Vue aérienne de Lyon

Défiscaliser et investir en loi Pinel à Lyon

SOMMAIRE

Un bassin de l’emploi dynamique, de plus en plus d’étudiants, un cadre de vie agréable dans une grande métropole française, des appartements neufs en cours de livraison… Lyon ne manque pas d’atouts. Ooinvestir vous explique pourquoi la capitale des Gaules représente une opportunité parfaite pour profiter du dispositif de défiscalisation Pinel.

Pourquoi investir à Lyon en loi Pinel ?

Deuxième agglomération française devant Marseille, la ville de Lyon comptabilise 516 092 habitants selon le dernier recensement de l’Insee en 2017. La métropole du Grand Lyon, quant à elle, se compose de 59 communes (comme Villeurbanne, Saint-Fons, Saint-Cyr-au-Mont-d’Or, Sainte-Foy-lès-Lyon, etc.) pour un total de 1,371 million d’habitants

Sa situation géographique en fait un carrefour stratégique entre l’Italie, Paris et l’Est de la France : Lyon s’impose comme une ville très attractive. 2 heures de train pour se rendre à Paris, 27 destinations intérieures et européennes au départ de l’aéroport international Lyon Saint-Exupéry… C’est donc une ville très accessible, ouverte sur la France et le monde.

La capitale des Gaules connaît un fort dynamisme économique grâce à sa position géographique, mais pas seulement. Son faible taux de chômage et ses nombreuses écoles font de Lyon une ville très active et une destination de choix pour les actifs comme pour les étudiants.

La ville de Lyon est classée en zone A par la loi Pinel : elle est donc éligible au dispositif.

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Une population étudiante en croissance

Grâce au PRES (Pôle de recherche et d’enseignement supérieur) et de nombreuses autres écoles prestigieuses (Sciences Po, Institut Polytechnique, emlyon business school, etc.), la ville de Lyon a des avantages à faire valoir auprès des étudiants

La population lyonnaise se compose ainsi d’une grande partie d’étudiants. En 2018, ils étaient 155 000, soit 30 % de la population lyonnaise. Avec le baby-boom de 2000, il est prévu une augmentation des étudiants de 15 à 25 % d’ici 2030

Investir dans sur le marché de l’immobilier locatif constitue donc une opportunité pour les personnes qui souhaitent acquérir un logement dans une résidence neuve. Malgré un fort turn-over dans les locations étudiantes, le bien immobilier (souvent un studio ou un 2 pièces) n’aura aucun mal à être loué, surtout lors du 3e trimestre, synonyme de rentrée scolaire. 

L’augmentation des étudiants renvoie un signe de bonne santé d’une ville. La demande de logements va donc augmenter dans les prochaines années. 

Un fort taux de population active

Les actifs représentent la moitié de la population lyonnaise (51,47 %). Avec plus de 55 000 entreprises recensées en 2018 selon le JDN. Avec 5 pôles de compétitivité (Lyonbiopôle, Axelera, etc.), 500 laboratoires et de nombreux organismes internationaux, le bassin de l’emploi est en pleine forme sur l’agglomération lyonnaise. 

Jeunes actifs, jeunes familles… Ces types de locataires sont à la recherche de logements de qualité en cœur de ville et ciblent principalement des appartements de 2, 3 voire 4 pièces. D’ailleurs, plusieurs programmes de construction dans le neuf sont menés dans la ville de Lyon.

Focus sur le marché immobilier neuf à Lyon

D’un côté, la politique de construction du neuf est en plein boom dans la ville de Lyon. Selon le JDN, le parc immobilier lyonnais a augmenté de 17 % entre 2006 (265 471 logements) et 2017 (301 474 logements). Ces dernières années, les programmes neufs fleurissent dans la ville et chaque trimestre voit pousser de nouveaux appartements. 

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D’un autre côté, ces nouveaux logements éligibles au dispositif Pinel ne constituent pas un volume suffisant pour répondre à la demande des investisseurs. Pour renforcer encore les ventes, de nouveaux programmes neufs sont ainsi lancés.

C’est donc le moment idéal pour investir dans le locatif neuf à Lyon, d’autant que les taux d’emprunts sont intéressants pour les investisseurs et que le prix au m² ne cesse d’augmenter.

Les appartements construits dans le cadre de ces programmes immobiliers sont obligatoirement BBC (bâtiment basse consommation). Ces bâtiments BBC répondent à la réglementation thermique RT 2012 et sont donc éligibles à la loi Pinel. 

Tous les signaux sont au vert puisque de nombreux projets de construction avec une livraison à court terme sont en cours de réalisation. 

Le projet Lyon Confluence

Prévu pour le dernier trimestre de 2022, le projet immobilier intégré à ce grand projet de renouvellement urbain dans le 2e arrondissement va créer 7 000 logements supplémentaires pour une surface totale de 550 000 m².

