet de ZAC Bercy – Charenton à l’est, avec la construction de nouveaux bâtiments à destination de logements, de bureaux et de commerces. Ce quartier s’adresse aussi bien aux familles qu’aux étudiants.

Le 13^e arrondissement, une zone en mutation

Avec un prix moyen au mètre carré de 9 060 €, le 13^e arrondissement s’affiche en-deçà de la moyenne de Paris. Bordé par la Seine qui le sépare du 12^e, le 13^e bénéficie d’un bon réseau de transports avec notamment la ligne 14 du métro en cours de prolongation vers l’aéroport d’Orly, et des bâtiments comme la Bibliothèque Nationale de France, idéal pour les étudiants. En pleine rénovation, la zone située autour de la gare d’Austerlitz propose de nombreux projets de construction neuve qui attirent les investisseurs.

Le 19^e arrondissement, un secteur en devenir

C’est l’arrondissement le moins cher de Paris, avec un prix au mètre carré de 8 490 €. Quartier populaire en pleine gentrification, le 19^e devient l’un des secteurs les plus branchés de la capitale et offre à ses habitants un écrin de verdure de 25 hectares en plein Paris avec le parc des Buttes-Chaumont. La réhabilitation entamée dans le sud de l’arrondissement progresse vers le nord et offre des opportunités aux investisseurs immobiliers, avec de belles perspectives de plus-value dans cet arrondissement adapté aussi bien aux étudiants qu’aux jeunes couples ou aux familles.

Le 20^e arrondissement, vivant et dynamique

À peine plus cher que le 19^e avec un prix moyen de 8 560 €, le 20^e arrondissement est aussi l’un des plus peuplés de la capitale. Avec 70 % de locataires contre 60 % en moyenne dans le reste de la ville, c’est l’arrondissement où les logements en location représentent la part la plus importante, un bon signal pour réaliser un investissement locatif dans un quartier en pleine rénovation qui attirent les jeunes locataires et où sont menés plusieurs projets de construction neuve.

Exemple d’un investissement en loi Pinel à Paris

Propriétaires de leur résidence principale à Lille, Maud et Mathieu envisagent de réaliser un investissement locatif pour agrandir leur patrimoine et réduire leurs impôts. En CDI dans le secteur privé, ils gagnent 6 000 € par mois à eux deux, soit 72 000 € par an, pour un impôt sur le revenu de 10 000 € annuel.

Rassuré par l’attractivité de la ville et la forte demande locative, le couple porte son choix sur Paris. Il identifie dans le 13^e arrondissement un programme en cours de construction, avec un appartement 2 pièces de 25 m² affiché 275 000 €, soit 11 000 € /m², supérieur au prix moyen de l’arrondissement car le prix d’un logement neuf est traditionnellement plus élevé que dans l’ancien. Le dispositif Pinel est plafonné à deux logements de 300 000 € par an pour un prix du mètre carré qui n’excède pas 5 500 € /m².

Avec cet appartement, le couple pourra bien bénéficier de la loi Pinel, mais la réduction d’impôts à laquelle ils peuvent prétendre sera calculée sur la base d’un achat au prix plafonné, soit 137 500 € (25 m² x 5 500 € /m²).

Avec la loi Pinel, le couple compte laisser l’appartement en location 12 ans. Il bénéficiera d’une réduction d’impôt équivalente à 21 % du prix d’achat plafonné du logement, soit au total 28 875 € (21 % x 137 500), l’équivalent de 2 406 euros par an pendant 12 ans. Chaque mois, le couple réalisera ainsi une économie de 200,5 €.

Grâce à un apport élevé, Maud et Matthieu vont emprunter 150 000 € à la banque, avec une mensualité de 750 € par mois sur 20 ans. 

Pour respecter le plafonnement des loyers imposé par le dispositif Pinel, ils pourront louer leur appartement :

25 m² x 17,55 € x 1,2 soit 526 € par mois (1,2 étant la valeur maximale du coefficient Pinel qui se calcule de la manière suivante : 0,7 + 19 / surface du logement). L’appartement devra aussi être loué à un foyer qui respecte les conditions de revenus fixées par le dispositif.

Embedded script : [CTA Simulateur] Calcul Loyer Pinel

La différence entre le loyer perçu (526 €) et la mensualité de crédit (750 €) soit 224 € est quasiment compensée par l’économie sur ses impôts de 200,5 € réalisée chaque mois.

Maud et Matthieu effectuent donc une opération gagnante, avec une réduction d’impôts et la constitution, in fine, d’un patrimoine à Paris. Leur investissement leur donne également la promesse d’une plus-value à la revente en raison de la vigueur du marché.

* Seloger

** Insee