Le projet Gerland

Lancé dans les années 2000, le projet Gerland a pour ambition de redynamiser ce quartier du 7e arrondissement avec de nouveaux commerces, espaces publics et autres services. Côté logements, le projet s’articule autour de la construction de logements neufs dans 3 zones :

  • 1 550 logements dans la ZAC du Bon Lait (1 2000 familiaux et 350 étudiants) ;
  • 2 500 logements dans la ZAC des Girondins ;
  • plus d’une centaine de logements à l’Îlot Fontenay.

Les travaux doivent être terminés pour le dernier trimestre 2020.

Top des quartiers pour investir à Lyon en loi Pinel

Le réaménagement voulu par la métropole de Lyon et ses nombreux programmes attirent les investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier ou profiter d’une défiscalisation avec la loi Pinel. Certains de ces programmes se trouvent dans les meilleurs quartiers de Lyon, où vous y trouverez un logement correspondant à votre projet immobilier locatif neuf.  

Presqu'île

C’est dans le 2e arrondissement que se trouve le cœur de la ville : la presqu’île de Lyon. Considéré comme le quartier le plus huppé de la ville, il est aussi parmi les plus chers : 6 560 €/m². Centre névralgique de Lyon sur le plan des transports, vous y retrouverez aussi la Place Bellecour et la rue de la République, qui est la plus grande rue commerçante au cœur du centre-ville.

Investir dans un appartement de 4 ou 5 pièces en loi Pinel à la Presqu’île de Lyon est intéressant puisqu’un grand chantier de construction a lieu actuellement dans le quartier Confluence. Situé au sud de l’arrondissement, ce quartier se compose de commerces, de bureaux et de résidences, ce qui offre à votre investissement une perspective de rentabilité très prometteuse. Les familles ou les jeunes couples sont très intéressés par ce type de bien. 

Montchat

Situé à l’ouest de la commune de Bron et au sud de Villeurbanne, ce quartier historique du 3e arrondissement de 15 000 habitants dispose de nombreux appartements neufs. Par exemple, de nouveaux projets sont en cours pour une livraison 3e trimestre 2021 et 3e trimestre 2022. 

Cadre paisible pour les familles avec les parcs de Georges Bazin et Chambovet, quartier bien desservi par les transports en commun, idéal pour les jeunes actifs comme les étudiants, le quartier de Montchat constitue un endroit de choix pour réaliser son investissement Pinel à Lyon avec un prix moyen de 4 661 €/m² selon LaCoteImmo

Croix-Rousse

Le quartier de la Croix-Rousse dans le 4e arrondissement est probablement le quartier le plus atypique de la ville. Avec ses traboules – passages piétons étroits de pierre typiques de la ville – et ses immeubles du XIXe siècle, ce quartier populaire attire par son architecture et sa proximité avec tous types de commodités. 

L’héritage du textile lyonnais se retrouve dans ces immeubles avec des appartements à la hauteur sous plafond pouvant aller jusqu’à 4 mètres et des pièces lumineuses. L’acquisition d’un logement ancien éligible à la loi Pinel constitue une très bonne opportunité dans ce quartier. Pour rappel, ce type de biens immobiliers est éligible à ce dispositif fiscal à condition que vous réalisiez des travaux de rénovation à hauteur de 25 % minimum du montant d’achat. Par ailleurs, le prix moyen de 5 272 €/m² y reste plutôt accessible, vous laissant le budget nécessaire pour la réhabilitation du logement. 

Vieux-Lyon

Sur les hauteurs de Fourvière se trouve le quartier du Vieux-Lyon dans le 5e arrondissement. Entre appartements de charme et panorama sur la ville de Lyon, ce vieux quartier lyonnais reste un quartier paisible, très riche en culture comme en gastronomie.

Certes un peu détaché du centre-ville, il n’en reste pas moins accessible par funiculaire ou par bus. Investir dans le neuf dans le Vieux-Lyon assure à des familles un cadre de vie tranquille à l’ouest de la ville avec la proximité de nombreuses écoles maternelles, primaires, collèges et lycées. Le quartier reste de plus plutôt accessible avec un prix moyen de 4 980 €/m² d’après le baromètres des notaires.

Tête d'Or

Quartier résidentiel du 6e arrondissement au nord de la ville, épousant le Rhône au sud du quartier Saint-Clair et à l’ouest de Villeurbanne, la Tête d’Or est un quartier de verdure grâce à son parc zoologique et son jardin botanique attirant des familles aisées. 6 personnes sur 10 sont locataires, chiffre intéressant si vous cherchez à investir dans le neuf et acquérir un bien éligible au dispositif Pinel dans ce quartier un peu cher : 5 770 €/m² d’après le baromètres des notaires.

Saxe

Le quartier de Saxe dans le 3e arrondissement attire une grande population étudiante, par sa proximité avec les écoles supérieures et les facultés. Dynamique et bien desservi par le réseau de transport en commun, c’est un quartier premium pour ces types de locataires qui y retrouvent souvent une ambiance de petit village. Un logement locatif éligible au dispositif Pinel avec une petite surface comme un studio offrira une très bonne rentabilité. Comptez toutefois un prix de 5 530 €/m², classant ce quartier dans la moyenne de la ville.

Exemple d'un investissement en loi Pinel réussi à Lyon

En couple, Maxime et Léa souhaitent devenir primo-accédants en investissant dans le neuf à Lyon et obtenir une défiscalisation avec la loi Pinel. Leur choix s’est porté sur un appartement BBC 2 pièces d’une surface de 35 m² dans une résidence du quartier Montchat (3e arrondissement). La livraison est indiquée au dernier trimestre 2020. Le logement, éligible au dispositif Pinel, coûte 300 000 €. 

Quelle rentabilité locative pour ce bien ?

Pour cet appartement, le couple va emprunter 250 000 € sur 25 ans. Les mensualités, intérêts compris, s’élèveront à 847 €. À l’année, leur prêt immobilier leur coûtera donc 10 164 €.

Pour rembourser leur prêt immobilier, Maxime et Léo vont pouvoir utiliser leurs revenus locatifs. Cependant, le prix du loyer est fixé selon la zone de la ville. Comme Lyon est en zone A, le loyer ne peut excéder un certain prix au m² (12,442 €/m²). Ce montant se calcule avec un coefficient multiplicateur : 0,7+19/S (S = surface). 

Le coefficient multiplicateur de la loi Pinel ne peut dépasser 1,2.

Avec ces données, ils vont pouvoir connaître le plafond du loyer de leur appartement : (12,44 x 35) x 1,2 = 522,48 €.

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Pour bénéficier de la défiscalisation Pinel, le loyer mensuel ne doit donc pas dépasser 522,48 €. Ils vont donc percevoir 6 269,76 € de revenus locatifs annuels maximum.

Quelle réduction d’impôt vont-ils obtenir ?

Leurs revenus locatifs ne couvriront pas l’intégralité leurs mensualités, il reste à leur charge 299,52 € (847 - 522,48). Cependant, le couple peut bénéficier d’une réduction d’impôt avec la loi Pinel. Pour rappel, cette réduction est un pourcentage calculé selon la durée de mise en location du bien :

  • engagement de location de 6 ans : réduction d’impôt correspondant à 12 % du prix du logement ;
  • engagement de location de 9 ans : réduction d’impôt correspondant à 18 % du prix du logement ;
  • engagement de location de 12 ans : réduction d’impôt correspondant à 21 % du prix du logement.
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Grâce à ce bien et à la loi Pinel, Maxime et Léa peuvent profiter d’une réduction sur leurs impôts :

Nombre d’années de location

Réduction d’impôt mensuelle

Réduction d’impôt annuelle

Réduction d’impôt total

6 ans

500 €

6 000 €

36 000 €

9 ans

500 €

6 000 €

54 000 €

12 ans

437,5 €

5 250 €

63 000 €

Si les revenus locatifs annuels de Maxime et Léa (6 296,76 €) seront inférieurs au montant nécessaire pour rembourser leur prêt immobilier (10 164 € chaque année), la différence est largement compensée par leur réduction d’impôt annuelle. Le couple choisit de s’engager sur une période de location de 12 ans : 

  • 10 164 - (6 269,76 + 5 250) = + 1 355 €/an pour une location de 12 ans ;
  • 10 164 - (6 269,76 + 6 000) = + 2 106 €/an pour une location de 6 ou 9 ans (mais la réduction d’impôt globale sera moindre).

 

Le dispositif Pinel constitue donc une très bonne opportunité d’investissement immobilier pour ce jeune couple qui souhaite se construire un patrimoine à Lyon. Le quartier de Montchat étant une zone en plein développement, ils peuvent aussi espérer une plus-value intéressante à la revente du bien. 

 

  1. Deuxième agglomération française, la ville de Lyon et sa métropole attirent toujours plus d’actifs et d’étudiants. Bassin de l’emploi en bonne santé, carrefour stratégique, faible taux de chômage, les avantages sont nombreux pour les locataires comme pour les investisseurs. 
  2. Le marché immobilier du neuf est très dynamique à Lyon. Les programmes de construction éligibles au dispositif Pinel vont apporter un volume important de nouveaux logements pour répondre à la très forte demande.
  3. Située en zone A, la ville de Lyon bénéficie de la loi Pinel et donc d’une réduction sur vos impôts. 
  4. Presqu’île, Croix-Rousse, Montchat, Saxe, Vieux-Lyon, la ville de Lyon se compose de magnifiques quartiers. D’une à plusieurs pièces, les appartements neufs y sont très prisés. N’hésitez pas à vous renseigner sur les programmes de construction en vente afin de réaliser un très bon investissement immobilier

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